Pani Anna z Nowego Jorku ma trzypokojowe mieszkanie w Warszawie, gdzie planuje wrócić na emeryturę. Chciałaby uporządkować swoje sprawy i przepisać mieszkanie na syna - swego jedynego spadkobiercę, by uniknąć postępowania spadkowego po swojej śmierci, ale jednocześnie chce zatrzymać sobie prawo do użytkowania lokalu. Z synem zawsze miała dobre układy, ale niekoniecznie z synową. Pani Anna chce uniknąć sytuacji koleżanki, która oddała siostrzenicy swój dom na Mazurach, co spowodowało emocje w rodzinie i zerwanie rodzinnych relacji. Pani Anna pyta, co ma zrobić.
Za przekazanie darowizny dostaniemy dobre słowo i dożywotnią wdzięczność. Prawda? Niekoniecznie. Aby uniknąć problemów, warto wiedzieć, że oddając mieszkanie czy dom w Polsce nie musimy wyzbyć się wszystkich praw do tych nieruchomości. Możemy zatrzymać sobie pewne prawa przez sporządzenie umowy służebności albo dożywocia.
Darowizna mieszkania
„Przepisanie” nieruchomości (działki, mieszkania, domu) polega na udzieleniu darowizny. Darowizna jest umową mającą na celu nieodpłatne przekazanie obdarowanemu jakiejś części majątku darczyńcy. Kwestie związane z umową darowizny reguluje art. 890 kodeksu cywilnego, a darowizny nieruchomości umiejscowionej w Polsce również art. 158 kodeksu cywilnego, który dyktuje, że umowa darowizny nieruchomości powinna być zawarta w Polsce w formie aktu notarialnego.
Umowa między darczyńcą (np. matką) a obdarowanym (synem) ma być podpisana przez obydwie strony oraz odpowiednio zarejestrowana w Polsce. Na koszt tej operacji składa się taksa notarialna, podatek VAT, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej wraz z wynagrodzeniem dla notariusza za przesłanie do sądu wniosku o dokonanie wpisu, oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn (darowizna na rzecz syna, jak i innych krewnych z I grupy podatkowej jest zwolniona od podatku). Darowiznę można załatwić w Polsce albo na odległość w Stanach (czytaj dalej).
Niektórzy darczyńcy obawiają się, że po przekazaniu nieruchomości zmienią się relacje z obdarowanym. Różnie bywa w życiu i nie można wykluczyć sytuacji konfliktowych. Po podpisaniu aktu notarialnego darowizny darczyńca traci prawo do zamieszkania i może zostać eksmitowany przez nowego właściciela. Dlatego umowa darowizny może zostać dodatkowo zabezpieczona służebnością mieszkania, która skutecznie zabezpiecza interesy darczyńcy.
Umowa służebności
Służebność mieszkania (art. 908 § 2 oraz art. 302 Kodeksu cywilnego) to jeden z rodzajów służebności osobistej, czyli przysługującej konkretnej, opisanej z imienia i nazwiska osobie (np. matce). Na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości (synem) otrzymuje ona prawo do korzystania z domu lub mieszkania w zakresie uzgodnionym przez obie strony. Owe prawa są niezbywalne i obowiązują do końca życia matki. Służebność osobista nie jest dziedziczona, dlatego z chwilą śmierci darczyńcy (matki), samoistnie traci ważność. Służebność mieszkania wymaga podpisania aktu notarialnego. Jednak wszystkie sprawy natury formalnej można załatwić razem z podpisywaniem umowy darowizny.
W przypadku pani Anny, ma ona dwa rozwiązania. Jeżeli chce nadal mieszkanie użytkować, to powinna wybrać darowiznę z ustanowieniem nieodpłatnej i dożywotniej służebności mieszkania. Oznacza to, że syn staje się prawnym właścicielem mieszkania, ale matka pozostanie jego użytkownikiem tak długo, jak żyje. Syn może przejąć mieszkanie i wprowadzić się do niego dopiero po śmierci matki.
Drugie rozwiązanie jest do rozważenia, jeżeli syn chce w mieszkaniu już teraz zamieszkać. Matka daje lokal synowi z zastrzeżeniem umowy częściowej służebności, która uprawnia ją do użytkowania określonego pokoju i pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców (art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego), np. z kuchni, łazienki, piwnicy itp.
Prawo dożywocia
Służebności mieszkania nie należy mylić z prawem dożywocia.
W przypadku służebności mieszkania, osoba mająca służebność (matka), ma prawo do zamieszkania w wyznaczonym lokalu bez obowiązku uiszczania czynszu, często z możliwością korzystania z przypisanych do niego pomieszczeń i urządzeń. W prawie służebności mieszkania nie ma obowiązku zapewnienia, utrzymania, wyżywienia czy opieki w czasie choroby.
