Jak zapewnić dojazd do działki, czyli o służebności drogi koniecznej
Brak dostępu działki do drogi publicznej stanowi istotne ograniczenie w możliwości jej wykorzystywania. W szczególności na działce bez drogi publicznej właściciel nie będzie mógł wybudować nieruchomości. Z tego powodu warto wiedzieć, w jaki sposób poradzić sobie w sytuacji, gdy nasza działka nie leży bezpośrednio przy drodze, a sąsiedzi nie pomagają w uzyskaniu dostępu do drogi.
Służebność drogi koniecznej.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (tzw. droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć również możliwość przejazdu samochodów, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy. Zasadą jest jednak, że służebność drogi koniecznej ma umożliwiać dostęp do nieruchomości samochodem.
Tryb
Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona w drodze umowy lub wskutek przeprowadzenia postępowania sądowego. Optymalną metodą ustanawiania służebności jest zawsze porozumienie i zawarcie umowy. Pozwana to oszczędzić czasu i sporów, jakie mogą wywiązać się przed Sądem. W odniesieniu do umownego ustanowienia służebności, forma aktu notarialnego jest wymaga dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej (tj. przez którą biegnąć będzie służebność). Jednak w praktyce regułą jest sporządzanie całej umowy o ustanowienie służebności w formie aktu notarialnego. Przed zawarciem umowy strony (właściciel nieruchomości obciążanej i władnącej, tj. nieruchomości na rzecz której ma być ustanowiona służebność) powinny porozumieć się co do wynagrodzenia za ustanowienie służebności, przebiegu drogi koniecznej i zasad z niej korzystania. Istotnym jest, aby pamiętać, że służebność drogi koniecznej jest służebnością gruntową, tj. ustanawianą nie na rzecz konkretnego właściciela, a związaną z nieruchomością (bez znaczenia jest to, czyją stanie się własnością).
W braku porozumienia pomiędzy właścicielami konieczne jest zainicjowanie postępowania sądowego. Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Co ważne, przepisy kodeksu cywilnego mówią, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez którą droga konieczna ma przebiegać. Co więcej powinna ona zapewniać dostęp do najbliższej drogi koniecznej, a nie drogi najbardziej dogodnej. W przypadku sądowego trybu ustalania służebności istotnym jest wskazanie wszystkich uczestników postępowania, tj. właścicieli nieruchomości, przez które hipotetycznie możliwy jest dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawca wskazuje bowiem proponowany przebieg służebności drogi koniecznej, jednak w toku sprawy Sąd może orzec inny przebieg służebności, w tym nawet – obciążenie innej działki. Warto o tym pamiętać, jeśli jesteśmy uczestnikiem postępowania o ustanowienie służebności, co do którego wnioskodawca nie żądał ustanowienia służebności, jednak Sąd może wydać rozstrzygnięcie w tej kwestii.
Wynagrodzenie
Ustanowienie służebności gruntowej następuje za wynagrodzeniem, które może być określone jednorazowo lub płatne okresowo. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia w sprawie wysokości wynagrodzeni, określa je biegły w ramach postępowania sądowego. Najczęstszą praktyką jest ustanawianie wynagrodzenia jako świadczenia jednorazowego. Jest to sytuacja pożądana dla osoby zobowiązanej do zapłaty wynagrodzenia. Bowiem zgodnie z przeważającą linią orzeczniczą polskich sądów w razie ustalenia, iż wynagrodzenie za służebność płatne będzie okresowo (np. miesięcznie) bez jednoczesnego określenia łącznej wysokości wynagrodzenia i liczby „rat”, należy przyjąć, że wynagrodzenie okresowe jest należne tak długo, jak istnieje służebność.
Zasiedzenie służebności drogi koniecznej
W polskim prawie możliwe jest także nabycie służebności drogi koniecznej w drodze zasiedzenia. Sytuacja taka może mieć jednak miejsce wyjątkowo, jeśli właściciel nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej udowodni, że przez wymagany okres korzystał w zakresie dojazdu do swojej nieruchomości z innej działki i czynił nakłady na dojazd. Sąd w sprawach o zasiedzenie analizuje takie działania jak utwardzenie dojazdu, nasypanie i uzupełnianie żwiru, odgrodzenie dojazdu, odśnieżanie go w porze zimowej, pielęgnowanie w porze letniej. Do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia może dojść niezależnie od woli właściciela. Poza w/w czynnościami posiadacza służebności, konieczny jest również upływ czasu wymaganego dla stwierdzenia zasiedzenia – odpowiednio 20 lat w przypadku pozostawania posiadacza w dobrej wierze (tj. w przekonaniu, że przysługuje mu prawo do gruntu, przez który biegnie droga) lub 30 lat – jeśli dobrej wiary posiadacz nie posiadał. Innymi słowy, po upływie 30 lat posiadania służebności do zasiedzenia może dojść nawet wtedy, kiedy posiadacz ma pełną świadomość braku tytułu prawnego do drogi dojazdowej. W przypadku zasiedzenia służebności drogi koniecznej właścicielowi nie przysługuje prawo do wynagrodzenia.
Justyna Witas-Chłopek
www.jwrp.pl
(12) 307-02-66
