Narodowe Stowarzyszenie Pośredników Handlu Nieruchomościami opublikowało swój najnowszy raport o istniejącej sprzedaży domów. Ten miesięczny raport dostarcza informacji o wolumenie sprzedaży oraz trendach cen dla wcześniej posiadanych domów. Ostatnie wydanie stwierdza, że ceny domów spadają. Może się to wydawać nieco mylące, zwłaszcza jeśli ktoś śledzi wiadomości z rynku nieruchomości mówiące, że ceny domów osiągnęły dno i już dawno odbiły się od niego.
Więc dlaczego miałoby to oznaczać spadek cen domów, gdy tak wiele innych raportów cenowych pokazuje, że rosną w górę? Wszystko zależy od metodyki każdego z nich. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników Handlu Nieruchomościami raportuje medianę ceny sprzedaży domów, podczas gdy niektóre inne źródła używają cen średnich cen sprzedaży na tzw. rynku wtórnym. Czym te podejścia się różnią od siebie?
Centrum Studiów Rynku Nieruchomości na Uniwersytecie Stanowym Wichita wyjaśnia medianę ceny sprzedaży w ten sposób:
"Mediana ceny sprzedaży mierzy 'środkową' cenę sprzedanych domów, co oznacza, że połowa domów została sprzedana za wyższą cenę, a połowa za niższą... Na przykład, jeśli ostatnio sprzedano więcej domów w niższej cenie, mediana ceny sprzedaży spadnie (ponieważ 'środkowy' dom jest teraz domem w niższym przedziale cenowym), nawet jeśli wartość każdego pojedynczego domu rośnie”.
"Metody sprzedaży na rynku wtórnym obliczają zmiany cen domów na podstawie sprzedaży tej samej nieruchomości, unikając w ten sposób problemu próby uwzględnienia różnic cen w domach o różnych cechach".
Wyzwanie z medianą ceny sprzedaży domów na dzisiejszym rynku nieruchomości
Jak powyższe cytaty mówią, różne podejścia mogą ilustrować różne rezultaty. Dlatego dane dotyczące mediany ceny sprzedaży domów mogą pokazywać, że ceny spadają, chociaż zdecydowana większość raportów o sprzedaży na rynku wtórnym pokazują, że ceny znowu rosną.
Mediany cen są zniekształcone przez metodologię stosowaną do ich określenia, a indeksy sprzedaży wtórnej, takie jak Case-Shiller i FHFA, są prawdopodobnie dużo dokładniejsze i lepsze do mierzenia cen domów na rynku nieruchomości.
Powiedzmy, że masz trzy monety w kieszeni i postanawiasz ułożyć je według ich wartości od najniższej do najwyższej. Jeśli masz jedną monetę pięciocentową i dwie monety o wartości 10 centów, mediana (czyli środkowa wartość) wynosi 10 centów. Jeśli masz dwie monety pięciocentowe i jedną monetę o wartości 10 centów, mediana wynosi jedynie 5 centów.
W obu przypadkach moneta pięciocentowa wciąż jest warta 5 centów, a moneta o wartości 10 centów wciąż jest warta 10 centów. Wartość żadnej monety się nie zmieniła.
Dlatego używanie mediany ceny sprzedaży domów jako wskaźnika tego, co dzieje się z wartościami domów, może być bardzo mylące. Większość kupujących patrzy na ceny domów jako punkt wyjścia, aby określić, czy pasują do ich budżetów. Większość ludzi kupuje domy na podstawie miesięcznej raty kredytu hipotecznego, na którą mogą sobie pozwolić, a nie tylko na ceny domu. Gdy stopy procentowe kredytów hipotecznych są wyższe, możesz być zmuszony do zakupu tańszego domu, aby utrzymać miesięczne wydatki na dom na przystępnym poziomie.
Dlatego większa liczba 'tańszych' domów sprzedaje się właśnie teraz – i to powoduje spadek mediany cenowej sprzedawanych obecnie domów. To nie oznacza, że jakikolwiek indywidualny dom stracił na wartości.
Gdy zobaczysz w mediach opowieści o spadających cenach w tym tygodniu, pamiętaj o monetach. To, że mediana ceny sprzedaży domów się zmienia, nie oznacza, że ceny domów spadają. Oznacza to, że większość domów obecnie sprzedawanych, to domy z niższego przedziału cenowego ze względu na większą przystępność cenową, a to spowodowane jest wyższymi stopami procentowymi kredytów hipotecznych.
Podsumowanie
Chętnie spotkamy się z każdym, kto myśli o kupnie lub sprzedaży domu, w celu dogłębnego przeanalizowania tego, co w danym momencie jest najkorzystniejsze dla obecnych i przyszłych właścicieli nieruchomości. Pomożemy dogłębnie zrozumieć obecne trendy i raporty cenowe domów, pochodzące z różnych źródeł.
Tom Dudzinski, Designated Managing Broker
Illinois Star, Ltd. REALTORS®
847-647-4000
Posiadlosc.com