Natomiast umowa dożywocia (art. 908 Kodeksu cywilnego) ma miejsce wówczas, gdy przekazanie nieruchomości następuje w zamian za dożywotnie mieszkanie tej osoby, zapewnienie jej wyżywienia, ubrania, światła, ogrzewania oraz opieki w razie choroby, a w przypadku śmierci - godnego pochówku. W prawie dożywocia, osoba której to prawo dotyczy (matka), traktowana jest jako domownik.
Przekazanie darowizny w Polsce
Jak zatem skutecznie przenieść własność położonej w Polsce nieruchomości w formie darowizny?
Umowa darowizny nieruchomości (wraz z umową służebności czy dożywocia) ma być spisana tylko w Polsce. Powodem jest fakt, że każde rozporządzenie przenoszące tytuł własności nieruchomości, aby było ważne w świetle prawa polskiego, musi być w formie aktu notarialnego sporządzonego przez polskiego notariusza na terytorium Polski.
Można pojechać do Polski, by na miejscu załatwić formalności u polskiego notariusza. Przed podróżą warto dowiedzieć się dokładnie, jakie dokumenty są potrzebne. Niezbędne bywają odpisy aktów urodzenia stron, numer PESEL obdarowanego, odpis z Ksiąg Wieczystych nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i budynków oraz dokument wskazujący na sposób nabycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela. Warto przygotować te dokumenty zawczasu.
W umowie darowizny nieruchomości powinno się znaleźć oświadczenie darczyńcy zobowiązującego się do przeniesienia własności oznaczonej nieruchomości na rzecz obdarowanego, oraz oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Polski notariusz sporządzi te i inne dokumenty i odpowiednio je zarejestruje.
Przekazanie darowizny ze Stanów Zjednoczonych
Osoby mieszkające w Stanach Zjednoczonych mogą dokonać darowizny nieruchomości w Polsce bez wyjazdu do Polski za pośrednictwem pełnomocnika. Pełnomocnictwo dotyczące nieruchomości traktowane jest inaczej od innych rodzajów pełnomocnictw.
Konsul nie poświadczy własnoręczności podpisu na pełnomocnictwie dotyczącym przeniesienia własności nieruchomości (sprzedaży lub kupna mieszkania, domu, działki etc.) z uwagi na treść art. 99 paragrafu. 1 Kodeksu Cywilnego, który wymaga, aby owe pełnomocnictwo sporządzone było w formie aktu notarialnego. Konsulat Generalny RP za granicą nie ma kompetencji do sporządzania aktów notarialnych poza terytorium Polski.
Wniosek: sporządzając pełnomocnictwo do dokonania umowy darowizny nieruchomości należy poświadczyć podpis na oświadczeniu woli u amerykańskiego notariusza publicznego, a następnie nadać dokumentowi klauzulę Apostille.
Pamiętajmy, że notariusz w USA nie musi być prawnikiem, dlatego najlepiej treść pełnomocnictwa skonsultować z prawnikiem w Polsce, a następnie przed amerykańskim notariuszem złożyć tylko podpis na tak przygotowanym dokumencie.
Odwołanie darowizny
Według polskich przepisów darczyńca może darowiznę odwołać wtedy, gdy darowizna nie została wykonana, a stan majątkowy darczyńcy uległ w istotnym stopniu pogorszeniu. Darczyńca może też odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności, nie upłynął rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego, oraz darczyńca nie przebaczył obdarowanemu tej rażącej niewdzięczności.
Odwołanie darowizny należy złożyć obdarowanemu na piśmie. Obdarowany będzie miał wtedy obowiązek dokonania czynności prawnej przenoszącej własność nieruchomości z powrotem na darczyńcę, tj. zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Jeżeli obdarowany dobrowolnie nie przystąpi do aktu notarialnego, darczyńca może wnieść do sądu powództwo o zobowiązanie obdarowanego do przeniesienia własności podarowanej wcześniej nieruchomości z powrotem na darczyńcę.
O umowie darowizny, służebności czy dożywocia w twojej konkretnej sytuacji porozmawiaj z polskim prawnikiem.
Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu książek-poradników, m.in.: Planowanie spadkowe, czyli jak uporządkować swoje sprawy w Stanach i w Polsce, Podręcznik ochrony majątkowej” i wielu innych. Są one dostępne w D&Z House of Books, 5507 W. Belmont Ave. w Chicago albo bezpośrednio od wydawcy: Poradnik Sukces, 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363, tel. 1-718-224-3492, www.poradniksukces.com.
