Bardzo często w swojej pracy spotykam się z osobami, które chciałyby wynająć niewykorzystywane mieszkanie, jednak obawiają się ewentualnych problemów z lokatorem, zwłaszcza z opróżnieniem lokalu przez lokatora po zakończeniu najmu. I rzeczywiście obowiązująca w Polsce ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego przewiduje szeroką ochronę osób wynajmujących mieszkanie, co nierzadko skutkuje tym, że sprawy o eksmisję z lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego przez byłego najemcę ciągną się latami.
Jakie ryzyko niesie standardowa umowa najmu lokalu mieszkalnego.
Po pierwsze właściciel ma ograniczoną możliwość zmiany stawki czynszu – ustawa przewiduje limity podwyżek (do 3% wartości odtworzeniowej lokalu) oraz przesądza, że podwyższenie czynszu musi nastąpić z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Po drugie właściciel ma ograniczoną możliwość wypowiedzenia umowy jeśli najemca płaci czynsz i używa lokalu zgodnie z przeznaczeniem (czyli na cele mieszkaniowe). W takiej sytuacji wypowiedzenie umowy może nastąpić tylko w wypadkach wskazanych w ustawie (np. konieczny jest remont budynku albo jego rozbiórka lub wynajmujący chce sam zamieszkać w lokalu). Po trzecie nawet w przypadku gdy lokator nie płaci czynszu, zakończenie umowy i opróżnienie lokalu jest często bardzo utrudnione, ponieważ po wypowiedzeniu umowy właściciel musi wystąpić do Sądu o orzeczenie eksmisji, a w wyroku orzekającym eksmisję Sąd bardzo często orzeka o prawie do lokalu socjalnego (ma obowiązek orzec o tym prawie m.in. wobec kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, osób obłożnie chorych, bezrobotnych) i do czasu zaoferowania takiego lokalu przez gminę właściciel nie może usunąć niechcianego lokatora. Dlatego też naszym klientom rekomendujemy wynajmowanie nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej lub też – w przypadku wynajmowania nieruchomości na cele mieszkaniowe – wykorzystanie instytucji najmu okazjonalnego.
Umowa najmu okazjonalnego – o co chodzi.
Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu zawierana na czas określony (do 10 lat), w której już na etapie jej zawarcia wskazuje się, że najemca ma możliwość skorzystania z innego lokalu w przypadku rozwiązania umowy z wynajmującym. Obowiązkowym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, w terminie wskazanym przez wynajmującego. Dodatkowo przy podpisaniu umowy najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, a do umowy załącza się oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób, które z nim zamieszkują w innym lokalu. Wynajmujący może zażądać, aby to oświadczenie zostało złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
Dzięki takiej konstrukcji właściciel mieszkania nie ryzykuje, że pomimo wypowiedzenia umowy latami będzie czekał, aż gmina zaoferuje byłemu najemcy lokal socjalny albo aż komornik skutecznie wyeksmituje lokatora. Ponieważ najemca oświadcza w umowie, że ma gdzie zamieszkać po zakończeniu umowy, nie przysługuje mu ochrona ustawowa i komornik przeprowadza uproszczoną eksmisję. Przy umowie najmu okazjonalnego strony w umowie określają na jakich zasadach może być podwyższany czynsz. Oznacza to, że nie są związane ustawowym limitem 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wbrew powszechnej opinii przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być każdy lokal mieszkalny. Jedynie lokale wchodzące do publicznego zasobu mieszkaniowego oraz lokale wynajmowane od osób prywatnych przez gminę w celu realizowania obowiązków związanych z polityką mieszkaniową nie mogą być przedmiotem takiej umowy. Każdy więc lokal mieszkalny stanowiący własność osoby prywatnej można wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego.
W przypadku zdecydowania się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego, bardzo istotną kwestią jest dopełnianie obowiązku podatkowego związanego ze zgłoszeniem umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. Najemca ma prawo zażądać od wynajmującego potwierdzenia dokonania zgłoszenia. Obowiązek ten jest niezwykle istotny w praktyce, ponieważ jego zaniedbanie pozwala właściciela korzyści płynących z zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
W jaki sposób zawrzeć umowę.
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta osobiście przez właściciela lokalu lub przez pełnomocnika. Wystarczające jest udzielenie pełnomocnictwa w formie pisemnej. Pełnomocnik powinien mieć pełnomocnictwo, które wyraźnie wskazuje, iż obejmuje umocowanie do zawarcia umowy najmu okazjonalnego (pełnomocnictwo do określonej czynności) lub pełnomocnictwo ogólne na tyle szerokie, aby nie budziło wątpliwości umocowanie do dysponowania nieruchomościami będącymi własnością mocodawcy.
Już dzisiaj zapraszamy do zapoznania się z kolejnym tekstem poświęconym umowie najmu, w którym zaprezentujemy ustawowy podział obowiązków związanych z naprawami i remontami lokalu mieszkalnego pomiędzy najemcę i wynajmującego.
