Część 209: “Lien” czyli „Prawo zastawu”
LIEN – prawo zastawu, prawo zatrzymania: roszczenie wobec nieruchomości mające na celu wyegzekwowanie spłaty zadłużenia. Nieruchomość stanowi w tej sytuacji „zastaw” aż do chwili spłaty obciążeń finansowych. Prawo zastawu może mieć następujące cechy: 1) ogólne prawo zatrzymania (general lien), kiedy kredytodawca ma prawo zatrzymać zarówno własność nieruchomą jak i osobistą dłużnika, 2) specyficzne prawo zatrzymania (specific lien), tzn. obejmujące określoną nieruchomość lub działkę, 3) dobrowolne prawo zatrzymania (voluntary lien), kiedy właściciel z własnej woli obciąża finansowo nieruchomość, np. przez zaciągnięcie pożyczki hipotecznej, 4) mimowolne prawo zatrzymania (involuntary lien), kiedy dana nieruchomość objęta jest prawem zastawu wbrew woli właściciela, np. poprzez nałożenie podatków od nieruchomości przez władze stanowe. Przykładem specyficznego, mimowolnego obciążenia (specific, involuntary lien) jest prawo zastawu oparte na podatku od nieruchomości (real estate tax lien), ponieważ obejmuje jedną, konkretną nieruchomość i zostało utworzone wbrew woli właściciela. Przykładami obciążeń ogólnych i mimowolnych są m.in.: prawo zastawu na podstawie wyroku sądowego (judgment lien), prawo zastawu oparte na podatku spadkowym (inhertitance tax lien), długi zmarłego (debts of a decedent). Przykładami obciążeń specyficznych i dobrowolnych są m.in.: prawo zatrzymania w oparciu o pożyczkę hipoteczną (mortgage lien), oraz prawo zatrzymania w oparciu o kaucję sądową (bail bond lien). Prawo zatrzymania może być również klasyfikowane pod względem tego, czy zostało ustanowione przez prawo jako ustawowe prawo zastawu (statutory lien), np. podatek od nieruchomości, czy jest rezultatem orzeczenia sądowego (equitable lien), np. judgment lien.
LIENHOLDER – strona posiadająca prawo zatrzymania: osoba lub instytucja mająca prawo zatrzymania nieruchomości aż do czasu spłaty zadłużenia przez właściciela. Np. bank udzielający pożyczki hipotecznej (mortgage) jest instytucją posiadającą prawo zatrzymania nieruchomości do momemtu spłaty ostatniej raty przez pożyczkobiorcę.
PRIORITY OF LIENS – pierwszeństwo prawa zatrzymania / zastawu: termin, który odnosi się do kolejności, według której zostają zaspokojone poszczególne roszczenia finansowe, kiedy sąd wydaje nakaz sprzedaży nieruchomości w celu spłaty zadłużeń, które ją obciążają. Ogólna zasada stanowi, że pierwszeństwo ma to roszczenie, które zostało najwcześniej zarejestrowane w archiwach powiatu, w którym położona jest nieruchomość. Wyjątkiem od tej reguły są podatki od nieruchomości oraz specjalne podatki od ulepszeń publicznych (special assessment tax), które zawsze mają pierwszeństwo przed innymi roszczeniami bez względu na to, kiedy zostały zarejestrowane.
MECHANIC’S LIEN – prawo zastawu zabezpieczające zapłatę (potocznie: lien kontraktorski; lien mechaniczny): ustawowe prawo zatrzymania zabezpieczające zapłatę za prace wykonane przy renowacji lub budowie nieruchomości. Mogą korzystać z niego m.in. wykonawcy i podwykonawcy (contractors and subcontractors), architekci, firmy dostarczające materiały budowlane, oraz inni pracownicy, którzy nie otrzymali pełnego wynagrodzenia od właściciela nieruchomości za swoje usługi. Również podwykonawcy robót (subcontractors) lub osoby dostarczające materiały i sprzęt budowlany mają prawo „założyć lien mechaniczny”, jeśli główny wykonawca (general contractor) nie wywiązał się wobec nich ze swoich zobowiązań finansowych.
TO PUT A LIEN ON A REAL ESTATE PROPERTY – objąć nieruchomość prawem zatrzymania (potocznie: założyć komuś lien na dom / mieszkanie): objąć nieruchomość prawem zatrzymania w celu wyegzekowania spłaty zadłużenia, np. w zdaniu: The Association put a lien on my condo for not paying the association fees. (Stowarzyszenie osiedla założyło mi lien na mieszkanie za niepłacenie opłat administracyjnych).
Zbigniew Pieńkowski – magister filologii angielskiej ze specjalizacją w kulturoznawstwie amerykańskim (Uniwersytet Warszawski, 1994 rok). Tłumacz zawodowy z 18-letnim doświadczeniem. Realtor®, Real Estate Managing Broker, właściciel firmy Caret Realty Inc.
Od 2004 roku służy pomocą przy kupnie, sprzedaży oraz najmie nieruchomości.
Tel: 773-719-3645
E-mail: Zbigniew@CaretRealty.com
Web: www.CaretRealty.com