Zachęcamy do zapoznania się z krótkim opracowaniem regulującym zasady wykonywania prawa własności przez współwłaścicieli. W praktyce bardzo często zdarza się, że własność nieruchomości (grunt, mieszkanie, dom, lokal usługowy) przysługuje dwóm lub kilku osobom. W takim układzie przepisy prawa regulują, jak współwłaściciele powinni wykonywać swoje uprawnienia.
Poniżej wybrane przez nas sytuacje praktyczne, w których każdy współwłaściciel może się znaleźć i powinien mieć wiedzę, jakie ma prawa oraz obowiązki.
Współwłasność nieruchomości – forma, źródło, rodzaje
Zgodnie z przepisami prawa cywilnego współwłasność nieruchomości to stan prawny, w którym własność nieruchomości przysługuje niepodzielnie kilku (w tym dwóm) osobom. Prawo wyróżnia dwa rodzaje współwłasności nieruchomości: w częściach ułamkowych (gdy każdy ze współwłaścicieli ma ułamkowo określony udział we własności) oraz tzw. współwłasność łączną (wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie przysługuje własność nieruchomości). Współwłasność w częściach ułamkowych daje każdemu ze współwłaścicieli możliwość dysponowania swoim udziałem we własności. Natomiast współwłasność łączna to współwłasność „niepodzielona” i wynika z określonego stosunku prawnego (np. małżeńska wspólność majątkowa). Podstawowa różnica praktyczna polega na tym, że współwłaściciel, któremu przysługuje współwłasność łączna nie może zbyć swojego prawa. Przy współwłasności łącznej własnością nieruchomości (w całości) mogą dysponować wyłącznie wszyscy współwłaściciele (małżonkowie, wspólnicy spółki cywilnej). Ponieważ największe problemy praktyczne wiążą się ze współwłasnością w częściach ułamkowych, gdzie współwłaściciele często mają rozbieżne interesy, dalsza część tekstu poświęcona będzie temu rodzajowi współwłasności.
Współwłasność nieruchomości a remont
Prędzej lub później każda zabudowana nieruchomość wymaga podjęcia prac remontowych. Przy współwłasności nierzadko trudno dojść do porozumienia co do tego, kto powinien wykonać (zwłaszcza sfinansować) niezbędne prace. Dla prawnej oceny tej kwestii kluczowe znaczenie ma pojęcie tzw. zwykłego zarządu. Bowiem jeśli chodzi o czynności mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu – wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli, natomiast w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu do ich podjęcia konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Na przykładzie domu jednorodzinnego, który 2 współwłaścicieli podzieliło na 2 części (2 mieszkania) można więc stwierdzić, że o ile remont kuchni będzie mieścił się zakresie zwykłego zarządu, to remont dachu musi być przeprowadzony za zgodą obu współwłaścicieli. Przy czym większość jest tutaj obliczana wg przysługujących współwłaścicielom udziałów, a nie zgodnie z liczbą współwłaścicieli. Przykładowo jeśli własność nieruchomości przysługuje 3 współwłaścicielom, z których jeden posiada udział we współwłasności wynoszący 3/5, a dwóch pozostałych po 1/5, to pierwszy ze współwłaścicieli może samodzielnie decydować w sprawach zwykłego zarządu, natomiast dwaj pozostali współwłaściciele nie mogą podjąć decyzji bez jego zgody, nawet jeśli pomiędzy sobą uzgodnili daną kwestię. Jeśli zgody nie ma (co w praktyce jest bardzo częste), a nieruchomość wymaga remontu lub podjęcia innych działań, każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu cywilnego z żądaniem upoważnienia go do dokonania konkretnej czynności. Orzeczenie sądu w takiej sytuacji zastępuje zgodę współwłaścicieli.
Współwłasność nieruchomości a sprzedaż
Zasada dotycząca obowiązku uzyskania zgody współwłaścicieli nie znajduje zastosowania do zbycia udziału oraz rozporządzenia udziałem. Tak więc każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie sprzedać swój udział, podarować go innej osobie, ale także obciążyć np. hipoteką (hipoteka obciąża wtedy jedynie udział w prawie) lub zastawem.
Współwłasność nieruchomości a najem
Oddanie w najem lub dzierżawę nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności zasadniczo mieści się – jak wskazuje doktryna – w czynnościach zwykłego zarządu. Oznacza to, że do zawarcia takiej umowy nie jest wymaga zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wszyscy współwłaściciele powinni jednak partycypować w przychodach, jakie przynosi wydzierżawiona lub oddana w najem nieruchomość. Niezależnie od powyższego, oceny, czy zawarcie umowy najmu mieści się z zakresie zwykłego zarządu, trzeba dokonywać w konkretnych okolicznościach. Bowiem np. wieloletnia umowa najmu komercyjnego nieruchomości, która nie była wcześniej tak wykorzystywana z całą pewnością przekracza zakres czynności zwykłego zarządu i będzie wymagała jednomyślnej zgody. Z ostrożności najlepiej zawsze uzgodnić kwestię oddawania nieruchomości w najem ze wszystkimi współwłaścicielami.
Współwłasność nieruchomości a podatek od nieruchomości
Współwłaściciele nieruchomości są solidarnie zobowiązani do zapłaty podatku od nieruchomości. Oznacza to, że organ podatkowy może żądać całości lub części kwoty podatku od wszystkich współwłaścicieli łącznie, od każdego z osobna, a zapłata podatku przez jednego współwłaściciela zwalnia pozostałych. Bardzo istotnym jest, aby współwłaściciele dobrze uregulowali pomiędzy sobą tę kwestię, ponieważ w praktyce często zdarza się sytuacja, w której każdy współwłaściciel zadeklarował opłacanie swojej części podatku, a po latach okazuje się, że organ podatkowy zwraca się do jednego ze współwłaścicieli z żądaniem zapłaty zaległości podatkowych innego współwłaściciela.
Justyna Witas-Chłopek – radca prawny
E-mail: biuro@jwrp.pl
Tel. +48 12 307 02 66