Ile podatków
Zysk po sprzedaży nieruchomości równa się cenie sprzedaży pomniejszonej o odpowiednio policzoną podstawę podatkową (adjusted tax basis) i koszty transakcji. Jeżeli na przykład 20 lat temu kupiliśmy dom za 150,000 dolarów, a teraz sprzedamy za 350,000 dol., to mamy 200,000 dol. zysku. Zysk ten zostanie obłożony podatkiem kapitałowym (capital gain tax), który dla większości osób wynosi 15 procent.
W przypadku nieruchomości obliczenie zysku rzadko jest proste, szczególnie jeżeli inwestycyjna nieruchomość była amortyzowana, rozbudowana, remontowana. Obliczenia są uproszczone dla właścicieli domów, które im służą jako ich główne miejsce zamieszkania. Co najważniejsze – podatki przeważnie są zerowe mimo sowitego zysku.
Ulga po sprzedaży domu
Przepisy podatkowe zwalniają od podatków zyski zrealizowane po sprzedaży domu do wysokości 250,000 dol. dla osoby samotnej i 500,000 dol. dla małżeństwa rozliczającego się razem. Ulga ta, zwana w skrócie zwolnieniem “250,000/500,000”, przysługuje, gdy spełnione są następujące warunki:
- warunek własności (ownership test): byłeś właścicielem domu przez co najmniej 2 lata w ostatnich 5 latach;
- warunek zamieszkania (the use test): dom był podstawowym miejscem twego zamieszkania (principal residence) przez co najmniej dwa lata w ostatnich 5 latach.
Ulga urasta do pół miliona, jeżeli:
- jesteś w związku małżeńskim i rozliczacie się razem (married filing jointly);
- albo ty, albo małżonek spełnia warunek własności;
- zarówno ty, jak i małżonek spełniacie warunek zamieszkania;
- w ostatnich 2 latach ani ty, ani twój małżonek nie skorzystaliście ze zwolnienia podatkowego na inny dom.
Przed rokiem 2009 właściciel domu wakacyjnego mógł bez podatków sprzedać swoją główną rezydencję, przenieść się do domu wakacyjnego i po dwóch latach również go sprzedać unikając podatków od dwóch nieruchomości. Inwestorzy kupowali domy, remontowali je, przenosili się na dwa lata, po czym sprzedawali domy nie płacąc centa podatku.
Gdy nieruchomość nie była główną rezydencją właściciela
Począwszy od 1 stycznia 2009 roku Ustawa Housing Assistance Act of 2008 zmieniła regulacje dotyczące nieruchomości, które pierwotnie nie służyły jako rezydencje. Od tej pory odpis jest pomniejszony proporcjonalnie o lata, kiedy dom był posiadłością wakacyjną albo inwestycyjną.
Przykład 1. Przez 20 lat byłeś właścicielem jednorodzinnego domu, który wynajmowałeś lokatorom (okres nieuwzględniony – nonqualified period). Następnie się tam przeniosłeś, mieszkałeś przez 5 lat (okres uwzględniony – qualified), po czym dom sprzedałeś. Stare przepisy pozwoliłyby ci uniknąć 100 proc. zysków (do wysokości 250,000/500,000 dol.), ale nowe chronią tylko 25 proc. zysków, gdyż okres uwzględniony stanowi jedną czwartą dwudziestu lat, kiedy byłeś w posiadaniu domu.
W ten oto sposób zamknięta została luka podatkowa, z której od lat korzystali właściciele kilku nieruchomości. Istnieją jednak dwa wyjątki od powyższej reguły.
Luki w przepisach
Wyjątek 1. Nieruchomość, pierwotnie posiadana jako podstawowe miejsce zamieszkania, będzie się kwalifikować do ulgi, nawet jeżeli zostanie później zamieniona na wakacyjną czy inwestycyjną.
