Część 186:”The Terminology of Commercial Real Estate”
czyli „Terminologia nieruchomości komercyjnych”
PHASE I ENVIRONMENTAL SITE ASSESSMENT – pierwsza faza środowiskowej oceny nieruchomości: wstępny raport sporządzany w celu zidentyfikowania potencjalnego zanieczyszczenia środowiskowego nieruchomości komercyjnej, obejmujący m.in. analizę aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, analizę aspektów hydrogeologicznych (np. ocenę ryzyka zalania lub zanieczyszczenia wód gruntowych), sprawdzenie, czy obiekty sąsiadujące nie stanowią zagrożenia środowiskowego, czy nie są magazynowane obecnie lub w przeszłości substancje niebezpieczne na terenie nieruchomości będącej przedmiotem raportu jak również w najbliższej okolicy, itp. Druga faza (Phase II) polega na dokładnej analizie ewentualnych problemów wykrytych w pierwszej fazie (przeprowadzane są np. testy laboratoryjne wód gruntowych i gleby), natomiast trzecia faza (Phase III) odnosi się do etapu usuwania istniejących zanieczyszczeń w celu przywrócenia pierwotnego stanu środowiskowego.
PHYSICAL DETERIORATION – fizyczne zużycie: fizyczne zużycie konstrukcji wybudowanych na danej działce, które ma wpływ na spadek wartości nieruchomości (depreciation), np. dach wymagający wymiany.
PITI (akronim od słów PRINCIPAL, INTEREST, TAXES, INSURANCE) – kwota obejmująca główną sumę pożyczki, odsetki, podatki i ubezpieczenie: podstawowe koszty posiadania nieruchomości. Instytucje udzielające kredytów hipotecznych stosują tę kwotę do określenia, na jaką sumę pożyczki kwalifikowałby się potencjalny nabywca. Np. banki udzielające pożyczek konwencjonalnych stosują zwykle dwie proporcje kwalifikujące (qualifying ratios): 1) miesięczna kwota PITI nie może przekraczać 28% całkowitego miesięcznego dochodu brutto, 2) miesięczna kwota PITI wraz ze spłatami innych pożyczek nie może przekraczać 36% całkowitego miesięcznego dochodu brutto. Według tej pierwszej formuły, aby zakwalifikować się na kupno domu za $250,000, zakładając, że nabywca ma 20% wpłaty własnej (downpayment), czyli $50,000, i nie ma innych zobowiązań pożyczkowych takich jak raty za samochód, spłaty kart kredytowych, itp., i zakładając również, że podatki za dom wynoszą $4980 rocznie a ubezpieczenie domu $792 rocznie, oraz że kredyt byłby 30-letnią stałą pożyczką oprocentowaną na 5%, nabywca musiałby zarabiać przynajmniej $5,560.64 brutto miesięcznie (miesięczna spłata głównej sumy pożyczki i odsetek =$1073.64, podatki i ubezpieczenie na miesiąc = $481; całkowita kwota PITI = $1554.64, co stanowi 28% sumy $5,552.28. Przy zastosowaniu drugiej proporcji, czyli 36% całkowitego miesięcznego dochodu brutto, należałoby dodać do kwoty PITI sumę wszystkich spłat miesięcznych dodatkowych pożyczek.
PLAT OF SURVEY – mapka nieruchomości: mapka przedstawiająca dokładne położenie i wymiary wszelkich konstrukcji (budynki, ogrodzenia, wjazdy, itp.), jeśli istnieją, znajdujących się na danej działce. Na podstawie tej mapki nabywca nieruchomości może sprawdzić, czy konstrukcje znajdujące się na działce zostały wybudowane w dozwolonych granicach, oraz czy konstrukcje znajdujące się w pobliżu nie nachodzą na teren będący przedmiotem transakcji. Według standardowego kontraktu, sprzedający zobowiązany jest przedstawić nabywcy mapkę nieruchomości, która sporządzona została przez zawodowego geodetę (professional land surveyour) w okresie 6 miesięcy przed wyznaczoną datą zamknięcia transakcji. Zwykle w transakcjach typu sprzedaż bez pokrycia (short sale) lub sprzedaż nieruchomości odebranej przez bank (foreclosure), strona sprzedająca zwolniona jest z obowiązku przekazania aktualnej mapki nowemu właścicielowi.
PLOTTAGE – łączenie działek: poprzez połączenie kilku sąsiadujących ze sobą działek w jedną większą część, można uzyskać całkowitą wartość gruntu znacznie wyższą od sumy wartości poszczególnych działek. Przykładowo, 2 sąsiadujące ze sobą działki zostały zakupione za $100,000 każda. Inwestor poniósł koszt w wysokości $40,000 związany z wyburzeniem zabudowań i połączeniem tych 2 działek w jedną, odpowiednią pod budowę restauracji. Powstały w ten sposób obszar gruntu osiągnął wartość $340,000. Różnica w wartości, dzięki połączeniu 2 działek w jedną w celu zagospodarowania terenu w nowy sposób, wyniosła zatem $100,000 (plottage value).
Zbigniew Pieńkowski – magister filologii angielskiej ze specjalizacją w kulturoznawstwie amerykańskim (Uniwersytet Warszawski, 1994 rok). Zawodowy tłumacz i nauczyciel języka angielskiego z 15-letnim doświadczeniem. Ekspert w przygotowaniu tłumaczeń dokumentów niezbędnych do ewaluacji wykształcenia i nostryfikacji dyplomów. Specjalizuje się również w tłumaczeniach prawnych, medycznych i z dziedziny nieruchomości. Realtor®, Real Estate Broker – od 2004 roku służy pomocą przy kupnie, sprzedaży i wynajmie nieruchomości.
Tel.: 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
Web: www.PolandUSA.com
