Pytanie pani Janiny: „Czy poprzez Transfer on Death Deed można przekazać nieruchomość osobie mieszkającej w Polsce, nieposiadającej amerykańskiego obywatelstwa, na przykład mojej siostrze? Za dom przed laty zapłaciłam 300,000 dol., a teraz jest on wart około 500,000 dol. Czy osoba z Polski bez amerykańskiego obywatelstwa (ani statusu rezydenta) może sprzedać nieruchomość w USA?”.
TOD lepszy od testamentu
Transfer-on-Death Deed (TOD, zwany też TOD Instrument) to akt przeniesienia własności na wypadek śmierci. Jest to dokument, który przenosi prawo własności nieruchomości na wskazaną osobę, ale nie teraz, lecz po naszej śmierci. Tak jak w banku możemy wyznaczyć beneficjenta konta, podobnie możemy wyznaczyć beneficjenta domu. Ale nie wszędzie. Sukcesja majątkowa na mocy TOD jest możliwa w 27 stanach i DC. Są to: Alaska, Arizona, Arkansas, Kalifornia, Kolorado, Hawaje, Illinois, Indiana, Kansas, Minnesota, Missouri, Montana, Nebraska, Newada, Nowy Meksyk, Ohio, Oklahoma, Oregon, Południowa Dakota, Północna Dakota, Teksas, Wirginia, Washington, Wisconsin, Wyoming i Zachodnia Wirginia. Jak widać, TOD nie obowiązuje w stanach, gdzie mieszka dużo Polonii, takich jak Nowy Jork, New Jersey czy Connecticut.
TOD trzeba przygotować na odpowiednim formularzu i zarejestrować w biurze powiatowej ewidencji gruntów (powiatowego rejestratora - County Recorder). Właściciel domu zachowuje prawo własności do swojej nieruchomości aż do śmierci, kiedy to dom przechodzi na beneficjenta. W każdej chwili można zmienić zdanie i TOD anulować.
Można zapisać dom przy pomocy Transfer on Death Deed komukolwiek, niezależnie od jego statusu imigracyjnego w Stanach.
Posłużenie się TOD jest korzystniejsze od testamentu, bowiem dom nie musi przechodzić przez sądową procedurę zatwierdzenia testamentu (probate). Więcej przeczytać można w artykule pt. „TOD: Jak wyznaczyć beneficjenta twego domu na wypadek śmierci”, który można znaleźć na sieci.
Przeniesienie własności
Po śmierci właściciela beneficjent powinien złożyć dokument zwany „oświadczeniem o śmierci” (Notice of Death Affidavit) tam, gdzie TOD został zarejestrowany, czyli w biurze powiatowego rejestratora (County Recorder) w powiecie, w którym znajduje się nieruchomość. Oświadczenie to powinno zawierać: (1) nazwiska i adresy wszystkich beneficjentów, którzy otrzymają nieruchomość w ramach instrumentu TOD, (2) opis prawny nieruchomości, adres i numer identyfikacyjny działki, (3) datę i numer instrumentu TOD, (4) imię i nazwisko zmarłego właściciela oraz datę i miejsce jego śmierci oraz (5) imię i nazwisko oraz adres, pod który należy przesyłać przyszłe rachunki podatkowe.
Szczegóły znajdziesz tu: www.willmaker.com/legal-manual/transfer-on-death-deeds-illinois.html
Co do sprzedaży domu przez cudzoziemca, to trzeba się liczyć z kilkoma utrudnieniami.
Numer podatnika ITIN
Cudzoziemiec, który sprzedaje/kupuje w Stanach nieruchomość, a nie jest uprawniony do otrzymania numeru Social Security, musi uzyskać numer podatnika (Individual Taxpayer Identification Number – ITIN), aby móc zapłacić należne podatki. W tym celu składa wniosek W-7, załącza oryginalny paszport albo jego certyfikowaną kopię, oraz dokumenty potwierdzające konieczność posiadania numeru: formularz IRS Form 8288, kopię podpisanego kontraktu (Purchase Contract) albo Settlement Statement.
Wniosek o ITIN należy wypełnić bardzo starannie, najlepiej przy pomocy podatkowego specjalisty. Pełne instrukcje dla cudzoziemców kupujących/sprzedających nieruchomości znajdują się tu: www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/itin-guidance-for-foreign-property-buyers-sellers.
Podatek kapitałowy od zysku
Po sprzedaży nieruchomości grozi podatek kapitałowy (capital gain tax) od zysku, który wynosi 15 lub 20 proc. zależnie od wysokości przychodu w danym roku. Zysk to różnica między ceną sprzedaży, a podstawą podatkową (tax basis), a ta zależy od sposobu nabycia domu.
Jeżeli dom kupiony za 300,000 dol. będzie sprzedany za 500,000 dol., to zysk wynosi około 200,000 dol., a podatek kapitałowy ok. $30,000 (dla osoby samotnej). Jeżeli pani Janina zostawiła siostrze dom w spadku (TOD), to przechodzi on na siostrę z podwyższoną podstawą podatkową (500,000 dol.), więc zysku nie będzie żadnego i żadnych podatków. Gdyby pani Janina dom przepisała na siostrę, czyli podarowała, do podstawa podatkowa wynosi tyle, ile Janina za ten dom w przeszłości zapłaciła, czyli 300,000 dol., czyli zysk wyniesie 200,000 dol.
