Słownik tematyczny branży nieruchomości w Ameryce - terminologia związana z wyceną nieruchomości, część 245
RESIDENTIAL ZONE – strefa mieszkalna: kategoria zagospodarowania przestrzennego obejmująca m.in. strefę zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (single-family residential zone) oraz strefę zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (multi-family residential zone).
SALES COMPARISON APPROACH – metoda wyceny nieruchomości oparta na analizie porównawczej: najbardziej niezawodna metoda stosowana w wycenie domów jednorodzinnym i mieszkań, polegająca na porównaniu danej nieruchomości z podobnymi własnościami sprzedanymi w ostatnim czasie. Uwzględniane są w tej metodzie wszystkie różnice pomiędzy wycenianą nieruchomością (subject property) a porównywalnymi nieruchomościami (comparable properties – w skrócie comps), które zostały ostatnio sprzedane. Do analizowanych różnic należą nie tylko fizyczne cechy nieruchomości i wszelkie ulepszenia, ale również jej położenie, warunki sprzedaży, finansowania oraz data sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Załóżmy, że dom będący przedmiotem wyceny jest bardzo podobny do nieruchomości znajdującej się w pobliżu, która została sprzedana niedawno za $320,000. Porównywalny dom położony jest na mniejszej działce, co stanowi różnicę oszacowaną na $12,000, ale posiada wykończoną piwnicę, co podwyższa jego wartość o $15,000 w porównaniu z wycenianym domem. Biorąc pod uwagę tylko te fizyczne różnice, wartość wycenianego domu zostałaby oszacowana na $317,000.
SELLERS REPRESENTATIONS – oświadczenie sprzedającego: klauzula w kontrakcie kupna / sprzedaży nieruchomości, w którym sprzedający oświadcza, że nie otrzymał na piśmie od administracji państwowej żadnego zawiadomienia dotyczącego takich kwestii jak naruszenie przepisów budowlanych i przeciwpożarowych (building and fire code violations), naruszenie przepisów dotyczących podziału na strefy (zoning violations), jakiekolwiek trwające procedury dotyczące przejęcia nieruchomości przez państwo na cele publiczne (condemnation proceeding), jakiekolwiek ulepszenia nieruchomości, które zostały dokonane bez wymaganych pozwoleń, itd.
SITUS (inna nazwa: AREA PREFERENCE) – preferencja lokalizacji, zalety położenia nieruchomości: najważniejsza cecha ekonomiczna decydująca o tym, że dwie identyczne nieruchomości znajdujące się w dwóch różnych miejscach mogą znacznie różnić się w cenie.
SMART BUILDING (inna nazwa: INTELLIGENT BUILDING) – inteligentny budynek: budynek, który jest bardzo zaawansowany pod względem technicznym, wyposażony w system komputerowy sterujący wszystkimi instalacjami, łącznie z ogrzewaniem i chłodzeniem, w celu maksymalnego wykorzystania energii.
SPECIAL-USE PERMIT (inna nazwa: CONDITIONAL-USE PERMIT) – zezwolenie na specjalne użytkowanie / zezwolenie na warunkowe użytkowanie: zezwolenie na użytkowanie nieruchomości, określane jako dopuszczalne warunkowe użytkowanie (allowable conditional use), które nie jest zgodne z przepisami danej strefy, ale jest uznane za potrzebne lub pożądane dla dobra społeczności. Typowym przykładem jest uzyskanie zezwolenia na specjalne użytkowanie nieruchomości jako kościoła, prywatnej szkoły, przedszkola lub ośrodka zdrowia w strefie mieszkalnej. Podobnie jak wyjątkowe zezwolenia (variances), zezwolenia na warunkowe użytkowanie wydawane są przez komisję ds. stref (zoning board) po wysłuchaniu publicznym (public hearing).
STRAIGHT-LINE METHOD (inna nazwa: economic age-life method) – liniowa metoda obliczania spadku wartości: najmniej precyzyjna metoda obliczania deprecjacji, która oparta jest na założeniu, że spadek wartości następuje w równym tempie. Przykładowo, jeśli założymy, że dana nieruchomość posiada wartość $250,000 (wartość działki wynosi $150,000, natomiast budynku $100,000), oraz że budynek przeznaczony jest do użytku na 50 lat, to stosując metodę liniową możemy stwierdzić, że roczny spadek wartości budynku wynosi $2,000 ($100,000 podzielone na 50).
STRUCTURAL INSPECTION – inspekcja strukturalna: inspekcja przeprowadzona przez inżyniera budowlanego (structural engineer), której celem jest sprawdzeniem najważniejszych elementów strukturalnych budynku, takich jak fundamenty, konstrukcja ścian, dachu, itp. – inspekcja strukturalna jest niezbędna, kiedy istnieje podejrzenie defektu strukturalnego (structural defect), np. na podstawie pęknięć w fundamentach lub ścianach, zapadającego się dachu, itp.
ZBIGNIEW PIEŃKOWSKI – magister filologii angielskiej ze specjalizacją w kulturoznawstwie amerykańskim (Uniwersytet Warszawski, 1994 rok). Tłumacz zawodowy z 18-letnim doświadczeniem. REALTOR®, REAL ESTATE MANAGING BROKER, właściciel firmy CARET REALTY INC.
Od 2004 roku służy pomocą przy kupnie, sprzedaży oraz najmie nieruchomości.
Tel.: 773-719-3645
E-mail: Zbigniew@CaretRealty.com
Web: www.CaretRealty.com
