Znalezienie niedrogiego miejsca do życia w USA może wydawać się niemożliwe, niezależnie od tego, czy jesteś najemcą, czy kupującym.
Zacznijmy od tego, że brakuje domów – od 4 do 7 milionów. A ci, którym uda się znaleźć odpowiednią nieruchomość, wydają na nią znacznie większą część swojej wypłaty niż w ostatnich latach.
To trudna sytuacja nie tylko dla najemców, ale także dla potencjalnych nabywców domów.
Mary Louise Kelly, gospodarz programu All Things Believen, rozmawiała z Alexem Horowitzem, dyrektorem Inicjatywy na rzecz Polityki Mieszkaniowej Pew, aby zrozumieć, dlaczego niedrogie mieszkania wydają się mrzonką i co można z tym zrobić.
Zaczęła od pytania o niedobór od 4 do 7 milionów domów w USA i czy jest to niedobór wszystkich domów, czy też tych dostępnych w przystępnej cenie.
Alex Horowitz: Brakuje nam wszystkich domów. Kropka. Po prostu jest ich za mało. A to oznacza, że stawki za istniejące domy są coraz wyższe, ponieważ widzimy, że gospodarstwa domowe o wysokich dochodach konkurują z gospodarstwami o niskich dochodach o te same rezydencje, ponieważ nie buduje się wystarczającej liczby domów.
Mary Louise Kelly: A co jest tego przyczyną? Dlaczego tak się dzieje?
Horowitz: Głównym winowajcą jest restrykcyjny podział na strefy. Utrudnia to budowę domów w obszarach, w których znajdują się miejsca pracy. To spowodowało ogromny niedobór mieszkań. Ceny każdego domu są coraz wyższe, niezależnie od tego, czy jest to wynajem, czy dom do kupienia.
Kelly: Chcę zapytać, czy są jakieś miasta, które dobrze to robią. Czy możesz podać mi przykład osoby, która zapoznała się z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i stwierdziła, że jeśli zmienimy stan rzeczy, możemy faktycznie sprawić, że będzie to bardziej przystępne cenowo?
Horowitz: Z pewnością są miasta, które radzą sobie z tym dobrze. W ostatnich latach zaobserwowaliśmy wiele zmian, które umożliwiły budowę większej liczby domów, zwłaszcza tych, których brakuje, a mianowicie mieszkań, kamienic, bliźniaków i domów, które nie kosztują tyle, co wolnostojący dom jednorodzinny. Minneapolis jest świetnym przykładem. Minneapolis zaktualizowało swój plan zagospodarowania przestrzennego, aby znacznie ułatwić budowę mieszkań w pobliżu obiektów handlowych i tranzytowych, częściowo poprzez wyeliminowanie minimalnych wymagań dotyczących parkowania, a także ułatwienie wydawania pozwoleń. I zadziałało. Produkują mieszkania w trzykrotnie większym tempie niż w USA i pozostałej części Minnesoty, co oznacza, że czynsze utrzymują się na stałym poziomie od około siedmiu lat.
Kelly: Czy jest jakiś minus? Na początek mam na myśli ludzi próbujących znaleźć miejsce parkingowe.
Horowitz: Widzimy zatem, że w miejscach, w których faktycznie wyeliminowano minimalne wymagania dotyczące parkowania, mniej osób w ogóle korzysta i posiada samochody, a także widzimy, że liczba przejechanych kilometrów zmniejsza się, ponieważ ludzie mogą przemieszczać się w inny sposób. Ale spójrz, zmiany mogą być niepokojące. Z pewnością obserwujemy, że niektórzy lokalni urzędnicy i niektórzy mieszkańcy są zaniepokojeni zmianami w swojej społeczności, mimo że dowody sugerują, że udostępnienie większej liczby domów jest przede wszystkim korzystne poprzez poprawę przystępności cenowej i ograniczenie bezdomności.
Kelly: OK, więc przeanalizujmy najpierw sytuację po stronie najemców. Niektórzy muszą wyprowadzić się ze swoich mieszkań, ponieważ czynsze bardzo wzrosły. Jak bardzo jest to typowe? Czy tak się dzieje z ludźmi w całym kraju?
