Można by się spodziewać, że stopy procentowe kredytów hipotecznych będą teraz spadać po tym, jak Rezerwa Federalna obniżyła stopy procentowe o pół punktu procentowego w zeszłym miesiącu.
Zamiast tego stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosły. Najnowsze dane Freddie Mac wykazały, że średnia 30-letnia stopa procentowa kredytu hipotecznego wzrosła do 6,4%, czyli o ponad ćwierć punktu procentowego więcej niż dwa tygodnie temu.
Wiadomość ta jest zapewne niemiłą niespodzianką dla tych, którzy liczyli na niższe stopy procentowe, dzięki którym w końcu zaczną szukać domu.
Co się dzieje i co to oznacza dla tych, którzy chcą kupić dom.
Fed nie ustala stawek kredytów hipotecznych
Fed może wpływać na stawki kredytów hipotecznych, ale ich nie ustala.
Zamiast tego, stawki kredytów hipotecznych podążają głównie za inną liczbą: rentownością 10-letnich obligacji skarbowych. Ta rentowność wzrosła ostatnio z kilku powodów, w tym dlatego, że inwestorzy oczekują, że Fed będzie nieco ostrożniejszy w obniżaniu stóp po ogromnej obniżce w zeszłym miesiącu.
Ale nie tylko rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wpływa na stawki kredytów hipotecznych.
Pożyczkodawca hipoteczny musi pokryć swoje koszty i osiągnąć zysk, więc dodaje na przykład swój własny procent. A konkretna stawka kredytu hipotecznego, którą otrzymasz, będzie zależeć osobistych czynników, takich jak twoja ocena kredytowa oraz wielkość i rodzaj pożyczki, którą otrzymujesz.
Jednak pomimo ostatniego wzrostu, stawki kredytów hipotecznych są nadal o ponad punkt niższe niż w tym samym okresie w zeszłym roku, ponieważ inwestorzy przewidywali obniżki stóp przez Fed i uwzględnili je w rentowności 10-letnich obligacji skarbowych.
Niższe stopy procentowe kredytów hipotecznych w porównaniu do roku ubiegłego były korzystne dla niektórych właścicieli domów. Wiele osób skorzystało z refinansowania swoich kredytów hipotecznych, jeśli kupili swoje domy w ciągu ostatnich kilku lat, kiedy stopy procentowe były wyższe.
Niższe stawki dostępne obecnie oznaczają, że właściciele domów mogą potencjalnie zaoszczędzić setki dolarów miesięcznie, jeśli zdecydują się na refinansowanie.
Stopy procentowe kredytów hipotecznych zależą od wielu czynników
Ale jest jedna rzecz, co do której eksperci są zgodni: prawdopodobnie nie zbliżą się nawet do poziomów sprzed kilku lat.
Na przykład w 2019 r. stawki 30-letnich kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem wahały się od ok. 3,75% do 4,5%. A na początku 2021 r., gdy pandemia się przedłużała, spadły do zaledwie 2,65%.
Wiele prognoz zakłada, że pod koniec tego roku stopy procentowe wyniosą około 6%, a w przyszłym roku spadną do około 5,8%.
„Myślę, że nową normą jest może 6% oprocentowania kredytów hipotecznych” — uważa Lawrence Yun, główny ekonomista w National Association of Realtors. „Jeśli będziemy mieli szczęście, może osiągniemy 5,5% oprocentowania kredytów hipotecznych. Albo jeśli będziemy mieli pecha, może oprocentowanie kredytów hipotecznych powróci do 7%”.
Jednak Yun jest pewien jednej rzeczy: dni 3% i 4% oprocentowania kredytów hipotecznych już minęły — przynajmniej za jego życia, jak mówi.
Co zatem teraz zrobić?
Dla nabywców domów stale zmieniające się otoczenie stóp procentowych może powodować niepewność: czy lepiej czekać, aż stopy procentowe kredytów hipotecznych spadną, czy zacząć szukać już teraz?
Eksperci radzą, aby nie próbować wyczuć rynku — także w przypadku zakupu domu. Dzieje się tak z dwóch powodów.
Po pierwsze, jeśli kupisz dom, a stopy procentowe kredytów hipotecznych spadną, możesz refinansować swój kredyt hipoteczny i skorzystać z niższej stopy. Ale jeśli poczekasz, a stopy procentowe wzrosną, będzie ci trudniej kupić dom.
Po drugie, ceny domów z czasem mają tendencję do wzrostu.
Yun twierdzi, że nawet osoby, które kupiły domy przy znacznie wyższych stopach procentowych kredytów hipotecznych — np. 15% na początku lat 80. — zazwyczaj odnosiły sukcesy w zakupach, ponieważ wartość nieruchomości rosła, a oni sami mogli refinansować swoje kredyty, gdy stopy procentowe spadały.
Jak wygląda rynek nieruchomości? Są dobre wieści
Oto pozytywny rozwój sytuacji dla kupujących: jest więcej ofert. Liczba domów na sprzedaż we wrześniu była o 6,4% wyższa niż miesiąc wcześniej i o 33,6% wyższa niż rok temu, zgodnie z raportem firmy maklerskiej RE/MAX, która przyjrzała się domom jednorodzinnym na 52 rynkach.
Tymczasem liczba dni, w których dom pozostaje na rynku, wzrasta — co sugeruje, że rynek staje się nieco mniej konkurencyjny.
„Myślę, że kupujący mają więcej okazji” — mówi Sara Briseño Gerrish, agentka nieruchomości w RE/MAX Unlimited w San Antonio.
Jest jeszcze jeden wskaźnik pokazujący, że jest mniej kupujących, z którymi można konkurować: liczba osób ubiegających się o kredyty hipoteczne spada od trzech tygodni z rzędu (choć nadal jest o 7% wyższa niż w tym samym okresie w zeszłym roku).
Ceny domów pozostają wysokie
Stopy procentowe kredytów hipotecznych nie są jedynym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości: ceny domów również mają znaczenie. I niestety dla kupujących, pozostają wysokie.
Mediana ceny domu wzrosła o około 50% od początku 2020 r., ze znacznym wzrostem podczas pandemii. Wzrosty cen spowolniły, ale ceny tak naprawdę nie spadły. Mediana ceny sprzedaży istniejących domów w sierpniu wyniosła $416 700, czyli o około 3% więcej niż rok wcześniej.
Pora roku również wpływa na sytuację. Zakupy domów nasilają się wiosną i osiągają szczyt w czerwcu, ponieważ ciepła pogoda i koniec roku szkolnego zachęcają ludzi do zakupów. Rynek zazwyczaj zwalnia późnym latem i przez całą jesień, osiągając najwolniejszy okres zimą.
To może sprawić, że jesień będzie dobrym czasem na zakupy, to znaczy, jeśli znajdziesz dom, który spełnia twoje potrzeby: Mniejsza konkurencja może oznaczać niższe ceny i większą możliwość negocjacji.
Fannie Mae przewiduje, że sprzedaż domów może być o 10% wyższa w przyszłym roku, wychodząc z bardzo niskich poziomów, które widzieliśmy. Ale rynek może się naprawdę ożywić dopiero wiosną.
jm
