Dzisiejszy tekst poświęcamy charakterystycznej dla polskiego prawa instytucji „mieszkania spółdzielczego”. Spółdzielcze prawo do lokalu było powszechne przed laty. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w przeszłości przewidywała kilka typów tych praw, różniących się zakresem uprawnień i charakterem. Jednak od 31 lipca 2007 roku nie można już ustanawiać nowych praw spółdzielczych. Natomiast prawa ustanowione wcześniej nadal funkcjonują jako jednolite ograniczone prawo rzeczowe – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Charakter spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe, które swoją treścią obecnie zbliżone jest do prawa własności. Na treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu i prawo rozporządzania nim Jest to prawo zbywalne (może być przedmiotem sprzedaży, zamiany, darowizny etc.), podlega dziedziczeniu i obciąża całą nieruchomość. Dopuszczalne jest zbycie całości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub ułamkowej części tego prawa. Osoba będąca właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może go wynająć lub nieodpłatnie użyczyć osobie trzeciej. Na co dzień korzystanie ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie różni się od prawa własności. Lokal będący przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może posiadać odrębną księgę wieczystą.
Jakie ograniczenia?
Co więc odróżnia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od prawa własności? Przede wszystkim prawo spółdzielcze jest prawem ograniczonym, a to oznacza, że właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia. Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie posiada udziału w gruncie (w nieruchomości wspólnej). Jako właściciel mieszkania jesteśmy także współwłaścicielem (w części określonej ułamkowo) budynku i gruntu, na którym budynek stoi. Przy prawie spółdzielczym właścicielem gruntu i budynku pozostaje spółdzielnia. Ponadto aby zmienić przeznaczenie lokalu, który jest przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (np. przeznaczyć go na cele niemieszkaniowe – na siedzibę firmy, czy miejsce prowadzenia działalności gospodarczej), wymagana jest zgoda spółdzielni.
Ujemne konsekwencje mogą też wystąpić na etapie ubiegania się o kredyt lub pożyczkę. Dla banku cenniejszym zabezpieczeniem jest prawo własności lokalu niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
W wyjątkowych sytuacjach osoba uprawniona może utracić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przez swoje postępowania. Sytuacja taka może mieć miejsce w związku z zaległościami w regulowaniu opłat albo z dopuszczeniem się znaczących zniszczeń. Spółdzielnia występuje wtedy do sądu, który może zdecydować o licytacyjnej sprzedaży prawa do lokalu.
Wreszcie lokal będący przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w razie problemów finansowych spółdzielni może zostać obciążony hipoteką, która zabezpiecza roszczenia przeciwko spółdzielni.
Z kolei jako minus prawa własności można wskazać obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości. Jako właściciel lokalu w budynku wielolokalowym musimy liczyć się także z tym, że w ramach tworzonej wspólnoty mieszkaniowej może wystąpić problem ze sprawnym zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Przekształcenie w prawo własności.
Każda osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może przekształcić je w prawo własności. W praktyce trudniej sprzedaje się prawo spółdzielcze własnościowe niż „normalne” prawo własności. Przekształcenie odbywa się w następującym trybie:
- najpierw należy złożyć spółdzielni mieszkaniowej wniosek o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu,
- po otrzymaniu wniosku spółdzielnia mieszkaniowa ma 6 miesięcy od złożenia wniosku na zawarcie umowy ustanawiającej własność lokalu,
- umowa sporządzana jest w formie aktu notarialnego, a wynagrodzenie notariusza jest stałe – określa go ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Wniosek o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu powinien zawierać dane osoby uprawnionej, informacje o lokalu oraz zobowiązanie wnioskodawcy do uregulowania ewentualnych należności tytułu przekształcenia. Jeśli spółdzielnia uchyla się od przeniesienia własności lokalu (zdarzają się niestety takie przypadki), osoba uprawniona może wystąpić do sądu z żądaniem przeniesienia własności.
Wspólnota mieszkaniowa
Z chwilą przekształcenia pierwszego lokalu w prawo własności z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. Istotnym jest, że głosowanie w spółdzielni różni się od głosowania w ramach wspólnoty mieszkaniowej. W spółdzielni każdy członek posiada jeden głos – bez względu na liczbę posiadanych lokali, czy ich wielkość. We wspólnocie zasadą jest głosowanie udziałami W efekcie osoba będąca członkiem wspólnoty i mająca większą ilość udziałów (np. posiada kilka mieszkań, czy mieszkanie o znacznej powierzchni.
Podsumowując
Osobom, które posiadają mieszkanie w celach inwestycyjnych polecamy przekształcenie prawa spółdzielczego w pełną własność. Jakkolwiek bowiem faktyczne korzystanie z lokalu będącego przedmiotem prawa spółdzielczego nie różni się od korzystania z lokalu będącego przedmiotem własności, to zbycie prawa własności jest znacznie łatwiejsze od zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Justyna Witas-Chłopek
radca prawny
tel. 12 307 02 66
www.jwrp.pl
