czyli o wynagrodzeniu należnym właścicielowi nieruchomości za urządzenia przesyłowej
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu jest obciążeniem nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który zamierza wybudować lub, którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych tego typu urządzeń. Przedsiębiorca przesyłowy uzyskuje prawo korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem urządzeń. W zamian – właściciel powinien uzyskać stosowne wynagrodzenie.
Oznacza to, że jeśli na nieruchomości znajduje się np. słup energetyczny, to można żądać ustanowienia na niej służebności, która przysługuje przedsiębiorcy w zamian za odpowiednie wynagrodzenie. Niestety w przeszłości przedsiębiorstwa w sposób dowolny wznosiły tego typu urządzenia, przez co wielu właścicieli do dzisiaj nie otrzymało stosownego wynagrodzenia za wykorzystanie ich działek.
Jeśli więc właściciel nie otrzymał jeszcze wynagrodzenia za obciążenie jego nieruchomości, winien wystąpić o ustanowienie służebności, która winna być ustanowiona za wynagrodzeniem na przyszłość. Dodatkowo właściciel najczęściej jest uprawiony do odszkodowania za dotychczasowe bezumowne korzystanie. N
Na rzecz jakiego przedsiębiorcy można ustanowić służebność?
Służebność można ustanowić na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność przynajmniej w zakresie budowy urządzeń przesyłu. Zatem, możemy żądać ustanowienia służebności przesyłu od przedsiębiorcy nie tylko jeśli samodzielnie zajmuje się bezpośrednio przesyłem wody, ścieków, pary, etc., ale również od przedsiębiorcy, który jedynie wybudował na naszej nieruchomości urządzenia, które następnie odpłatnie odstąpił na rzecz przedsiębiorcy zajmującego się dostawą usług wykorzystujących zamontowaną instalację, np. bezpośredniego dostawcy energii elektrycznej.
Jak ustanowić służebność przesyłu?
Służebność przesyłu – jak każda służebność – może być ustanowiona w dwóch trybach:
- W drodze umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorcą. Umowa sporządzana jest w formie aktu notarialnego i wymaga uzgodnienia stanowiska właściciela i przedsiębiorcy. Umowa powinna jasno wskazywać i określać urządzenia, które przedsiębiorca ma zainstalować (zainstalował) na nieruchomości, jak również należy w niej umieścić postanowienia dotyczące rodzaju urządzeń oraz miejsca usytuowania. Przede wszystkim jednak umowa winna wskazywać wysokość i sposób zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela. Po zawarciu umowy niezbędnym jest również wpisanie służebności do księgi wieczystej nieruchomości.
- Ustanowienie służebności w drodze orzeczenie sądowego - jeżeli właściciel i przedsiębiorca nie dojdą do porozumienia, każdej ze stron przysługuje uprawnienie do żądania ustanowienia służebności przesyłu w trybie sądowym. Niestety w praktyce zdecydowana większość służebności odnoszących się do istniejących urządzeń ustanawiana jest w postępowaniu sądowym.
Należy również pamiętać, że istnieje możliwość nabycia przez przedsiębiorcę służebności przesyłu w drodze zasiedzenia.
Wynagrodzenie
Ustanowienie służebności (niezależnie od trybu), co do zasady jest odpłatne. Przyjmuje się, że wynagrodzenie powinno mieć charakter jednorazowy, jednak w drodze wyjątku może być ono przyznane okresowo. Z uwagi na fakt, że przepisy nie określają mierników, które pozwalałyby na dokładne ustalenie wysokości należnego wynagrodzenia, przyjmuje się, że ustala się je w oparciu o ceny rynkowe nieruchomości. Przy szacowaniu wysokości odszkodowania uwzględnia się:
- stopień ingerencji w treść prawa własności, tj. na ile wybudowanie urządzeń przesyłowych uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości przez właściciela,
- straty właściciela z tytułu uszczuplenia prawa własności poprzez ustanowienie służebności,
- sposób wykorzystania pozostałej części obciążonej nieruchomości,
- rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie,
- ograniczenia ewentualnych zamierzeń inwestycyjnych właściciela,
- przewidywany okres trwałości danych urządzeń przesyłowych.
Bardzo istotną kwestią pod względem majątkowym jest również możliwość żądania przez właściciela odszkodowania za dotychczasowe bezumowne korzystanie ze swojej nieruchomości przez przedsiębiorcę.
Wobec powyższego należy podkreślić, że jednorazowe wynagrodzenie powinno być ustalone każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. Co więcej, tego typu wynagrodzenie powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem, jak również powinno ono też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności. W konkretnej sprawie, jeśli strony nie dochodzą do porozumienia, sąd może powołać biegłego, który oszacuje, jaka wysokość odszkodowania będzie odpowiednia w konkretnej sprawie.
Podsumowanie
Jakkolwiek wiedza o uprawnieniu właściciela w razie zajęcia jego nieruchomości pod urządzenia przesyłowe jest coraz bardziej powszechna, w dalszym ciągu wiele osób nie zdaje sobie sprawy z przysługujących im uprawnień. Zwłaszcza w odniesieniu do urządzeń przesyłowych wzniesionych przed laty, często zdarza się tak, że właściciele nie otrzymali od przedsiębiorstwa, które wzniosło lub korzysta z urządzeń, żadnego wynagrodzenia. Ponieważ powszechną praktyką po stronie przedsiębiorców przesyłowych jest powoływanie się na zasiedzenie służebności i odmowa wypłacenia jakiejkolwiek rekompensaty lub proponowanie kwot rażąco niskich, decydując się na uregulowanie tej kwestii warto skorzystać z pomocy profesjonalisty.
Justyna Witas-Chłopek
www.jwrp.pl
(12) 307-02-66