W okresach inflacji, nieruchomości mieszkalne do wynajęcia radzą sobie lepiej niż inne sektory komercyjne, dzięki krótkotrwałym umowom najmu. Kiedy te umowy wygasają, wzrost opłat za wynajem umożliwia utrzymanie równowagi między dochodami z najmu a rosnącymi wydatkami operacyjnymi. W międzyczasie, zwyżka płac związana z inflacją pozwala mieszkańcom na pokrycie wyższych kosztów najmu.
Podczas pandemii ogólnokrajowe czynsze wzrosły o 21%, a zarobki gospodarstw domowych podniosły się w podobnym tempie. Choć obecne tempo wzrostu czynszów jest mniejsze, to jednak na terenie USA nadal obserwujemy wzrost o 5% w stosunku do poprzedniego roku. Mimo że działania banku centralnego w celu zwalczania inflacji ostatecznie przyniosą rezultaty, spadek inflacji poniżej 2% wydaje się mało prawdopodobny, co pozwoli na dalsze dostosowywanie wysokości czynszów.
Wpływ stóp procentowych i popytu
W porównaniu z innymi możliwościami inwestycyjnymi w nieruchomości, budynki apartamentowe znajdują się w korzystnej sytuacji, ponieważ popyt na mieszkania jest silny, a nowa podaż jest bardzo ograniczona.
Mimo że niektóre rynki odnotowały rekordowy wzrost nowych budynków w ostatnich latach, wciąż występuje znaczny brak mieszkań w USA. Zgodnie z najnowszymi danymi, w USA istnieje szacunkowy deficyt 3,8 miliona jednostek mieszkaniowych, a zapotrzebowanie na mieszkania będzie przewyższać podaż w przewidywalnej przyszłości.
Wzrost stóp procentowych przyczynia się do pogłębienia tej luki. Wraz ze wzrostem stóp, koszt kapitału rośnie, co utrudnia realizację nowych inwestycji budowlanych przez deweloperów. W rezultacie obserwujemy mniejszą liczbę projektów budowlanych, co jeszcze bardziej ogranicza podaż na rynku.
Trendy demograficzne i zmiany na rynku realnościowym
W sektorze domów jednorodzinnych, połączenie rosnących stóp procentowych i niskiej podaży, utrzymujące wysokie ceny nieruchomości, sprawia, że posiadanie własnego domu staje się coraz trudniejsze. W efekcie, rodziny wynajmują mieszkania na dłuższy czas ze względu na wyższe wkłady własne i miesięczne raty kredytów hipotecznych. Do połowy 2022 roku odsetek zakupu domów przez osoby kupujące po raz pierwszy spadł z 34% do 26%, osiągając najniższy poziom od co najmniej czterdziestu lat.
W miarę jak posiadanie domu staje się coraz mniej osiągalne dla wielu najemców w Stanach Zjednoczonych, będzie to prowadzić do zwiększenia liczby wynajmujących z konieczności, utrzymując wysoki popyt na nieruchomości wielorodzinne.
Dodatkowo, kolejna duża grupa najemców, przedstawiciele pokolenia Z, wybierają mniejsze, bardziej elastyczne gospodarstwa domowe w pobliżu centrów miejskich, gdzie zlokalizowane są przede wszystkim budynki mieszkalne o dużej gęstości zabudowy.
Złożenie wysokiej inflacji, rosnących stóp procentowych i przemian na rynku realnościowym wzmacnia przesłanki inwestowania w nieruchomości wielorodzinne. Biorąc pod uwagę długoterminowe trendy, takie jak praca zdalna czy rozwój handlu internetowego, które dalej negatywnie wpływają na nieruchomości biurowe i handlowe, argumenty za inwestowaniem w budynki apartamentowe stają się jeszcze bardziej przekonujące.
Tom Dudzinski, Designated Managing Broker
Illinois Star, Ltd., REALTORS
Posiadlosc.com
(847) 647-4000
