Mimo że zakup nieruchomości wiąże się z wydatkiem znacznej wartości, jest to jeden z najlepszych sposobów ulokowania kapitału. W celu zapewnienia pewnej i bezpiecznej transakcji należy zwrócić uwagę na kilka elementów, dzięki którym można uniknąć nieuczciwych kontrahentów oraz spełnić wszystkie warunki formalne związane z nabywaniem nieruchomości w Polsce.
Sprawdzenie Księgi Wieczystej
Po pierwsze, bardzo ważne jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Do tego celu służy księga wieczysta, która zakładana jest indywidualnie dla każdego typu nieruchomości. Znajdują się w niej tak ważne informacje jak dane właściciela (użytkownika wieczystego), oznaczenie działki, czy hipoteka (dzięki temu dowiemy się, czy nieruchomość nie jest zadłużona). Aby skorzystać z dobrodziejstwa tego typu instytucji należy udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego miejsca położenia nieruchomości lub, co jest dużo łatwiejsze, wejść na stronę https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do, gdzie znajduje się portal umożliwiający wyszukanie danej księgi po jej numerze. Czynności tej warto dokonać osobiście nawet w sytuacji, w której wypis z księgi wieczystej zostanie przedstawiony przez osobę, z którą chcemy zawrzeć umowę. Trzeba też pamiętać, żeby stan prawny nieruchomości badać bezpośrednio przed transakcją, bo wzmianki dotyczące złożonych do księgi wniosków o zmianę wpisu w praktyce często pojawiają się na dosłownie dzień przed transakcją. Poza księgą wieczystą zainteresowany powinien także sprawdzić czy dla obszaru położenia nieruchomości został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie teren ten ma perspektywy rozwoju oraz stan ujawniony w ewidencji gruntów i budynków.
Umowa przedwstępna
Po drugie, warto skorzystać z możliwości zawarcia z osobą sprzedającą umowy przedwstępnej. Nierzadko zdarza się, że chcący nabyć nieruchomość decydują się na zaciągnięcie kredytu finansującego w całości lub części jej zakup lub chcą przybyć osobiście na miejsce zawarcia umowy i w tym celu potrzebują kilku dni na dojazd. Umowa przedwstępna zminimalizuje ryzyko "rozmyślenia się" przez sprzedającego w czasie oczekiwania na kredyt, przyjazd, czy inne zdarzenie. W tego typu umowie powinno zawrzeć się wszystkie istotne postanowienia, które będą obowiązywać w umowie przyrzeczonej (właściwej) m.in. dokładne określenie nieruchomości, jej cenę oraz osoby będące stronami umowy sprzedaży. Ważne jest postanowienia co do terminu, w którym ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Bardzo często w umowach przedwstępnych zamieszczone jest także postanowienie dotyczące zadatku (jest to pewna kwota, która dodatkowo mobilizuje strony do zawarcia umowy sprzedaży, gdyż w przypadku odstąpienia od zawarcia umowy sprzedający zatrzymuje dany zadatek, a kupujący może żądać jego dwukrotności) w przypadku nieruchomości zwyczajowo przyjmuje się zadatek w wysokości od 10% do 20% jej ceny. Pomimo faktu, iż zawarcie umowy przedwstępnej przed notariuszem nie jest obowiązkowe warto to zrobić, gdyż dzięki temu będzie można dochodzić jej zawarcia przed sądem. Zawarcie umowy w zwykłej formie pisemnej niweczy ten skutek.
Umowa przenosząca własność.
Niewątpliwie, najważniejszym momentem zakupu nieruchomości jest zawarcie umowy sprzedaży. Dla ważności tej czynności w świetle prawa polskiego wymagane jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego przed wybranym przez strony notariuszem. Przed zawarciem umowy sprzedaży warto zainteresować się jaka jest cena za tego typu usługę u konkretnego notariusza, gdyż może kształtować się odmiennie w różnych kancelariach. Ponadto, należy mieć na uwadze, iż strony nie muszą zawierać umowy sprzedaży w kancelarii notarialnej w miejscowości w której znajduje się przedmiot transakcji.
W przypadku, gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości, na której znajduje się dom lub lokal należy zwrócić się do poprzedniego właściciela o wydanie dokumentów, które w przyszłości mogą być potrzebne w różnego typu sytuacjach. Mowa tu przede wszystkim o dokumentach, które związane są z przeprowadzoną budową tj. pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym budynku, dziennikiem budowy, czy protokołem jej odbioru. Co więcej, gdy dom lub lokal był poprzednio używany, warto zwrócić się o wydanie umów z dostawcami energii, wody etc., a także o dokumenty, które potwierdzą, że strona sprzedająca nie zalegała np. z podatkiem od nieruchomości.
Koszty
Oprócz ceny, którą należy zapłacić stronie sprzedającej, istnieją również dodatkowe koszty zakupu nieruchomości w Polsce. Do tego typu kosztów należy zaliczyć przede wszystkim:
· wynagrodzenie notariusza za dokonanie przed nim czynności w formie aktu notarialnego. Jest ono zależne od wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Zgodnie z rozporządzeniem, w przypadku nieruchomości której wartość znajduje się w granicach od 60 000 zł do 1 000 000 zł opłata będzie opiewać maksymalnie na kwotę 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł (Przykładowo: Podpisując umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego o wartości 540 000 zł, będziemy obowiązani zapłacić notariuszowi kwotę 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, tj. 1920 zł, czyli łącznie 2930 zł).
· opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości w wysokości 200 zł
· podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości (podatek ten zostanie pobrany przez notariusza)
· podatek od nieruchomości.
Należy nadmienić, iż w przypadku, gdy zależy nam na szybkim, sprawnym i przede wszystkim bezpiecznym zakupie nieruchomości warto skontaktować się z prawnikiem, który fachowo zbada stan nieruchomości i dokona w naszym imieniu opisanej transakcji.
Łukasz Jaklik – aplikant radcowski
Justyna Witas-Chłopek – radca prawny
Witas-Chłopek, Ludwikowska Kancelaria Radców Prawnych Spółka Partnerska
www.jwrp.pl
