Realizację planów związanych z zakupem działki przeznaczonej na budowę domu należy rozpocząć od znalezienia właściwej nieruchomości, odpowiadającego nie tylko naszym preferencjom lokalizacyjnym, ale również wymaganiom technicznym czy prawnym. Z tego względu, iż nie każdy grunt nadaje się pod zabudowę mieszkaniową lub pod zabudowę tego rodzaju, jaką planujemy. Ponadto, etap budowy domu na jednej działce może przebiegać bardzo szybko, podczas gdy na innej będzie bardziej czasochłonny, a co się z tym wiąże, będzie również generował większe koszty. W związku z tym kompleksowa weryfikacja parametrów działki pozwala na nie tylko na oszacowanie przydatności gruntu, którego nabyciem jesteśmy potencjalnie zainteresowani, ale także na oszacowanie wysokość kosztów, które będziemy musieli ponieść decydując się na jej zakup.
Charakter i parametry działki
Aby zweryfikować charakter, jak również przeznaczenie interesującej nas nieruchomości, należy w pierwszej kolejności uzyskać informację, pod jaką zabudowę przeznaczony jest dany grunt. Niniejszą informację uzyskamy we właściwej gminie, w wydziale zagospodarowania przestrzennego, gdzie podając numer działki (ewentualnie numer księgi wieczystej) możemy dowiedzieć się w pierwszej kolejności, czy dana nieruchomość w ogóle ma charakter budowlany. Jest to pierwsza zasadnicza kwestia, ponieważ inwestycji mieszkaniowej nie można zrealizować na gruncie rolnym. Co prawda przepisy prawa przewidują w określonych sytuacjach możliwość przekształcenia gruntu rolnego, jednak już teraz jest to procedura skomplikowana, nierzadko niemożliwa, a – jak pisaliśmy ostatnio – niewykluczone że w najbliższym czasie zostaną wprowadzone dalej jeszcze idące obostrzenia.
Jeśli wiemy, że działka, którą jesteśmy zainteresowani, nie stanowi gruntu rolnego, pozostaje ustalić, jaka zabudowa jest na niej dopuszczalna. Najłatwiej w tym celu uzyskać wypis z właściwego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który pozwoli na określenie, czy w danym miejscu można wybudować dom piętrowy, parterowy, o większej lub mniejszej powierzchni. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego określają także, gdzie możliwa jest działalność usługowa, jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy dla danej działki oraz pozwolą zorientować się, z jakimi przyszłymi inwestycjami na sąsiednich działkach powinniśmy się liczyć.
Niestety nadal w wielu gminach plany zagospodarowania przestrzennego nie zostały uchwalone dla wszystkich nieruchomości położonych w danej gminie. Jeśli więc nieruchomość, której zakup planujemy, nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, należy podjąć starania w kwestii uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Treść decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu informuje, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego. Ponadto, decyzja ta określa, jaki rodzaj inwestycji będzie można przeprowadzić w obrębie danej działki, wskazuje warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, które wynikają bezpośrednio z przepisów szczególnych oraz wyznacza na mapie całkowity obszar planowanej inwestycji wraz z jej pełną infrastrukturą techniczną. Przedmiotową decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Należy przy tym wskazać, iż o wydanie decyzji w kwestii zabudowy i zagospodarowania terenu może wystąpić każdy. Nie trzeba posiadać praw własności do danej nieruchomości, aby zgłosić wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do Urzędu Gminy właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości
Zastanawiając się nad zakupem działki należy również zwrócić uwagę na wszelkie dokumenty, informujące o jej stanie prawnym (odradzamy opieranie się wyłącznie na wypisie z księgi wieczystej, chociaż oczywiście jest to podstawowy dokument). Dzięki wypisowi z księgi wieczystej dowiemy się, komu przysługuje prawo własności do interesującej nas nieruchomości, czy przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona prawem służebności na rzecz innej osoby czy podmiotu, jak również czy nie ustanowiono na niej hipoteki zabezpieczającej udzielony sprzedającemu kredyt albo też zadłużenie, które sprzedający posiada wobec Urzędu Skarbowego czy Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Badając natomiast akta księgi wieczystej (czyli dokumenty, na podstawie których dokonywane są wpisy w księdze i które składa się w sądzie) oraz treść nierozpoznanych jeszcze wniosków, jakie mogły zostać złożone do księgi, otrzymać możemy pełen obraz stanu prawnego nieruchomości.
Uzbrojenie terenu i dojazd
Jeśli na działce zamierzamy wybudować dom, to musimy liczyć się z koniecznością doprowadzenia do niej mediów tj.: prądu, wody, gazu, kanalizacji. Dokładny koszt założenia wymaganych instalacji uzależniony jest od odległości oraz warunków technicznych przedmiotowej działki. Z tego względu, powyższe kwestie będą miały dla nas niemałe znaczenie. Natomiast rozważając kwestię dojazdu do działki, należy sprawdzić szerokość, czy aby droga liczy co najmniej 5m, jak również jej charakter. Albowiem droga dojazdowa nie zawsze musi oznaczać, iż jest ona drogą publiczną. W przypadku, gdy okaże się, że nią nie jest, wówczas może być przyczyną przyszłych trudności czy konfliktów.
Podsumowując, podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości z przeznaczeniem na inwestycję mieszkaniową, warto skontaktować się z prawnikiem i rozważyć wszelkie aspekty planowanej transakcji. Zasadnicze znaczenie dla inwestora ma przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania (możliwość uzyskania interesującej nas decyzji o warunkach zabudowy), a więc od sprawdzenia tej kwestii należy rozpocząć zainteresowanie daną nieruchomością.
Justyna Witas-Chłopek
radca prawny
www.jwrp.pl
