Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Sprzedaży Nieruchomości (NAR) opublikuje za kilka dni swój najnowszy raport dotyczący bieżących transakcji sprzedaży domów. Zawarte w nim dane na temat cen nieruchomości mogą spowodować zamieszanie, a nawet generować niepokojące nagłówki. Całe zawirowanie wynika z faktu, że NAR przedstawi medianę cen sprzedaży, podczas gdy inne indeksy cen nieruchomości prezentują ceny z transakcji wtórnych. Przeważająca większość indeksów opartych na transakcjach wtórnych wskazuje, że ceny zaczynają ponownie wzrastać. Jednak mediana cen, która zostanie przedstawiona jutro, może przedstawić odmienny obraz sytuacji.
Oto dlaczego wykorzystanie mediany cen domów jako miernika tego, co dzieje się z wartościami nieruchomości, nie jest w tym momencie odpowiednie. Zgodnie z informacjami Centrum Badań nad Nieruchomościami na Uniwersytecie Stanu Wichita:
Mediana cen sprzedaży mierzy 'środkową' cenę sprzedanych domów, co oznacza, że połowa domów sprzedaje się za wyższą cenę, a połowa za niższą. Choć jest to dobry wskaźnik typowej ceny sprzedaży, nie jest zbyt przydatny do mierzenia wzrostu cen nieruchomości, ponieważ jest zależny od rodzajów sprzedanych domów.
Na przykład, jeśli ostatnio sprzedano więcej domów z niższego segmentu cenowego, mediana cen sprzedaży zmaleje (ponieważ 'środkowy' dom jest teraz domem z niższego segmentu cenowego), nawet jeśli wartość każdego indywidualnego domu rośnie.
Ludzie kupują domy opierając się na wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego, a nie na cenie domu. Gdy stopy procentowe rosną, nabywcy muszą wybierać tańsze domy, aby miesięczne wydatki pozostały na przystępnym poziomie.
W tej chwili sprzedaje się więcej tańszych domów, co powoduje spadek mediany cen. Ale to nie oznacza, że jakikolwiek pojedynczy dom stracił na wartości.
Nawet Narodowy Związek Pośredników, organizacja, która raportuje mediany cen nieruchomości, przyznaje, że istnieją ograniczenia w tym, co tego typu dane są w stanie nam zobrazować.
Zmiany w rodzaju analizowanych transakcji zniekształcają dane dotyczące „mediany” cen nieruchomości.
Oto proste objaśnienie mediany wartości:
Masz w kieszeni trzy monety. Ułóż je w kolejności rosnącej wartości, od najniższej do najwyższej.
Jeśli masz jedną monetę 5-centową i dwie monety 10-centowe, mediana wartości tych monet (mediana, czyli ta środkowa wartość) w twojej kieszeni wynosi 10 centów.
Jeśli masz dwie monety 5 centowe i jedną monetę 10 centową, mediana wartości tych monet wynosi teraz tylko 5 centów.
W obu przypadkach 5 centów jest nadal warte 5 centów a 10 centów jest nadal warte 10 centów. Wartość każdej monety nie zmieniła się. To samo dotyczy dzisiejszego rynku nieruchomości.
Podsumowując
Rzeczywiste wartości domów rosną na większości rynków w USA. Mediana wartości, którą przedstawia Narodowy Związek Pośredników maluje FAŁSZYWY obraz wartości domów na obecnym rynku nieruchomości. Ceny nie maleją, większość obecnych nabywców kupuje tańsze domy ze względu na wyższe oprocentowania pożyczek hipotecznych. Aby uzyskać bardziej dogłębne zrozumienie tematu, zapraszam do skontaktowania się z nami, chętnie wyjaśnimy i pomożemy zrozumieć obecne zawiłości rynku nieruchomości.
Tom Dudzinski, Designated Managing Broker
Illinois Star, Ltd., REALTORS®
Posiadłość.com
Tel. 847-647-4000
