Dzisiaj zapraszamy do lektury tekstu poświęconego umowie dożywocia. Jest to znacznie mniej popularna od darowizny forma przekazywania majątku za życia, jednak dla osoby zbywającej własność nieruchomości, umowa dożywocia może stanowić rozwiązanie bardziej korzystne. Przede wszystkim dlatego, że umowa dożywocia przewiduje wzajemne świadczenie ze strony osoby, na rzecz której dokonujemy rozporządzenia własnością nieruchomości. Inaczej niż w przypadku darowizny, gdzie polecenia można – pod pewnymi warunkami - nie wykonać, nabywca nieruchomości w umowie dożywocia przyjmuje na siebie określone obowiązki i odpowiada za ich należyte wykonanie.
Zakres świadczeń w umowie dożywocia.
Jeśli umowa pomiędzy Stronami nie reguluje tej kwestii odmiennie, nabywca nieruchomości powinien dostarczać zbywcy nieruchomości wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz – jak mówi kodeks - sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zgodnie z orzecznictwem obowiązki nabywcy nieruchomości nie obejmują już pokrycia kosztów nagrobka.
Z ustawowej treści dożywocia wynika, że umowa ta nie tylko gwarantuje zbywcy dożywotnie utrzymanie, ale również – co do zasady osobistą styczność dożywotnika i nabywcy nieruchomości.
W zamian zbywca przenosi na nabywcę prawo własności nieruchomości. Przedmiotem umowy dożywocia może być własność każdej nieruchomości (czyli np. mieszkanie, nieruchomość gruntowa, nieruchomość budynkowa, las prywatny), udział we własności (np. 1/2), prawo użytkowania wieczystego. Dożywocie nie może być natomiast ustanowione na prawie do lokalu spółdzielczego.
Dożywocie może być ustanowione na rzecz osoby będącej właścicielem nieruchomości bądź osoby bliskiej tej osobie. Pojęcie osoby bliskiej obejmuje nie tylko krewnych i powinowatych, ale i inne osoby, z którymi zbywcę łączą szczególne stosunki osobiste np. partnera, konkubenta. Uprawnienia z umowy dożywocia nie podlegają dziedziczeniu.
Co ważne obowiązki wynikające z umowy dożywocia „idą za nieruchomością”. Oznacza to, że w razie zbycia nieruchomości, która została zbywcy przekazana umową dożywocia, na nabywcę przechodzą ustalone pomiędzy stronami obowiązki z tego tytułu. W takiej jednak sytuacji dożywotnik może żądać, aby świadczenia zostały zamienione na rentę.
Swoboda stron – treść umowy.
Strony mogą według własnych potrzeb ułożyć treść świadczeń objętych umową dożywocia. Przykładowo strony mogą ograniczyć je wyłącznie do prawa mieszkania w nieruchomości albo – przy pozostawieniu świadczeń polegających na opiece, pielęgnacji, dostarczaniu środków utrzymania – wyłączyć prawo do zamieszkiwania w nieruchomości.
Forma umowy.
Jako, że umowa dożywocia obejmuje przeniesienie własności nieruchomości winna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Odwołanie/rozwiązanie.
W praktyce może się zdarzyć, że wskutek różnych okoliczności wykonywanie klasycznej umowy dożywocia nie będzie możliwe. Sytuacja taka może mieć miejsce na przykład gdy nabywca i dożywotnik (zbywca) wejdą w poważny konflikt lub z powodu istotnego pogorszenia się sytuacji majątkowej jednej ze stron. W takich wyjątkowych sytuacjach przepisy prawa przewidują możliwość sądowej ingerencji w treść umowy dożywocia. W pierwszej kolejności – sąd – na żądanie jednej ze stron umowy – może zamienić niektóre lub wszystkie uprawnienia objęte treścią umowy na dożywotnią rentę (świadczenie pieniężne) odpowiadającą wartością zamienianych uprawnień. W ostateczności sąd może rozwiązać umowę o dożywocie na żądanie jednej ze stron tej umowy. Strony mogą również dobrowolnie i wspólnie postanowić o rozwiązaniu umowy dożywocia, przy czym stosowne porozumienie także wymaga formy aktu notarialnego.
Wreszcie sam dożywotnik (osoba uprawniona do świadczeń) może zrzec się uprawnień przysługujących mu z tytułu dożywocia (oświadczenie wymaga formy aktu notarialnego).
Jeśli natomiast umowa dożywocia nie była – w okresie jej obowiązywania – należycie wykonywana, dożywotnik może żądać również zapłaty odszkodowania na zasadach ogólnych.
Konsekwencje podatkowe
Umowa dożywocia jest umową o charakterze odpłatnym, a więc przychód uzyskiwany przez zbywcę nieruchomości z tytułu jej zawarcia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jako że na podstawie umowy dożywocia dożywotnik nie otrzymuje zapłaty ceny, a jedynie wzajemne świadczenia niematerialne, trudne do wycenienia, polskie organy podatkowe przyjmują zasadę, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w formie umowy dożywocia jest wartość tej nieruchomości wskazana w umowie dożywocia, pomniejszona o koszty zbycia (tj. koszty umowy notarialnej). Jednak w razie gdyby w przypadku konkretnej umowy cena znacząco odbiegała od wartości rynkowej podobnego prawa, organ zastrzega sobie prawo do oszacowania przychodu będącego podstawą opodatkowania. Obowiązek podatkowy związany ze zbyciem nieruchomości na podstawie umowy dożywocia może być uciążliwi dla osoby uprawnionej. Dożywotnik nie otrzymuje środków pieniężnych w zamian za zawarcie umowy dożywocia, więc musi sam zapewnić środki na zapłatę podatku. Dlatego warto skonsultować z podatkowe konsekwencje planowanej czynności aby zoptymalizować wysokość podatku.
Justyna Witas, radca prawny
Witas-Chłopek, Ludwikowska
Kancelaria Radców Prawnych Sp.P.
www.jwrp.pl; biuro@jwrp.pl
Tel. +48 12 307 02 66
