Słownik tematyczny branży nieruchomości w Ameryce, część 293
Obciążenia mające wpływ na użytkowanie nieruchomości
EASEMENT BY CONDEMNATION – udogodnienie / służebność na cele publiczne: udogodnienie, które zostało uzyskane przez rząd lub agencję rządową na cele publiczne w oparciu o zasadę eminent domain (prawo państwa do wykorzystania nieruchomości prywatnej na cele publiczne). Termin condemnation odnosi się do procedury sądowej zainicjowanej przez władze lokalne lub stanowe w celu uzyskania udogodnienia. Właściciel nieruchomości służebnej (servient tenement owner) otrzymuje rekompensatę za spadek wartości własności, przez którą przechodzi easement. Przykładem służebności na cele publiczne może być autostrada przechodząca przez prywatną ziemię.
EASEMENT BY PRESCRIPTION (inna nazwa: prescriptive easement) – udogodnienie / służebność przez przedawnienie / zasiedzenie: Strona starająca się o uzyskanie udogodnienia przez przedawnienie lub zasiedzenie musi wykazać, że nieprzerwanie korzystała z czyjejś własności przez okres ustalony przez prawo (prescriptive period). W zależności od stanu, okres ten wynosi pomiędzy 10 a 21 lat (w Illinois – 20 lat). Służebność gruntowa uzyskana przez przedawnienie często dotyczy własności letniskowych, które są rzadko pilnowane i odwiedzane przez właścicieli. Przykładowo, sąsiad korzystający z czyjejś prywatnej drogi w celu dojazdu na skróty do drogi publicznej może uzyskać udogodnienie po upływie okresu ustalonego przez prawo stanowe pod warunkiem, że korzystał z tej drogi regularnie i nieprzerwanie (continuous use), bez zgody właściciela (adverse use), oprócz właściciela był jej wyłącznym użytkownikiem (exclusive use), oraz że korzystał z niej w sposób jawny i notoryczny (notorious use), tzn. w taki sposób, że na pewno właściciel drogi musiał o tym wiedzieć. Kiedy mija ustawowy termin, korzystanie z udogodnienia bez zgody właściciela ulega przedawnieniu i może uzyskać status udogodnienia bezterminowego. Aby przeciwdziałać uzyskaniu udogodnienia przez przedawnienie / zasiedzenie, właściciel nieruchomości wystawia znak informujący, że korzystanie z jego własności jest dozwolone. Wtedy strona starająca się o udogodnienie nie będzie w stanie spełnić warunku „korzystania bez zgody właściciela” (adverse use).
TACKING – łączenie okresów przedawnienia: całkowity okres wymagany do uzyskania udogodnienia przez przedawnienie / zasiedzenie (easement by prescription) może być kumulowany przez osoby określane jako „korzystający następcy” (successors in interest), np. spadkobierca, lokator, lub nabywca, który przejął nieruchomość i nadal korzysta z udogodnienia przechodzącego przez działkę sąsiada bez jego zgody.
LICENSE – licencja / zezwolenie: tymczasowe zezwolenie na korzystanie z czyjejś nieruchomości w określonym celu, np. w celu przejazdu na pobliską plażę lub parkowania pojazdu. W odróżnieniu od udogodnienia / służebności gruntowej (easement appurtenant), która jest przekazywana wraz z tytułem własności, zezwolenie ma charakter tymczasowy i może być w każdej chwili odwołane przez właściciela nieruchomości.
ENCROACHMENT – naruszenie granicy działki: sytuacja, w której część pewnej konstrukcji lub budynku, np. garażu, ogrodzenia lub podjazdu, wykracza poza granice działki i narusza integralność sąsiedniej własności. Aby sprawdzić, czy granice danej nieruchomości nie są naruszone, należy przeanalizować mapkę geodezyjną (survey), która dokładnie przedstawia położenie wszelkich konstrukcji (improvements) znajdujących się na danej parceli względem jej granic. Zwykle jednak aktualna mapka geodezyjna osiągalna jest do wglądu na krótko przed zamknięciem lub dopiero w dniu zamknięcia transakcji. Należy zatem przeprowadzić również dokładną wizualną inspekcję nieruchomości i upewnić się, że jej granice nie są naruszone. Jeśli okaże się, że pewna konstrukcja wdziera się na sąsiednią własność, poszkodowany właściciel może domagać się zadośćuczynienia lub nawet żądać fizycznego usunięcia problemu, np. poprzez przesunięcie części ogrodzenia sąsiada lub usunięcie części podjazdu wdzierającego się na jego działkę.
Zbigniew Pieńkowski – magister filologii angielskiej ze specjalizacją w kulturoznawstwie amerykańskim (Uniwersytet Warszawski, 1994 rok). Tłumacz zawodowy z 18-letnim doświadczeniem. Realtor®, Real Estate Managing Broker, właściciel firmy Caret Realty Inc. Od 2004 roku służy pomocą przy kupnie, sprzedaży oraz najmie nieruchomości.
Tel.: 773-719-3645
e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
web: www.CaretRealty.com
