Ogólna zasada co do ponoszenia kosztów.
Zgodnie z ogólną zasadą przewidzianą w kodeksie cywilnym wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Dodatkowo kodeks cywilny wprowadza zasadę, że „drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy” obciążają najemcę. Ta generalna zasada znajduje zastosowanie również w przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego, przy czym ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera w tej materii szczegółowe regulacje, które wprost wskazują, jakie zadania obciążają wynajmującego, a jakie najemcę.
Ustawa o ochronie praw lokatorów – regulacje szczególne.
Zgodnie z art. 6a ustawy o ochronie prawo lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, do obowiązków wynajmującego należy: zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiać będą najemcy korzystanie z mediów, a w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący ma obowiązek „wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu”.
Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
- utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
- dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców,
- dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
- napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
- wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Natomiast na najemcy ciążą obowiązki związane z naprawą i konserwacją: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli (włącznie z ich wymianą), trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii, zaworów oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony – włącznie z wymianą. Najemca powinien również naprawiać i konserwować (oraz w razie potrzeby wymieniać) osprzęt i zabezpieczenie instalacji elektrycznej (poza wymianą przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej), piece węglowe i akumulacyjne, centralne ogrzewanie, przewody odpływowe urządzeń sanitarnych. Dodatkowo to na najemcy spoczywa obowiązek malowania lub tapetowania lokalu oraz naprawy uszkodzeń tynków ścian i sufitów, jak również: obowiązek malowania drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Katalog napraw, do których zobowiązany jest wynajmujący nie jest zamknięty i należy przyjąć, że w razie wątpliwości, kogo obciąża naprawa lub konserwacja konkretnego elementu lokalu, należy przyjąć, iż wynajmującego.
Strony stosunku najmu lokalu mieszkalnego nie mogą skutecznie zmodyfikować zasad ponoszenia nakładów na lokal, mogą natomiast doprecyzować obowiązki wymienione w ustawie.
Jeżeli lokal wymaga napraw obciążających wynajmującego, najemca ma prawo wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na wykonanie napraw. W razie gdyby w tym terminie wynajmujący napraw nie wykonał, najemca jest upoważniony do wykonania zastępczego napraw (tj. dokonania ich na koszt wynajmującego). Koszt zastępczego wykonania napraw obciążających wynajmującego najemca może rozliczyć z należnościami z tytułu czynszu.
Kaucja.
Szczególnie istotną kwestią dla wynajmującego jest zapewnienie sobie kaucji na poczet zabezpieczenia należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że kaucja nie może być wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu za lokal. Kaucja zabezpiecza nie tylko zapłatę należności czynszowej, ale również inne należności, jakie mogą wiązać się ze stosunkiem najmu (np. z ponadnormatywnym zużyciem lokalu lub uszkodzeniami lokalu przez najemcę). Wysokość dopuszczalnej kaucji w przypadku umowy najmu okazjonalnego jest niższa – nie może przekraczać sześciomiesięcznego czynszu. W praktyce pobierane kaucje są niższe – odpowiadają równowartości czynszu za 1-3 miesiące. Wynajmujący zobowiązany jest zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po dokonaniu odpowiednich potrąceń przez wynajmującego.
Rozliczenie nakładów po zakończeniu najmu.
Kwestią, która wymaga rozstrzygnięcia w umowie najmu jest ustalenie dopuszczalności i zasad rozliczenia nakładów na lokal mieszkalny, ponoszonych przez najemcę. Zasadą ogólną jest, że najemca winien używać lokalu w sposób określony w umowie i bez zgody wynajmującego nie czynić zmian. Jeśli umowa nie reguluje zasad wykonywania tzw. ulepszeń lokalu, to zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego, wynajmujący – po zakończeniu najmu – może zatrzymać ulepszenia za zapłatą najemcy kwoty odpowiadającej ich wartości lub zażądać od najemcy przywrócenia stanu sprzed dokonania ulepszeń. Jest to przepis niejasny i budzący w praktyce wiele trudności (przede wszystkim związanych z wycenieniem wartości nakładów). Dlatego pożądane jest precyzyjne określenie kwestii dopuszczalności i rozliczania nakładów ulepszających w umowie najmu.
Justyna Witas-Chłopek
radca prawny
tel. 12 307 02 66
www.jwrp.pl