Przykład: Kupiłeś dom w Nowym Jorku, mieszkałeś w nim przez 2 lata, a następnie przeniosłeś się do kondominium na Florydzie. W przeciągu 5 lat od daty zakupu nowojorskiego domu możesz go sprzedać, a zysk będziesz miał schroniony do wysokości ćwierć albo pół miliona dolarów.
Wyjątek 2. Okres czasowej nieobecności (temporary absence) może się liczyć, jako okres uwzględniony. Sekcja 121(b)(5)(C)(ii)(III) prawa podatkowego podaje, że okres nieuwzględniony nie obejmuje nieobecności „spowodowanej przez zmianę pracy, stan zdrowia czy inne nieprzewidziane okoliczności”, które w sumie nie mogą przekroczyć dwóch lat.
Przykład 2. Kupiłeś dom na Florydzie, ale został on zniszczony przez huragan. Jego remont zajął ci rok i dopiero wtedy tam się przeniosłeś. Po pięciu latach od zakupu dom sprzedałeś. Ile wyniesie ulga podatkowa? Czy cztery piąte? Nie, całe 100 proc., bowiem pierwszy rok nieobecności był tymczasowy, a więc uwzględniony (qualified). Inaczej natomiast by było, gdybyś przez pierwszy rok traktował dom na Florydzie jako wakacyjny. Wtedy ten rok byłby nieuwzględniony, więc dostałbyś tylko 4/5 ulgi podatkowej.
Czy trzeba zgłosić sprzedaż domu do IRS?
Powinieneś zgłosić sprzedaż domu, jeżeli otrzymałeś formularz 1099-S albo gdy nie jesteś uprawniony do ulgi „250/500” i jesteś dłużny podatki. Formularz 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions, jest wystawiany przez brokera nieruchomościowego albo title company. Ażeby uniknąć otrzymania tego formularza, wyjaśnij brokerowi, że jesteś uprawniony do podatkowej ulgi i podatków po sprzedaży domu płacić nie będziesz.
Podatkowe strategie
Tylko domy, które były głównym miejscem zamieszkania 1 stycznia 2009 roku zachowały swój uprzywilejowany status, czyli pozwalają na odpis, nawet jeżeli się wyprowadzisz. Upewnij się więc, że nie ma wątpliwości co do charakteru użytkowania tego domu czy mieszkania. Spędzaj tam większość czasu, upewnij się, że adres figuruje na wszystkich twoich głównych dokumentach, takich jak rozliczenie podatkowe, prawo jazdy, rejestracja samochodu, rejestracja do głosowania.
Ponadto, jeżeli grożą ci podatki, dołóż starań, by mieć papiery dokumentujące wysokość podstawy podatkowej i ulepszeń kapitałowych. Więcej dowiesz się z Publikacji 523, Selling Your Home, www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf i od swego księgowego.
Nieruchomość w Polsce
Podatkowe przepisy obowiązują tak samo transakcje sprzedaży nieruchomości położonych w Stanach jak i zagranicą. Gdy mieszkaniec Stanów sprzeda mieszkanie w Polsce, to pewnie nie będzie mógł skorzystać z ulgi „250/500”, bo nie mieszkał tam wystarczająco długo. Przyjdzie mu wtedy zapłacić w Stanach podatek kapitałowy od zysku, który wynosi przeważnie 15 proc. Zysk, to cena sprzedaży minus podstawa podatkowa (i minus koszty transakcji). Podstawa podatkowa zależy od tego, jak mieszkanie nabyłeś: czy w drodze darowizny, spadku czy kupna. Porozmawiaj na ten temat ze swoim księgowym.
Elżbieta Baumgartner
Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu książek-poradników, m.in. „Jak kupić dom i nie przepłacić”, „Podręcznik właściciela domu”, “Życie bez ślubu”. Są one dostępne w D&Z House of Books, 5507 W. Belmont Ave.w Chicago, albo bezpośrednio od wydawcy: Poradnik Sukces, 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363, tel. 1-718-224-3492, www.poradniksukces.com
