Sporządzenie umowy powierniczej gruntów („Land Trust”) jest to prosty i tani sposób przenoszenia własności nieruchomości. Umowa powiernicza gruntów pozwala na to, by powiernik był na tytule jako właściciel nieruchomości; lecz, prawa własności należą do właściciela / beneficjenta, którego udział w nieruchomości nie zostaje pisemnie ujawniony. Ten rodzaj posiadania nieruchomości eliminuje wiele trudności, które w przeciwnym razie mogą wystąpić w nabywaniu, posiadaniu, lub sprzedaży nieruchomości.
Beneficjent takiej umowy zmienia rodzaj swojego udziału w nieruchomości z własności nieruchomości do własności mienia osobistego. Ponieważ udział w nieruchomości jest uważany za mienie osobiste, jest ono traktowane w taki sam sposób jak na przykład samochód lub konto oszczędnościowe. W związku z tym, udział w nieruchomości może być sprzedany, dany pod zastaw, lub oddany w prostszy sposób aniżeli przekazywanie nieruchomości.
Jak działa umowa powiernicza gruntów?
Umowa powiernicza gruntów może być stworzona przez kogokolwiek zdolnego do zawarcia umowy - osoba fizyczna; grupa osób, takich jak partnerstwo, konsorcjum lub stowarzyszenia przedsiębiorców; oraz dwie lub więcej osób prywatnych, które pragną nabyć własność nieruchomości jako wspólne przedsięwzięcie.
Na podstawie umowy powierniczej gruntów beneficjent zachowuje pełną kontrolę nad nieruchomością w taki sam sposób, jak gdyby tytuł był w imieniu beneficjenta. Beneficjent może w każdej chwili zakończyć umowę lub dodać więcej obiektów nieruchomości do umowy. Powiernik może zarządzać nieruchomością wtedy, kiedy ma skierowanie na piśmie od beneficjenta.
Gdy na tytule nieruchomości jest umowa powiernicza gruntów, udział w nieruchomości beneficjenta, zgodnie z warunkami umowy powierniczej, jest mieniem osobistym. Dlatego też beneficjent może przenieść udział w nieruchomości bez formalności przepisania tytułu. Współmałżonek/ka nie jest zobowiązany do wyrażenia zgody przy na przykład sprzedaży nieruchomości.
Jakie są korzyści umowy powierniczej gruntów?
1. Prywatność użytkowania
W przypadku umowy powierniczej gruntów, tożsamość prawdziwego właściciela nie jest ujawniona publicznie. Funkcja ta może być istotna z wielu powodów. Oczywiście, niektóre agencje rządowe i inne, po spełnieniu autoryzowanych kroków prawnych, mogą poprosić o tożsamość beneficjentów.
2. Ochrona dla właściciela
Umowa powiernicza gruntów oferuje szczególne korzyści w tych przypadkach, gdy nieruchomość jest w posiadaniu dwóch lub więcej osób; tytuł nieruchomości może zostać wadliwy z powodu śmierci, inwalidztwa prawnego, rozwodu, orzeczeń oraz wielu innych rodzajów sporów wpływających na jednego z współwłaścicieli. Prawne postępowania przeciwko jednemu z beneficjentów nie wpływają negatywnie na tytuł nieruchomości.
Chociaż sama nieruchomość nie jest obciążona zastawem po wyroku sądowym, udział lub współudział beneficjenta w nieruchomości może być przedmiotem roszczeń wierzycieli. Jeśli tytuł nieruchomości jest w imieniu powiernika, wierzyciele muszą podjąć dodatkowe kroki w celu wytoczenia roszczeń wobec nieruchomości.
3. Prawo spadkowe i własnościowe
Często spotyka się tworzenie wspólnego najmu w gospodarstwach nieruchomości („joint tenancy in real estate holdings”) w celu szybkiego przekazu nieruchomości po śmierci bez kosztów i postępowań spadkowych. W ramach wspólnej własności, podczas gdy jeden z wspólnych najemców otrzymuje natychmiastowy udział własnościowy tej nieruchomości, to czasami niekorzystnie może wpłynąć na prawdziwego właściciela, jeżeli ten właściciel nie ma pisemnej zgody pozostałych współwłaścicieli.
Na podstawie umowy powierniczej gruntów właściciel sporządzający umowę może za swojego życia zachować wyłączną kontrolę nad nieruchomością. Pożądane dziedziczenie własności ma miejsce z chwilą śmierci tego właściciela. W niektórych przypadkach, kiedy istnieje umowa powiernicza gruntów, można uniknąć kosztów postępowań spadkowych. Taka umowa może być szczególnie pomocna dla właścicieli, którzy mieszkają poza stanem, w którym znajduje się ta nieruchomość.
4. Łatwość przekazu
Umowa powiernicza gruntów pozwala na sprzedaż oraz danie pod zastaw nieruchomości bez konieczności uzyskania pozwolenia od wszystkich beneficjentów oraz ich małżonków. Są to cechy godne uwagi, jeśli właściciele nieruchomości są rozrzuceni po całych Stanach Zjednoczonych.
Ponieważ współudział w nieruchomości jest uważany za mienie osobiste, jest ono traktowane w taki sam sposób jak na przykład samochód lub konto oszczędnościowe. W związku z tym, współudział w nieruchomości może być sprzedawany, dany pod zastaw, lub oddany w prostszy sposób niż przy przekazywaniu nieruchomości. Takiego rodzaju przeniesienia własności mogą wiązać się z konsekwencjami podatkowymi.
5. Rozporządzanie częściowego współudziału w nieruchomości
Umowa powiernicza gruntów („Land Trust”) uproszcza praktyczny problem rozporządzania częścią udziałów w nieruchomości, ponieważ współudział w nieruchomości jest traktowany jako mienie osobiste. To staje się ważne, gdy nieruchomość jest w posiadaniu wielu osób, na przykład grupy spadkobierców, lub kiedy właściciele mają nieproporcjonalny udział w nieruchomości.
Kiedy można sporządzić umowę powierniczą gruntów?
Można utworzyć umowę powierniczą gruntów w momencie zakupu nieruchomości lub po nabyciu nieruchomości. Właściciel / beneficjent wyznacza osoby, które będą miały prawo do zarządzania i kontroli nad nieruchomością; wyznacza, czy i kiedy powinna nieruchomość zostać sprzedana i komu; oraz wyznacza, kto stanie się właścicielem po jego śmierci.
Powyższe informacje nie powinny być traktowane jako porady prawne w jakiejkolwiek istniejącej sprawie, oraz nie powinny być traktowane jako tworzenie formalnej relacji adwokat-klient.
Katarzyna Brukalo
Brukalo Law, P.C.
Tel. 312-450-3630
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.BrukaloLaw.com
Dwie lokalizacje – Chicago (Downtown) i Park Ridge
