Biorąc pod uwagę wszystkie nagłówki i rozmowy w mediach o zmianach na rynku nieruchomości, można pomyśleć, że już mamy tzw. bańkę. Dobrą wiadomością jest to, że istnieją konkretne dane, które wyraźnie pokazują, dlaczego tak nie jest. Na razie na rynku nie ma przesytu ofert, nadal brakuje domów.
Biorąc pod uwagę kontekst historyczny, zbyt wiele domów było wystawionych na sprzedaż podczas ostatniego kryzysu w 2008 roku, wiele z nich to była tzw. krótka sprzedaż lub sprzedaż bankowa po sądowych przejęciach nieruchomości, co spowodowało gwałtowny spadek cen. Podaż wzrosła od początku tego roku, ale ogólnie dostępne zasoby pozostają ograniczone, głównie ze względu na niedobór nowych domów notowany już od 15 lat.
Poniższy wykres wykorzystuje dane Narodowego Związku Pośredników Handlu Nieruchomościami, aby zilustrować, jak miesięczna podaż dostępnych domów ma się do katastrofy rynkowej z 2008 roku. Przy obecnym tempie sprzedaży, niesprzedane zapasy wystarczają zaledwie na 3.2 miesiąca, znacznie mniej niż w 2008 roku. Na rynku po prostu nie ma wystarczającej ilości ofert sprzedaży, aby ceny poszybowały w dół, jak miało to miejsce 14 lat temu. Niektóre przegrzane rynki w kraju odnotowują niewielkie spadki cen, ale nie ma to nic wspólnego z kryzysem, który raczej nie nastąpi.
Standardy udzielania kredytów hipotecznych w tamtych czasach były znacznie luźniejsze. W okresie poprzedzającym kryzys sprzed 14 lat znacznie łatwiej niż dzisiaj można było się zakwalifikować na kredyt hipoteczny. Banki same wtedy tworzyły sztuczny popyt, obniżając standardy kredytowe i ułatwiając każdemu uzyskanie kredytu lub refinansowanie istniejącej hipoteki.
W tamtym czasie pożyczkodawcy brali na siebie większe ryzyko zarówno w oferowanych produktach hipotecznych, jak i kryteriach kwalifikacyjnych dla pożyczkobiorców. Doprowadziło to do masowych niewypłacalności, sądowych przejęć nieruchomości i spadających cen. Dziś sytuacja wygląda inaczej, kupujący mają do czynienia z wyższymi standardami bankowymi.
Poniższy wykres wykorzystuje dane z Narodowego Związku Bankowców Hipotecznych. Ten wskaźnik dostępności kredytów hipotecznych doskonale ilustruje sytuację. W tym indeksie im wyższa liczbam tym łatwiej uzyskać kredyt hipoteczny. Im mniejsza liczba, tym większa trudność. W najnowszym raporcie indeks spadł o 5.4%, sygnalizując zaostrzenie standardów.
Wykres pokazuje również, jak inna jest obecna sytuacja w porównaniu z gwałtownym wzrostem dostępności kredytów, który doprowadził do krachu w 2008 roku. W ciągu ostatnich 14 lat surowe standardy kredytowe pomogły zapobiec sytuacji podobnej do ostatniej fali sądowych przejęć nieruchomości. Obecna ilość spraw sądowych o przejęcie niespłacanych nieruchomości jest znikoma w porównaniu do kryzysu z 2008 roku.
Kolejną różnicą jest liczba właścicieli domów, którym groziło przejęcie po pęknięciu bańki rynkowej. Ilość przejęć sądowych spada sukcesywnie od czasu ostatniego krachu, głównie dlatego, że nabywcy są dziś kwalifikowani w/g nowych standardów, nie wspominając o tym, że dzisiejsi właściciele domów mają opcje, których nie mieli w czasie ostatniego kryzysu, kiedy to wielu było winnych bankom więcej pieniędzy niż wynosiła wartość ich nieruchomości. Obecne zadłużenie większości właścicieli domów jest wielokrotnie niższe niż wartość nieruchomości zastawionych pod ich hipoteki. Wynika to w dużej mierze ze sposobu, w jaki ceny domów rosły w ostatniej dekadzie.
Średnia wartość aktywów własnych na statystycznego pożyczkobiorcę zbliża się obecnie do $300,000, co jest najwyższą wartością od czasu rejestracji tych danych. Tylko niewielka ilość nieruchomości zgłaszanych do przejęć sądowych, trafia w ręce banków. Oznacza to, że kiedy kredytobiorcom kończą się pieniądze, sprzedają oni swoje domy, zamiast ryzykować utratę nieruchomości na rzecz banków (lub banksterów, jak kto woli).
Tym razem właściciele domów są w zupełnie innej sytuacji. Dla tych, którzy stoją dziś przed wyzwaniami finansowymi, istnieje bardzo realna możliwość bezproblemowej sprzedaży swoich nieruchomości z wielkim zyskiem i uniknięcia tym samym możliwości ich utraty na rzecz banków.
Myślisz o sprzedaży swojego domu? Zadzwoń do nas lub po prostu wpadnij do naszego biura, porozmawiajmy na temat tego, jak możemy ci pomóc w zaistniałej sytuacji.
Tom Dudzinski, Managing Broker
Illinois Star Ltd. REALTORS®
847-647-4000
www.Posiadlosc.com