Horowitz: To się dzieje. Czynsze szybko rosną, w USA o około 30% od 2017 r., a mediana czynszów wynosi obecnie około 1400 dolarów miesięcznie. Nigdy wcześniej nie byliśmy w sytuacji, w której połowa najemców wydawała na czynsz co najmniej 30% swoich dochodów. Ale to się dzieje po raz pierwszy.
Kelly: A jeśli chodzi o zakup domu, dużo słyszymy o oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Rosną one coraz bardziej. Nie wygląda na to, aby miały wkrótce spaść. Czy są inne czynniki, które sprawiają, że jest to trudny czas na zakup?
Horowitz: Brak domów na start naprawdę utrudnia osobom kupującym domy po raz pierwszy wejście na rynek. A to dlatego, że tradycyjnie domy startowe to małe domy. Oznacza to dom na małej działce, może dom w zabudowie szeregowej, townhouse. Widzimy, że na rynek trafia ich znacznie mniej. Wiele jurysdykcji wymaga dużych minimalnych rozmiarów działek, co oznacza, że koszty gruntów stanowią dużą część równania. Houston to miejsce, które odniosło największy sukces we wprowadzaniu na rynek domów startowych. Stało się tak poprzez zmniejszenie minimalnej wielkości działki. A potem powstało 80 000 domów typu townhouse.
Kelly: Czy sprowadza się to do podwójnego problemu: nie ma wystarczającej liczby domów, kropka, a nawet gdyby istniały domy, naprawdę trudno byłoby sobie pozwolić na kredyt hipoteczny w czasach, gdy oprocentowanie kredytów jest niebotycznie wysokie.
Horowitz: Oprocentowanie kredytów hipotecznych to element układanki, ale na poziomie podstawowym, nawet przy niskim oprocentowaniu kredytów hipotecznych, po raz pierwszy trudno było kupić dom, bo po prostu nie było ich wystarczająco dużo. Wiele z tych, które mamy, jest większych, niż ludzie potrzebują. Wielkość gospodarstwa domowego w USA jest najniższa w historii i wynosi 2,50 osoby na gospodarstwo domowe. Widzimy więc domy większe niż szuka wielu mieszkańców.
Kelly: A co z finansowaniem i pożyczkami? Pomijając oprocentowanie kredytów hipotecznych, czy uzyskanie kredytu na zakup domu jest trudniejsze niż w poprzednich pokoleniach?
Horowitz: Och, uzyskanie kredytu hipotecznego stało się znacznie trudniejsze. Dostępność kredytów hipotecznych drastycznie spadła w czasie Wielkiej Recesji i już nigdy nie powróciła na wyższy poziom. Zatem osoba, która dzisiaj otrzyma kredyt hipoteczny, prawdopodobnie będzie miała wyższą zdolność kredytową niż osoba, która zaciągnęła kredyt hipoteczny w przeszłości. A to oznacza, że po prostu mniej osób kwalifikuje się na tego rodzaju pożyczki. Koszt udzielenia kredytu hipotecznego wzrósł mniej więcej trzykrotnie od 2009 r. Oznacza to, że pożyczkodawcy nie oferują wielu małych kredytów hipotecznych, ponieważ zazwyczaj nie zarabiają na nich, chyba że kredyt hipoteczny przekracza około 150 000 dolarów.
Kelly: W grę wchodzi tak wiele różnych czynników. Czy jesteś jednak optymistą, że w ciągu najbliższych kilku lat więcej Amerykanów, którzy chcieliby kupić lub wynająć nasz dom, będzie mogło to zrobić?
Horowitz: Jestem. Jestem optymistą ze względu na kroki, które mają miejsce na szczeblu stanowym i lokalnym. To naprawdę niezwykłe, jak szybko stany i miasta podejmują działania mające na celu legalizację tańszych domów i zmniejszenie minimalnych miejsc parkingowych, które utrudniają budowę apartamentowców. Nie widzieliśmy wcześniej tego rodzaju działań na szczeblu stanowym, ale działania stanu zwiększają podaż mieszkań w całym stanie. Rząd stanowy musi podjąć działania, aby naprawić przystępność cenową mieszkań w regionie. Ale coś takiego widzimy po raz pierwszy w ciągu ostatnich kilku lat.
Wywiad został zredagowany przez portal npr.org
jm
