Dzisiejsze opracowanie zostanie poświęcone specyficznej instytucji służebności mieszkania, która stanowi istotne ograniczenie przysługującego właścicielowi nieruchomości prawa do dysponowania nią. Służebność ta w praktyce jest dość często spotykana i wykorzystuje się ją również w celu uniknięcia eksmisji z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
Służebność mieszkania – charakter
Służebność mieszkania ma charakter służebności osobistej, tj. związana jest ściśle z osobą uprawnioną.
Służebność ta polega na uprawnieniu osoby fizycznej do korzystania z budynku lub jego części (mieszkania) znajdującego się na cudzej nieruchomości. Wygasa – jak każda służebność osobista – najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego, jednak można umówić się, że służebność ustanawiana jest na krótszy okres Jest to służebność wyjątkowa, ponieważ – pod określonymi w kodeksie cywilnym warunkami – może z niej korzystać więcej niż jedna osoba.
Służebność osobista jest uprawnieniem niezbywalnym, co oznacza, że uprawniony nie może jej przekazać innej osobie, sprzedać, czy w inny sposób nią rozporządzić. Uprawniony nie może również przenieść uprawnienia do wykonywania służebności na inną osobę.
Służebność mieszkania ustanawiana jest na nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub też lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność. Teoretycznie służebność mieszkania może być również ustanowiona na niezabudowanej nieruchomości, jednak w takiej sytuacji nie będzie mogła być wykonywana aż do wzniesienia na tej nieruchomości budynku mieszkalnego.
Przedmiotem obciążenia służebnością mieszkania jest w całości oznaczona nieruchomość, natomiast korzystanie z tej nieruchomości przez uprawnionego może być ograniczone do oznaczonej części nieruchomości; w szczególności ograniczenie zamieszkania w ramach treści służebności mieszkania może dotyczyć poszczególnych pomieszczeń mieszkalnych, a nawet ich części.
Sposób korzystania z nieruchomości powinna określać jej treść, przy czym przepisy kodeksu cywilnego również wskazują na to, co wchodzi w zakres wykonywania służebności mieszkania.
Jest oczywiste, że uprawniony z tytułu służebności mieszkania może korzystać z przeznaczonych do jego użytku pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych w określonym mieszkaniu. Odrębnie ustawodawca postanowił jednak, że mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 kodeksu cywilnego). Problem dotyczy praktycznie służebności mieszkania ustanowionej w domu wielomieszkaniowym (przynajmniej dwurodzinnym). Przepisy prawa zezwalają tu uprawnionemu, aby – odrębnie od właściciela mieszkania – mógł korzystać ze wspólnych urządzeń i pomieszczeń budynku (strychów, piwnic, pralni, suszarni itp.).
Jeśli chodzi o koszty korzystania z nieruchomości, to uprawniony z tytułu służebności mieszkania dokonuje jedynie napraw i nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z mieszkania. Nie jest natomiast zobowiązany np. do finansowania kosztów remontów.
Prawo do przyjęcia na mieszkanie rodziny
W przypadku służebności mieszkania ustawodawca przewidział, że osoba uprawniona może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Dzieci przyjęte do mieszkania jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Ponadto zgodnie z treścią art. 301 kodeksu cywilnego uprawniony może przyjąć na mieszkanie także inne osoby, jednak jest to dopuszczalne wyłącznie wtedy, kiedy osoby te są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.
O ile więc małżonek osoby uprawnionej wprost został wskazany jako osoba, która może mieszkać z osobą uprawnioną, to w przypadku partnera (konkubenta) aby taka możliwość zaistniała, uprawniony będzie musiał wykazać, że utrzymuje on konkubenta lub też – że konieczna mu jest pomoc konkubenta przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Jest to jeden z kilku przepisów kodeksu cywilnego, który stawia partnera w znacznie gorszym położeniu niż małżonka. Warto być świadomym istnienia tej różnicy i ewentualnych komplikacji w sytuacji, gdy uprawniony do służebności mieszkania ma rodzinę, jednak jego związek nie jest sformalizowany.
Z kolei właściciel nieruchomości rozważający możliwość ustanowienia służebności mieszkania musi więc mieć świadomość, że jakkolwiek służebność ta będzie przysługiwała jednej osobie, jednak jej skutkiem może być zamieszkanie w części nieruchomości całej rodziny osoby uprawnionej.
Zawsze jednak uprawnienie członków rodziny do korzystania z mieszkania zależy od korzystania z tego prawa przez samego uprawnionego. Jeśli uprawniony z tytułu służebności nie zamieszkuje w mieszkaniu, w którym ustanowiono na jego rzecz służebność mieszkania, to partner / małżonek uprawnionego nie może żądać uprawnienia do zajmowania tego mieszkania.
Uprawnienie do przejścia służebności na najbliższych
Mający służebność mieszkania może umówić się z właścicielem nieruchomości obciążonej, iż po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Przepis ten przewiduje możliwość przejścia służebności mieszkania na niektóre oznaczone osoby w razie śmierci uprawnionego, mimo iż, zgodnie z treścią art. 300 KC, służebności osobiste są niezbywalne. Zatem i ta regulacja odbiega od konstrukcji służebności osobistych.
