Kilka uwag na temat zasiedzenia
Postanowiliśmy poświęcić dzisiejszy tekst instytucji zasiedzenia, ponieważ jak wynika z naszych doświadczeń z pracy z klientami, zdarzają się sytuacje, w których osoba przebywająca za granicą traci po latach prawo własności swojej nieruchomości (bez żadnego odszkodowania), do końca nie będąc świadomą istnienia takiego ryzyka. Zniwelowanie skutków postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia jest bardzo trudne, a niekiedy wręcz niemożliwe. Dlatego zdecydowanie lepiej przeciwdziałać takiemu skutkowi.
O co chodzi w zasiedzeniu?
Instytucja zasiedzenia prowadzić może do nabycia własności nieruchomości (lub ruchomości, co nie jest jednak przedmiotem opracowania) przez osobę będącą jej fizycznym posiadaczem samoistnym, tzn. osobę, która co prawda nie ma żadnych praw do mieszkania/budynku/działki, ale zachowuje się przez lata jak właściciel, czyli np. użytkuje nieruchomość, płaci za nią podatki, opłaca media, ponosi nakłady, dba o niepogorszenie stanu technicznego. Instytucja zasiedzenia ma – w założeniu – pomagać dostosowywać stan prawny do stanu faktycznego. I często spełnia tę funkcję pozwalając nabyć własność nieruchomości osobom, które ją w swoim mniemaniu nabyły (np. podpisując nieformalną umowę sprzedaży lub otrzymując nieruchomość na podstawie nieważnej decyzji administracyjnej), jednak w świetle prawa nie doszło do przejścia własności. Zasiedzenia ma także korygować sytuacje wieloletniej niezgodności stanu prawnego i stanu rzeczywistego w obszarze własności. Niestety instytucja ta bywa wykorzystywana przez osoby, które mimo pełnej świadomości braku tytułu prawnego do nieruchomości chcą zmniejszyć koszty jej nabycia.
Promocja
Cechą charakterystyczną posiadania samoistnego jest jego jawność dla otoczenia. Posiadacz powinien więc zachowywać się jak właściciel względem osób trzecich, sąsiadów, dostawców mediów organów administracji etc. Dodatkowo posiadacz musi być posiadaczem samoistnym, czyli nieruchomość traktować jak swoją własność.
Czas trwania zasiedzenia
Dla skuteczności nabycia własności w drodze zasiedzenia kluczowe znaczenie ma fakt nieprzerwanego posiadania oraz okres, przez jaki osoba ubiegająca się o zasiedzenie posiada daną nieruchomość. Ustawa mówi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność gdy posiada nieruchomość nieprzerwanie przez lat 20 – jeśli posiada tę nieruchomość w dobrej wierze. Dobra wiara oznacza tutaj usprawiedliwione (sensowne w świetle okoliczności) przekonanie posiadacza, że jest on właścicielem nieruchomości. Dobra wiara ma istnieć w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza (który np. zorientował się, że nie doszło do skutecznego przejścia własności nieruchomości) nie ma już znaczenia.
Jednak nawet w sytuacji, gdy posiadacz od samego początku miał świadomość tego, że nie jest właścicielem nieruchomości, nie uniemożliwia mu to uzyskania orzeczenia w przedmiocie zasiedzenia. Brak dobrej wiary jedynie przedłuża wymagany okres nieprzerwanego posiadania do lat 30. Jak więc widać nawet osoba mająca pełną świadomość braku uprawnień do nieruchomości może wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia własności w drodze zasiedzenia, jeśli posiadała nieruchomość w wydłużonym okresie. Na zasadach wskazanych w kodeksie cywilnym okres posiadania sumuje się w przypadku przeniesienia posiadania lub spadkobrania.
Zasiedzenie udziału
Możliwe jest również zasiedzenie udziału w nieruchomości przez jej współwłaściciela. Jest to duża pułapka dla osób nieprzebywających w kraju, postępowanie przeciwko nim może bowiem zainicjować współwłaściciel, który pozostaje w nieruchomości. Jest mu o tyle łatwiej, że z natury w większym stopniu dba o nieruchomość i najczęściej sama pilnuje kwestii formalnych (takich jak zapłata podatków, przeglądy budynku, remonty etc.).
Tryb postępowania
Postępowanie w sprawie zasiedzenia toczy się przed polskim sądem właściwym wg miejsca położenia nieruchomości. Postępowanie prowadzone jest w trybie nieprocesowym. Uczestnikiem postępowania powinien być właściciel nieruchomości, jednak w razie gdy wnioskodawca nie jest w stanie wskazać miejsca pobytu właściciela, może wystąpić do Sądu o ustanowienie kuratora. Niestety zdarza się, że kurator nie zdoła skontaktować się z właścicielem i całe postępowanie w sprawie zasiedzenia odbywa się bez wiedzy właściciela nieruchomości.
Jak się bronić przed zasiedzeniem?
W sprawach o zasiedzenie zdecydowanie warto korzystać z pomocy pełnomocnika. Najskuteczniejszą formą obrony przed zasiedzeniem jest wykazanie, że posiadanie wnioskodawcy nie było posiadaniem samoistnym (czyli posiadacz zachowywał się cały czas jak dzierżawca/najemca) lub nie miało charakteru nieprzerwanego, a więc że dochodziło do sytuacji, w których wymagany okres zasiedzenia (20 lat lub 30 lat) nie biegł. Co więcej w sytuacjach, w których posiadacz powołuje się na dobrą wiarę, właściciel powinien kwestionować ten fakt i dążyć do wydłużenia okresu zasiedzenia do 30 lat. Zawsze bardzo ważną sprawą jest aby posiadacz aktywnie reprezentował swoje interesy w sądzie, bowiem brak zainteresowania wynikiem sprawy jest dodatkowym potwierdzeniem dla wykazywanego faktu nieprzerwanego posiadania.
Justyna Witas, radca prawny
Witas-Chłopek, Ludwikowska
Kancelaria Radców Prawnych Sp.P.
www.jwrp.pl; biuro@jwrp.pl
Tel. +48 12 307 02 66