Sprzedaż domów na rynku wtórnym w Stanach Zjednoczonych zwolniła w marcu, co oznacza ospały początek wiosennego sezonu zakupów nieruchomości. Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych i rosnące ceny skutecznie zniechęciły wielu potencjalnych nabywców.
Jak podało Krajowe Stowarzyszenie Pośredników Nieruchomości (National Association of Realtors – NAR), sprzedaż istniejących domów spadła o 5,9% w porównaniu do lutego, do sezonowo skorygowanego rocznego wskaźnika 4,02 miliona jednostek. To największy miesięczny spadek od listopada 2022 roku, kiedy sprzedaż spadła o 6,7% w porównaniu z poprzednim miesiącem.
W ujęciu rocznym sprzedaż spadła o 2,4% w porównaniu z marcem 2023 roku i była niższa niż prognozowane przez ekonomistów 4,12 miliona (dane FactSet).
Kredyty hipoteczne nadal barierą
Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA, które w zeszłym tygodniu osiągnęło najwyższy poziom od dwóch miesięcy, jest istotną przeszkodą dla potencjalnych nabywców domów — wskazuje Lawrence Yun, główny ekonomista NAR.
Promocja
„Mobilność mieszkaniowa, która obecnie jest na historycznie niskim poziomie, może oznaczać również niższą mobilność ekonomiczną w całym społeczeństwie” – powiedział Yun.
Ceny domów wciąż rosną
Ceny nieruchomości rosły już 21. miesiąc z rzędu, choć w wolniejszym tempie. Średnia krajowa cena sprzedaży wzrosła w marcu o 2,7% rok do roku, osiągając 403 700 dolarów – najwyższy poziom dla marca w historii. Jednocześnie był to najmniejszy roczny wzrost od sierpnia.
Rynek mieszkaniowy w USA znajduje się w trendzie spadkowym od 2022 roku, kiedy to stopy procentowe zaczęły rosnąć po pandemicznych rekordach niskiego oprocentowania. W ubiegłym roku sprzedaż domów na rynku wtórnym spadła do najniższego poziomu od niemal 30 lat.
Wiosenny sezon pod presją
Wiosenny sezon zakupów nieruchomości w 2024 roku również rozpoczął się słabo. Po wzroście do ponad 7% w połowie stycznia, średnia stopa procentowa kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na 30 lat utrzymuje się na podwyższonym poziomie, osiągając w zeszłym tygodniu 6,83% – najwyższy poziom od ośmiu tygodni (dane: Freddie Mac).
Domy sprzedane w marcu prawdopodobnie zostały objęte umową w lutym lub na początku marca, kiedy średnie oprocentowanie oscylowało między 6,63% a 6,89%.
Kontrast z rynkiem nowych domów
W przeciwieństwie do rynku wtórnego, sprzedaż nowych domów wzrosła w marcu aż o 7,4% w porównaniu do lutego i o 6% rok do roku – poinformował Departament Handlu USA.
Deweloperzy, chcąc pobudzić popyt, oferują różne zachęty, np. opłacają obniżenie początkowego oprocentowania kredytu hipotecznego. Coraz częściej też skupiają się na budowie mniejszych, tańszych domów.
Natomiast sprzedaż istniejących domów jest zazwyczaj napędzana przez nieruchomości z wyższej półki rynku, gdzie zamożniejsi nabywcy domów mogą sobie pozwolić na sfinansowanie domu przy obecnych stopach procentowych kredytów hipotecznych lub ewentualnie zapłacić gotówką. Sprzedaż domów o wartości 1 miliona dolarów i więcej wzrosła w marcu o 14% w porównaniu z rokiem poprzednim, podczas gdy sprzedaż nieruchomości w przedziale 100 000–250 000 dolarów spadła o 4% – podało NAR.
Więcej ofert nie przekłada się na więcej sprzedaży
Pomimo wzrostu liczby dostępnych domów na rynku, sprzedaż nadal spada. Na koniec marca dostępnych było 1,33 miliona niesprzedanych nieruchomości – to wzrost o 8,1% w porównaniu z lutym.
Przy obecnym tempie sprzedaży zapasy te odpowiadają 4-miesięcznemu zaopatrzeniu rynku, podczas gdy rok wcześniej było to 3,2 miesiąca. Tradycyjnie 5- lub 6-miesięczny zapas jest uważany za zrównoważony rynek między kupującymi i sprzedającymi.
„Spodziewałem się, że większa podaż zwiększy sprzedaż, ale tak się nie dzieje” – stwierdził Yun.
Jednym z powodów rosnącego zapasu jest dłuższy czas sprzedaży. Średni czas, przez jaki nieruchomości pozostają na rynku, wynosił w marcu 36 dni – w porównaniu do 33 dni rok wcześniej.
Rynek bardziej przyjazny kupującym
Większa podaż i niższe ceny ofertowe w wielu aglomeracjach – od Miami po San Diego – sprawiają, że rynek jest nieco bardziej korzystny dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup.
Według danych Redfin, w pierwszym kwartale 2024 roku sprzedający oferowali kupującym pieniądze na naprawy, koszty zamknięcia transakcji i inne ustępstwa w 44,4% przypadków – w porównaniu do 39,3% rok wcześniej.
Dodatkowo, więcej ofert ma obniżone ceny – w marcu ponad 23% ofert na portalu Zillow zostało przecenionych, co stanowi najwyższy odsetek dla tego miesiąca od co najmniej 2018 roku.
Rynek nadal poza zasięgiem wielu
Mimo tych przyjaznych dla kupujących zmian, rynek mieszkaniowy pozostaje poza zasięgiem wielu Amerykanów – zwłaszcza tych kupujących po raz pierwszy, którzy nie mają wcześniejszego zysku kapitałowego z poprzedniej nieruchomości. Spadek tempa wzrostu cen nie równoważy bowiem blisko 50% wzrostu wartości domów w ciągu ostatnich pięciu lat.
„Niepewność i niepokój będą wpływać na tegoroczny wiosenny rynek nieruchomości” – zauważyła Lisa Sturtevant, główna ekonomistka Bright MLS. „Choć niższe stopy i większa liczba ofert mogłyby przyciągnąć więcej kupujących, część z nich zdecyduje się jednak wstrzymać z zakupem, niepewna obecnej sytuacji”.
