Część 170:”The Terminology of Commercial Real Estate”
czyli „Terminologia nieruchomości komercyjnych” (część XLI)
ENCROACHMENT – naruszenie granicy działki: sytuacja, w której część pewnej konstrukcji lub budynku, np. garażu, ogrodzenia lub podjazdu, wykracza poza granice działki i narusza integralność sąsiedniej własności. Aby sprawdzić, czy granice danej nieruchomości nie są naruszone, należy przeanalizować mapkę geodezyjną (survey), która dokładnie przedstawia położenie wszelkich konstrukcji (improvements) znajdujących się na danej parceli względem jej granic. Zwykle jednak aktualna mapka geodezyjna osiągalna jest do wglądu na krótko przed zamknięciem lub dopiero w dniu zamknięcia transakcji. Należy zatem przeprowadzić również dokładną wizualną inspekcję nieruchomości i upewnić się, że jej granice nie są naruszone. Jeśli okaże się, że pewna konstrukcja wdziera się na sąsiednią własność, poszkodowany właściciel może domagać się zadośćuczynienia lub nawet żądać fizycznego usunięcia problemu, np. poprzez przesunięcie części ogrodzenia sąsiada lub usunięcie części podjazdu wdzierającego się na jego działkę.
EQUALIZATION FACTOR – współczynnik wyrównujący: Współczynnik używany przez taksatorów przy określaniu wysokości podatków w celu zwiększenia lub zmniejszenia oszacowanej wartości nieruchomości w danym powiecie, aby wyrównać różnice i ujednolicić podatki.
EQUALIZED ASSESSED VALUATION (w skrócie EAV) – wyrównana oszacowana wartość dla celów podatkowych: Wartość nieruchomości oszacowana przez taksatorów dla celów ustalenia wysokości podatku od nieruchomości z uwzględnieniem tzw. współczynnika wyrównującego (equalization factor).
EQUITY – udział własny/kapitał własny: wartość nieruchomości po odliczeniu zadłużenia hipotecznego i innych obciążeń. Np. kapitał własny właściciela nieruchomości wycenionej na $200k, która jest obciążona pożyczką hipoteczną w wysokości $140k, wynosi $60k. Jeśli zadłużenie nieruchomości przewyższa jego wartość, udział własny jest wtedy negatywny, co określa się mianem negative equity.
EQUITY BUILDUP – wzrost udziału własnego/wzrost kapitału własnego: stopniowe podwyższenie wartości kapitału własnego, który właściciel posiada w danej nieruchomości, w wyniku regularnych spłat zamortyzowanej pożyczki hipotecznej, wykonania ulepszeń nieruchomości, oraz w rezultacie wzrostu wartości rynkowej inwestycji.
EROSION – erozja: proces stopniowego ubywania lądu w wyniku działania naturalnych sił przyrody, takich jak wiatr, deszcz lub płynąca woda. Na erozję narażone są szczególnie własności przybrzeżne położone w rejonach, w których stopniowo podnosi się poziom morza.
escheat – przejście nieruchomości bezdziedzicznej na rzecz państwa: jeśli właściciel nieruchomości umiera nie pozostawiając po sobie testamentu ani żadnych spadkobierców, jego nieruchomość zostaje przejęta przez państwo. Prawo to nie ogranicza w żaden sposób posiadania nieruchomości za życia właściciela. Intencją administracji państwowej jest jedynie „zaopiekowanie się” nieruchomością, która po śmierci właściciela została bezpańska i opuszczona.
EVICTION – eksmisja: procedura usunięcia lokatora (lessee/tenant) przez właściciela (lessor/landlord) z zajmowanej nieruchomości, na podstawie orzeczenia sądowego, w wyniku naruszenia przez lokatora umowy wynajmu (np. poprzez zaprzestanie płacenia czynszu, zniszczenie zajmowanego lokalu, lub zajmowanie lokalu po wygaśnięciu kontraktu wynajmu). Procedura eksmisji może się również odnosić do usunięcia właściciela nieruchomości przez bank, który finansował transakcję kupna, po zaniedbaniu spłat długu hipotecznego (mortgage default).
EXECUTED CONTRACT – kontrakt wykonany: umowa, w której strony kontraktu spełniły powinności, do których się zobowiązały.
EXECUTORY CONTRACT – kontrakt wykonywany: umowa, w której strony kontraktu nie spełniły jeszcze wszystkich powinności, do których się zobowiązały.
EXPRESS CONTRACT – kontrakt wyraźnie określony: ustna lub pisemna umowa wyraźnie określająca warunki kontraktu.
Zbigniew Pieńkowski – magister filologii angielskiej ze specjalizacją w kulturoznawstwie amerykańskim (Uniwersytet Warszawski, 1994 rok). Zawodowy tłumacz i nauczyciel języka angielskiego z 15-letnim doświadczeniem. Ekspert w przygotowaniu tłumaczeń dokumentów niezbędnych do ewaluacji wykształcenia i nostryfikacji dyplomów. Specjalizuje się również w tłumaczeniach prawnych, medycznych i z dziedziny nieruchomości. Realtor®, Real Estate Managing Broker – od 2004 roku służy pomocą przy kupnie, sprzedaży i wynajmie nieruchomości.
Tel.: 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
Web: www.PolandUSA.com
