Część 142:”The Terminology of Commercial Real Estate”
czyli „Terminologia nieruchomości komercyjnych” (część XIII)
POTENTIAL GROSS INCOME – potencjalny dochód brutto: maksymalny dochód, który mógłby przynieść najem danej nieruchomości w ciągu roku, zakładając, że wszystkie lokale w budynku byłyby wynajęte i nie byłoby strat spowodowanych nieterminową płatnością czynszu przez lokatorów.
PRE-APPROVAL – wstępne zatwierdzenie: wstępne zatwierdzenie pożyczki hipotecznej przez instytucję finasową, przygotowane w formie pisma wstępnie zatwierdzającego pożyczkę (pre-approval letter), który potencjalny nabywca przedstawia właścicielowi nieruchomości wraz z ofertą kupna.
PREPAID ITEMS – nadpłacone kwoty: kwoty nadpłacone przez sprzedającego, które nie zostały przez niego w pełni wykorzystane do dnia zamknięcia transakcji, np. miesięczna opłata administracyjna za mieszkanie (association fee). Nabywca zobowiązany jest zwrócić sprzedającemu proporcjonalną część danej kwoty podczas zamknięcia transakcji.
PREPAYMENT PENALTY – kara za przedterminowe spłacenie pożyczki: kara obciążająca pożyczkobiorcę w przypadku przedterminowego spłacenia pożyczki. Instytucje pożyczkowe nie mogą stosować tych kar w przypadku pożyczek hipotecznych ubezpieczonych przez rząd federalny.
PRESCRIPTIVE EASEMENT (inna nazwa: easement by presciption) – udogodnienie/służebność przez przedawnienie/zasiedzenie: Strona starająca się o uzyskanie udogodnienia przez przedawnienie lub zasiedzenie musi wykazać, że nieprzerwanie korzystała z czyjejś własności przez okres ustalony przez prawo (prescriptive period). W zależności od stanu, okres ten wynosi pomiędzy 10 a 21 lat (w Illinois – 20 lat). Służebność gruntowa uzyskana przez przedawnienie często dotyczy własności letniskowych, które są rzadko pilnowane i odwiedzane przez właścicieli. Przykładowo, sąsiad korzystający z czyjejś prywatnej drogi w celu dojazdu na skróty do drogi publicznej może uzyskać udogodnienie po upływie okresu ustalonego przez prawo stanowe pod warunkiem, że korzystał z tej drogi regularnie i nieprzerwanie (continuous use), bez zgody właściciela (adverse use), oprócz właściciela był jej wyłącznym użytkownikiem (exclusive use), oraz że korzystał z niej w sposób jawny i notoryczny (notorious use), tzn. w taki sposób, że na pewno właściciel drogi musiał o tym wiedzieć. Kiedy mija ustawowy termin, korzystanie z udogodnienia bez zgody właściciela ulega przedawnieniu i może uzyskać status udogodnienia bezterminowego. Aby przeciwdziałać uzyskaniu udogodnienia przez przedawnienie/zasiedzenie, właściciel nieruchomości wystawia znak informujący, że korzystanie z jego własności jest dozwolone. Wtedy strona starająca się o udogodnienie nie będzie w stanie spełnić warunku „korzystania bez zgody właściciela” (adverse use).
PRETAX INCOME – dochód przed opodatkowaniem: kwota dochodu z nieruchomości dochodowej lub innej inwestycji bez uzwzględnienia podatku dochodowego.
PRICE FIXING – zmowa cenowa: w branży obrotu nieruchomościami do zmowy cenowej dochodzi w sytuacji, kiedy właściciele kilku biur ustalają między sobą np. wysokość pobieranej prowizji od sprzedaży nieruchomości. Prowizje pobierane przez biura (real estate brokerage commissions) są kwestią negocjacji z klientem i nie istnieje coś, co można okreslić „standardową” prowizją. Właściciel danego biura może oczywiście samodzielnie ustalić wysokość pobieranej prowizji za transakcje obsługiwane przez jego biuro, natomiast jeśli robi to w porozumieniu z innymi brokerami, może to stanowić naruszenie praw antymonopolowych i być uznane za zmowę cenową, gdyż ceny usług mają być kształtowane przez konkurujące ze sobą firmy w wolnym rynku. Agenci sprzedaży nieruchomości nie mogą wprowadzać w błąd potencjalnych klientów informując ich, że wysokość prowizji jest jednolita i została ustalona „odgórnie”. Można jedynie ograniczyć się do stwierdzenia, że dana prowizja jest oferowana przez biuro, którego agent jest przedstawicielem.
Zbigniew Pieńkowski
E-mail> pienkowski1@gmail.com
'