„Kupowanie domów i sprzedawanie ich z zyskiem”, cz. 208
„Flipping Houses”
FLIPPING HOUSES – kupowanie domów i sprzedawanie ich z zyskiem: dosłownie flip znaczy „rzucić, podrzucić, obrócić”, np. flipping a coin znaczy „rzut monetą”, flipping a pancake to „obrócenie placka” na patelni. W odniesieniu do domów, flipping oznacza typ inwestycji polegający na kupnie nieruchomości za cenę poniżej wartości rynkowej i sprzedanie jej w bardzo krótkim czasie ze znacznym zyskiem. Flipping często kojarzy się negatywnie, ponieważ przed ostatnim kryzysem ekonomicznym było wykorzystywane przez nieuczciwych inwestorów do pompowania cen na podstawie sfałszowanych wycen nieruchomości. Nowe przepisy dotyczące sposobu przeprowadzania wycen oraz finansowania (anti-house flipping restrictions) sprawiły, że typowy flip, tzn. kupno i sprzedaż nieruchomości w ciągu kilku dni bez żadnych napraw i ulepszeń, stał się właściwie nieopłacalny. Flipping zaczyna nabierać pozytywnego znaczenia, bowiem w nowych realiach rynkowych stało się trudniejsze i ryzykowniejsze, wymaga solidnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży i atrakcyjnego marketingu do przyciągnięcia kwalifikujących się nabywców.
FHA ANTI-HOUSE FLIPPING RESTRICTIONS – restrykcje FHA dotyczące kupowania domów i sprzedawania ich z zyskiem: Według zasad, które zostały wprowadzone przez Federalną Agencję Mieszkaniową (Federal Housing Administration), inwestor musi być właścicielem danej nieruchomości przynajmniej przez 91 dni, aby ją sprzedać nabywcy, który korzysta z pożyczki typu FHA, tzn. finansowania dodatkowo ubezpieczonego przez FHA. Ponadto, jeśli sprzedaż następuje pomiędzy 91 a 180 dniem od ostatniej sprzedaży danej nieruchomości i nowa cena sprzedaży jest wyższa o 100%, FHA może wymagać od inwestora dodatkowej dokumentacji dotyczącej dokonanych napraw i ulepszeń, które potwierdziłyby znaczny wzrost ceny, w celu zatwierdzenia pożyczki nabywcy.
BUY LOW, SELL HIGH – kupuj po niskiej cenie, sprzedawaj za wysoką: główna zasada dotycząca inwestycji, nie tylko w branży nieruchomości. Aby uzyskać jak najwyższe zyski, inwestorzy muszą nabyć nieruchomość po jak najniższej cenie, przygotować ją do sprzedaży, aby prezentowała się jak najbardziej atrakcyjnie w celu uzyskania jak najwyższej ceny, która pokryłaby wszystkie koszty inwestycji i przyniosła znaczny profit.
DONTWANNERS – niechciane domy: domy, które długo czekają na nabywcę z różnych powodów (nieodpowiednie przygotowane do sprzedaży, zły stan techniczny, zbyt wysoka cena, brak zewnętrznej atrakcyjności, itp.). Inwestorzy biorą pod uwagę tego typu domy, jeśli widzą w nich potencjał na flipping. Pewne nieruchomości są eliminowane, jeśli posiadają cechy, których inwestor nie jest w stanie zmienić (np. złe położenie domu – w strefie powodziowej, przy torach kolejowych lub linii wysokiego napięcia).
HANDYMAN’S SPECIAL – okazja dla złotej rączki: określenie występujące w ogłoszeniach sprzedaży nieruchomości, odnoszące się do nieruchomości wymagających poważnych napraw i renowacji.
COSMETIC RENOVATION – kosmetyczny remont: remont domu polegający na kosmetycznych naprawach, bez wymiany głównych systemów i instalacji, oraz bez większych przeróbek zmieniających rozkład domu. Kosmetyczny remont obejmuje przede wszystkim drobne naprawy, malowanie, odnawianie szafek kuchennych, wymianę nieszczelnych okien, odnawianie stolarki, uatrakcyjnienie wyglądu zewnętrznego poprzez odpowiednie utrzymanie trawników, posadzenie nowych kwiatów i roślin (landscaping), postawienie nowego ogrodzenia, itp.
FLIPPING STRATEGIES – strategie kupowania domów i sprzedawania ich z zyskiem: strategie inwestycji typu flipping stosowane w zależności od zasobów finansowych, którymi dysponuje inwestor oraz warunków panujących na rynku nieruchomości. Ralph R. Roberts, autor książki Flipping Houses for Dummies, wyróżnia m.in. następujące strategie: 1) BUY, HOLD, LEASE STRATEGY – strategia typu „kup, przytrzymaj, wynajmij”, 2) buy low, cosmetic fix, sell quick – strategia typu „kup za niską cenę, dokonaj kosmetycznch napraw, sprzedaj szybko”, 3) buy low, move in, renovate, sell high – strategia typu „kup za niską cenę, wprowadź się, wyremontuj, sprzedaj za wysoką cenę”, 4) buy low, renovate, sell high – strategia typu „kup za niską cenę, wyremontuj, sprzedaj za wysoką cenę”.
Zbigniew Pieńkowski – magister filologii angielskiej ze specjalizacją w kulturoznawstwie amerykańskim (Uniwersytet Warszawski, 1994 rok). Tłumacz zawodowy z 18-letnim doświadczeniem. Realtor®, Real Estate Managing Broker, właściciel firmy Caret Realty Inc.
Od 2004 roku służy pomocą przy kupnie, sprzedaży oraz najmie nieruchomości.
Tel: 773-719-3645
E-mail: Zbigniew@CaretRealty.com
Web: www.CaretRealty.com