Siedem powiatów wszczęło postępowanie przeciwko Illinois, twierdząc, że prawo zmusza je do przeprowadzania licytacji nieruchomości z zaległościami podatkowymi w sposób uznany przez Sąd Najwyższy USA za niekonstytucyjny.
W sprawie chodzi o procedurę stosowaną wobec właścicieli nieruchomości, którzy zalegają z podatkami od nich. W Illinois, gdy właściciel nie płaci podatków, powiaty organizują aukcje, podczas których inwestorzy mogą kupić certyfikat zaległości za kwotę równą niezapłaconym podatkom plus odsetki i kary. Jeśli pierwotny właściciel nie spłaci zaległości w określonym czasie (zwykle 2-3 lata), nabywca certyfikatu przejmuje prawo własności do tej nieruchomości. Głównym problemem jest fakt, że nawet jeśli wartość nieruchomości znacznie przewyższa kwotę zaległych podatków, właściciel traci całą swoją własność - w tym kapitał własny (różnicę między wartością nieruchomości a zaległymi podatkami), co według Sądu Najwyższego stanowi niedozwolone przejęcie własności prywatnej.
Kodeks podatkowy stanu, obowiązujący od lat 30. XX wieku, wydaje się naruszać orzeczenie Sądu Najwyższego z 2023 roku - argumentują w skardze złożonej w Sądzie Okręgowym dla Północnego Dystryktu Illinois.
Skarbnicy i urzędnicy powiatów Lake i DuPage twierdzą, że "są zmuszeni do naruszania praw właścicieli nieruchomości albo ryzykują pozwaniem" przez organy podatkowe, takie jak okręgi szkolne i gminy, za niepobieranie podatków od nieruchomości. Urzędnicy sąsiednich powiatów Will i Kane oraz położonych dalej powiatów Peoria, Carroll i Boone złożyli odrębny, niemal identyczny pozew.
Promocja
W złożonych dokumentach wnioskuje się, by sąd "orzekł, że kodeks podatkowy Illinois zmusza (urzędników) do działania, które bez ich winy" prowadzi do "niekonstytucyjnego przejmowania własności".
Co mówi Konstytucja
Powiaty pozywające stan z zarzutem "zmuszania do łamania Konstytucji" to najnowszy zwrot w złożonej serii wydarzeń, które rozpoczęły się od decyzji Sądu Najwyższego z maja 2023 roku w sprawie Tyler vs Hennepin. Sąd orzekł wówczas, że gdy powiat sprzedaje tytuł własności w celu ściągnięcia zaległych podatków od nieruchomości, pozbawia właściciela kapitału własnego, naruszając piątą poprawkę do Konstytucji, gwarantującą ochronę przed zabieraniem własności prywatnej przez rząd.
Orzeczenie miało konsekwencje dla 12 stanów USA, w tym Illinois, które przeprowadzały sprzedaż zaległości podatkowych w podobny sposób. Od czasu orzeczenia dziewięć stanów zmieniło swoje przepisy. Illinois jest jednym z trzech stanów, w których toczą się prace nad projektami ustaw i ostatnim z 12 stanów, który podjął działania w tej sprawie.
Próby reformy systemu
Projekt ustawy procedowany wiosną w Zgromadzeniu Ogólnym Illinois, jest próbą dostosowania stanowych przepisów do orzeczenia sądu. Proponuje on, by właściciele nieruchomości, których podatki zostały sprzedane, "mieli prawo do odzyskania utraconej nadwyżki kapitału własnego".
W międzyczasie powiaty proszą o zwolnienie ich z odpowiedzialności za zwrot utraconego kapitału własnego byłym właścicielom nieruchomości, argumentując w pozwie, że nie przywłaszczyły sobie tych środków i w związku z tym nie mają możliwości ich zwrotu.
Choć pobieranie zaległych podatków nie narusza żadnych praw konstytucyjnych - twierdzi pozew - nabywcy zaległości podatkowych "niesłusznie się wzbogacają" dzięki przejętemu kapitałowi własnemu byłych właścicieli nieruchomości. Sąd powinien zobowiązać ich do jego zwrotu – argumentuje strona pozywająca.
"To oczywiste, że zgodnie z orzeczeniem sądu, poprzedni właściciele nieruchomości powinni móc odzyskać swój kapitał własny" – uważa przedstawiciel funduszu inwestycyjnego, który w ciągu ostatnich 15 lat nabył ponad 100 nieruchomości w Illinois w ramach sprzedaży zaległości podatkowych. "Ale uważamy, że to odpowiedzialność powiatów w świetle obecnego kodeksu podatkowego”.
Powszechnie uważa się, że cały system musi zostać zreformowany, aby był zgodny z Konstytucją. Ale najważniejsze jest, by stan wydał opinię i wskazówki dotyczące postępowania powiatów w obecnej sytuacji. Niestety, na razie, przynajmniej do powstania nowych przepisów, nie rozwiązuje to problemu utraty kapitału własnego przez osoby tracące nieruchomość ze względu na niezapłacone podatki od nieruchomości.
