„Terminologia związana z wyceną nieruchomości”, część 223
„The Terminology of Real Estate Appraisal”
DAMAGE TO REAL ESTATE OR CONDEMNATION PRIOR TO CLOSING – zniszczenie nieruchomości lub przejęcie jej przez państwo przed zamknięciem transakcji: klauzula w kontrakcie kupna / sprzedaży nieruchomości określająca procedurę na wypadek zniszczenia nieruchomości, np. w wyniku pożaru, lub w sytuacji, kiedy nieruchomość będąca przedmiotem transakcji zostałaby przejęta przez administrację państwową na cele publiczne przed przekazaniem nabywcy aktu własności; nabywca miałby wtedy opcję unieważnienia kontraktu lub przejęcia zniszczonej lub uszkodzonej nieruchomości wraz z prawem do uzyskania odszkodowania z tytułu polisy ubezpieczeniowej chroniącej nieruchomość, lub z prawem do uzyskania odszkodowania za przejęcie nieruchomości przez państwo na cele publiczne (condemnation award).
DEBT SERVICE – obsługa zadłużenia: kwota przeznaczona na spłatę pożyczki hipotecznej obciążającej daną nieruchomość dochodową; nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu zysku operacyjnego netto (net operating income).
DEBT SERVICE COVERAGE RATIO – (w skrócie DSCR): wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia: wskaźnik pokazujący, czy dana nieruchomość dochodowa przynosi wystarczający dochód na obsługę zadłużenia hipotecznego, obliczany w następujący sposób: zysk operacyjny netto ÷ obsługa zadłużenia = wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia. Wskaźnik wynoszący poniżej 1 oznacza negatywny przepływ gotówki (negative cash flow).
DEED RESTRICTIONS – ograniczenia w akcie własności: klauzule zawarte w dokumencie służącym do przekazania tytułu własności (deed) ograniczające i kontrolujące użytkowanie ziemi lub nieruchomości. Zwykle są one inicjowane przez deweloperów, którzy przed budową osiedla mieszkaniowego lub osiedla domów jednorodzinnych dokładnie określają, jak może być użytkowana ziemia, którą podzielili na działki. Celem tych ograniczeń jest nadanie okolicy jednolitego wyglądu. Ograniczenia te mogą dotyczyć takich kwestii jak np. typ stosowanych materiałów budowlanych, rozmiar i styl domów, budynków i garaży, maksymalna ilość budynków na danej działce, odstępy między budynkami a granicami działek, a nawet wygląd i wysokość ogrodzeń. Ograniczenia narzucone przez deweloperów określane są jako restrictive covenants i zawarte są w oryginalnych planach budowy osiedla. Ograniczenia te nie mogą być zmienione przez kolejnych właścicieli.
DEPRECIATION – spadek wartości, deprecjacja: odnosi się przede wszystkim do wszelkich konstrukcji wybudowanych na danej działce. Deprecjacja nie dotyczy gruntu, który zwykle zachowuje swoją wartość na zawsze. Istnieją trzy kategorie deprecjacji: 1) fizyczne zużycie (physical deterioration) – np. dach wymagający wymiany, 2) niefunkcjonalność (functional obsolescence) – np. przestarzały system elektryczny lub hydrauliczny, 3) zewnętrzny czynnik obniżający wartość danej nieruchomości (external obsolescence) – np. położenie budynku w pobliżu wysypiska śmieci lub fabryki zanieczyszczającej środowisko.
DISCLOSURE – ujawnienie informacji: zobowiązanie agenta do ujawnienia klientom wszelkich informacji mogących mieć wpływ na przebieg transakcji, np. informacji dotyczących defektów, statusu strefy powodziowej, wysokości podatków i opłat administracyjnych, itp. Obowiązek ujawnienia ważnych faktów lub okoliczności dotyczących nieruchomości będącej przedmiotem transakcji spoczywa również na właścicielu nieruchomości mieszkalnej wystawionej na sprzedaż, który zobowiązany jest ujawnić wszelkie znane defekty w specjalnym raporcie o nazwie Residential Real Estate Disclosure Report, dostępnym do wglądu potencjalnym nabywcom. Typowym przykładem informacji, którą właściciel musi ujawnić, jest fakt, że jego nieruchomość znajduje się w strefie zalewowej (floodplain), co negatywnie wpływa na jej wartość. Jeżeli potencjalny klient nie zostaje poinformowany o tej ważnej okoliczności przez sprzedającego i dochodzi do sfinalizowania transakcji, konsekwencje mogą być poważne. Kupujący miałby podstawy do skierowania sprawy do sądu o odszkodowanie lub unieważnienie transakcji.
Zbigniew Pieńkowski – magister filologii angielskiej ze specjalizacją w kulturoznawstwie amerykańskim (Uniwersytet Warszawski, 1994 rok). Tłumacz zawodowy z 18-letnim doświadczeniem. Realtor®, Real Estate Managing Broker, właściciel firmy Caret Realty Inc. Od 2004 roku służy pomocą przy kupnie, sprzedaży oraz najmie nieruchomości.
Tel. 773-719-3645
E-mail: Zbigniew@CaretRealty.com
Web: www.CaretRealty.com