Przeciętny właściciel w Stanach ma po sprzedaży domu zwolnione od podatku 250,000 dol. zysku (500,000 dol. dla małżeństw), jeżeli dom był jego główną rezydencją przez co najmniej dwa lata w ostatnich pięciu latach. Ale cudzoziemiec mieszka w swoim kraju, nie w Stanach, więc do tego zwolnienia się nie kwalifikuje.
Zaliczka FIRPTA
Zaliczka podatkowa odprowadzana bywa przy closingu. Kiedy osoba zagraniczna sprzedaje udziały w nieruchomościach w USA, ustawa o podatku od inwestycji zagranicznych w nieruchomości (Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA) wymaga zatrzymania 15 proc. ceny zakupu i przesłania zaliczki do urzędu skarbowego (IRS). Normalnie to sprzedający rozlicza się z podatku kapitałowego z IRS-em, ale gdy sprzedający jest cudzoziemcem, to kupujący ma obowiązek odprowadzić te 15 proc. do IRS, co jest odjęte od ceny sprzedaży domu. Wyjątek: Jeśli cudzoziemiec kupuje nieruchomość w USA, która ma być głównym miejscem zamieszkania, a cena sprzedaży wynosi 300,000 dol. lub mniej, zaliczka podatkowa nie jest wymagana.
Można ubiegać się o zmniejszenie lub nawet zniesienie zaliczki FIRPTA. Wiąże się to ze złożeniem formularza 8288-B w IRS wraz z pomocniczymi obliczeniami, które pokazują rzeczywisty podatek, jaki spodziewasz się zapłacić z tytułu sprzedaży. Trzeba to zrobić po podpisaniu kontraktu, ale przed datą zamknięcia transakcji (closing).
Rozliczenie podatków
Rozliczenie podatkowe musi być sporządzone, by dostać zwrot nadpłaty zaliczki podatkowej (jeżeli się należy). Przeważnie podatek kapitałowy po sprzedaży domu jest niższy niż odprowadzona 15-procentowa zaliczka. Żeby dostać zwrot nadpłaty należy po roku podatkowym, w którym nastąpiła sprzedaż, wypełnić rozliczenie podatkowe. Cudzoziemiec robi to na formularzu 1040NR z odpowiednimi załącznikami. Najlepiej poprosić o pomoc podatkowego specjalistę. IRS prześle należną nadpłatę w formie przelewu bankowego albo czeku. Trzeba pamiętać, że amerykańskiego czeku w Polsce się nie zdeponuje.
Podatek od spadku
Pani Janina zostawia dom siostrze w Polsce. Pani Janina nie będzie winna żadnych federalnych podatków od spadku, bo jest amerykańską obywatelką (albo stałym rezydentem) i jej majątek nie przekracza spadkowego zwolnienia (13.61 mln dol.). Nie zapłaci też żadnych spadkowych podatków stanowych, bo Illinois ma kwotę wolną w wysokości 4 mln dol.
Sytuacja jest inna z siostrą pani Janiny, która jest cudzoziemcem. Powiedzmy, że siostra dom odziedziczy, ale umrze zanim zdoła cokolwiek z nim zrobić. Cudzoziemiec płaci znacznie wyższe podatki spadkowe niż Amerykanin. Ogólnie rzecz biorąc, obywatel czy rezydent USA otrzymuje zwolnienie spadkowe w wysokości 13.61 mln dol. (w roku 2024), a powyżej tej kwoty płaci do 40 proc. podatku (estate tax). Cudzoziemiec natomiast ma zwolnienie spadkowe znacznie niższe, bo zaledwie 60,000 dol. i płaci 40 proc. podatku powyżej tej kwoty. Siostra pani Joanny będzie miała masę spadkową w Stanach o wartości 500,000 dol., od której federalny podatek spadkowy wyniesie około (500,000 – 60,000) x 0.4 = 176,000 dol.
Formalności w Polsce
Po odziedziczeniu domu w Stanach siostra pani Janiny powinna zgłosić spadek do polskiego urzędu skarbowego. Nie zapłaci żadnego podatku od spadków i darowizn w Polsce, bowiem jako siostra jest w I grupie podatkowej. Bez zgłoszenia darowizna będzie podlegała opodatkowaniu, niezależnie od grupy.
Drugi podatek – dochodowy – grozi siostrze w Polsce po sprzedaży domu. Z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Obowiązek podatkowy ustaje, jeśli do sprzedaży dojdzie po upływie 5 lat od nabycia spadku.
Wniosek
Przed zapisaniem rodzinie w Polsce naszego domu w Stanach powinniśmy dobrze się zastanowić, bowiem sprzedaż domu może być dla naszych bliskich kłopotliwa. We współczesnym świecie zdalne załatwienie transakcji jest wykonalne pod warunkiem, że rodzina skorzysta z pomocy agenta nieruchomościowego, prawnika i księgowego, którzy są doświadczeni w obsłudze zagranicznych klientów. Jeżeli to możliwe, warto dom sprzedać samemu, albo zapisać rodzinie w Stanach, a polskiej rodzinie zostawić gotówkę.
Elżbieta Baumgartner
