Rok 2023 zapisał się jako najgorszy pod względem sprzedaży nieruchomości od prawie 30 lat. Rok 2024 może okazać się jeszcze gorszy.
Eksperci początkowo prognozowali, że po trudnym 2023 roku sytuacja na rynku nieruchomości poprawi się w 2024 roku. Jednak mimo nieznacznego spadku stóp procentowych, dostępność kredytów hipotecznych jest nadal ograniczona, a ceny nieruchomości utrzymują się na bardzo wysokim poziomie. Wysokie koszty, rosnące ubezpieczenia domów i niepewność dotycząca przyszłości dodatkowo zniechęcają potencjalnych kupujących. To wszystko sprawia, że sektor zmierza ku najgorszemu wynikowi od 1995 roku — już drugi rok z rzędu.
Stopy procentowe nie dają wytchnienia
Głównym powodem tej sytuacji są utrzymujące się wysokie stopy procentowe i rekordowe ceny nieruchomości. Choć we wrześniu stawki kredytów hipotecznych spadły przejściowo do 6,08%, co było najniższym poziomem od dwóch lat, to ulga okazała się krótkotrwała. Obecnie stopy znów rosną, osiągając najwyższe wartości od sierpnia. Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, stwierdza wprost: "Sprzedaż domów utknęła na niskim poziomie. Amerykanie praktycznie przestali się przeprowadzać."
Stawki kredytów hipotecznych zazwyczaj luźno podążają za rentownością 10-letnich obligacji skarbowych, która utrzymuje się powyżej 4%. Jednak różnica między stopami hipotecznymi a rentownością 10-letnich obligacji w ostatnich latach przekroczyła historyczne normy, co dodatkowo podnosi koszty pożyczek.
Rynek w stagnacji
Na rynku widoczne są oznaki stagnacji. Typowy dom sprzedany we wrześniu był na rynku przez 28 dni, w porównaniu z 21 dniami rok wcześniej. Liczba domów na sprzedaż lub w trakcie transakcji wzrosła wprawdzie o 23% we wrześniu w porównaniu z rokiem poprzednim, ale w wielu regionach nadal utrzymuje się poniżej normalnego poziomu. Wielu właścicieli, którzy kilka lat temu zabezpieczyli niskie oprocentowanie swoich obecnych kredytów hipotecznych, pozostaje w swoich domach, niechętnie podchodząc do zaciągania nowego kredytu o wyższym oprocentowaniu.
Przyszłość rynku
Mimo że początkowo eksperci przewidywali ożywienie rynku w 2024 roku, rzeczywistość okazała się inna. Średnia cena domu w USA we wrześniu wyniosła 404 500 dolarów, co oznacza wzrost o 3% rok do roku i najwyższą wrześniową wartość w historii. Sytuację komplikuje również niepewność związana z nadchodzącymi wyborami prezydenckimi oraz rosnące koszty ubezpieczeń domów.
Według ankiety przeprowadzonej przez Fannie Mae, 42% respondentów spodziewa się spadku stóp procentowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy, jednak jednocześnie 39% przewiduje dalszy wzrost cen nieruchomości. Ta kombinacja czynników może skutecznie hamować oczekiwane ożywienie rynku.
Problem dostępności mieszkań stał się istotnym tematem kampanii wyborczej. Obie partie przedstawiają propozycje mające na celu obniżenie kosztów mieszkaniowych. Kamala Harris przedstawiła plany ożywienia budownictwa mieszkaniowego i pomocy w spłacie kredytów, podczas gdy Donald Trump proponuje ograniczenie regulacji i udostępnienie większej ilości gruntów federalnych pod zabudowę.
Mimo obecnych problemów eksperci podkreślają, że popyt na nieruchomości nie zniknął całkowicie. Rynek tradycyjnie spowalnia w okresie zimowym, ale wielu obserwatorów przewiduje, że na początku 2025 roku kupujący, którzy do tej pory zwlekali, ponownie zaczną poszukiwać nieruchomości. Potrzeby mieszkaniowe bowiem nie znikną, a ich realizację można jedynie odłożyć w czasie.
Jednak aby to nastąpiło, konieczna jest stabilizacja stóp procentowych i poprawa dostępności cenowej nieruchomości. Obecnie przy aktualnym tempie sprzedaży, na rynku dostępna jest nieco ponad 4-miesięczna podaż domów, co jest dolną granicą tego, co uznawane jest za zrównoważony rynek między kupującymi a sprzedającymi.
rj
