Wielu rodaków mieszkających poza granicami Polski może rozważać zakup nieruchomości w kraju. Taka inwestycja nie musi wiązać się z licznymi trudnościami. Niemniej jednak warto by się do niej dobrze przygotować poprzez wcześniejsze zweryfikowanie stanu prawnego interesującej nas nieruchomości, polegające na sprawdzeniu księgi wieczystej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy ewentualnego zadłużenia.
Księga wieczysta
Podstawowym rejestrem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości gruntowej oraz mieszkaniowej jest księga wieczysta. Stanowi on niejako „dowód osobisty” nieruchomości. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może ją przeglądać oraz zapoznać się z jej treścią.
Jedną z najważniejszych informacji zawartych w księdze wieczystej jest informacja na temat tego, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości, którą chcemy nabyć. Musimy przede wszystkim zwrócić uwagę na fakt, czy osoba, od której chcemy nabyć nieruchomość, jest jej jedynym właścicielem. Może bowiem się zdarzyć, że w księdze wieczystej oprócz osoby nam znanej są wpisani inni współwłaściciele.
Powinniśmy również zwrócić uwagę na wpisy dotyczące wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na nieruchomości. Do najczęściej spotykanych ograniczeń wpisanych do księgi wieczystej należą służebność przesyłu, służebność przechodu, służebność drogi koniecznej oraz prawo dożywocia. Niektóre ze wskazanych wpisów np. wpis prawa dożywocia, mogą okazać się problemem możliwym do szybkiego rozwiązania i wystarczającym będzie złożenie do sądu wieczystoksięgowego odpowiedniego wniosku o wykreślenie prawa, by mieć wolną od obciążeń księgę wieczystą.
Kolejnymi wpisami, na jakie możemy natknąć się w trakcie przeglądania księgi wieczystej, są wpisy o ustanowionej hipotece na nieruchomości, jak również roszczenia o ustanowienie hipoteki przymusowej. Podstawowy cel hipoteki polega na tym, że wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką, może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Tak więc jeżeli dłużnik, jakim może okazać się zbywca nieruchomości, nie uregulował w porę swoich długów, a my nabyliśmy od niego nieruchomość, to wierzyciel – np. bank, będzie dochodził swoich praw właśnie od nas. W związku z powyższym warto, aby wszelkie budzące niepokój wpisy w księdze wieczystej zostały sprawdzone i poddane analizie zanim zdecydujemy się na zakup konkretnej nieruchomości.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W przypadku nabywania nieruchomości gruntowej powinniśmy koniecznie sprawdzić, na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest działka, którą chcemy kupić. Informacje w tym zakresie możemy uzyskać w urzędzie gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości.
Może się okazać, że dla nabywanej nieruchomości gmina nie ma opracowanego planu miejscowego. W przypadku chęci budowy np. domu jednorodzinnego, będziemy zmuszeni do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wydłuży cały proces inwestycyjny. Może się również okazać, że plan miejscowy przewiduje dla danej działki funkcję np. terenów zielonych. W takim przypadku wybudowanie domu jednorodzinnego nie będzie możliwe, dlatego zasadnym byłaby rezygnacja z zakupu takiej działki.
Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej
Innym dokumentem, z którym powinniśmy się zapoznać przed nabyciem nieruchomości, jest wypis i wyrys z rejestru ewidencji gruntów.
Z wypisu i wyrysu z rejestru dowiemy się, gdzie leży „nasza” nieruchomość, jakie posiada oznaczenie ewidencyjne, jak również jaką posiada powierzchnię.
Zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej
W przypadku nabywania mieszkania na rynku wtórnym powinniśmy sprawdzić czy mieszkanie nie jest zadłużone. Ważną czynnością przed nabyciem nieruchomości jest sprawdzenie czy zbywający nieruchomość nie posiada zaległości płatniczych wobec dostawców energii, gazu, wody czy innych mediów. W przypadku, gdy przedmiotem zakupu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej, nabywca takiego lokalu powinien żądać od zbywającego mieszkanie zaświadczenia z właściwej spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia czynszowego mieszkania.
Stan zameldowania
Nabywca nieruchomości, przed jej kupnem powinien sprawdzić, czy w mieszkaniu, które zamierza zakupić, nie jest zameldowana jakaś osoba. Informacje w tej sprawie można uzyskać w wydziale meldunkowym urzędu gminy.
Urząd skarbowy
Ważne jest także sprawdzenie, czy sprzedający nie zalega z opłatą podatków i innych danin publicznych. Organy podatkowe mogą bowiem ustanowić hipotekę przymusową na nieruchomości na zabezpieczenie zaległości. O zaległościach podatkowych właściciela nieruchomości można dowiedzieć się z wydawanego przez urząd skarbowy zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach.
Pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Jednakże do jej zawarcia nie jest konieczna obecność w Polsce. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jeśli strona umowy nie może stawić się w kancelarii notarialnej, czynności takiej można dokonać przez pełnomocnika. Wystarczające w takim przypadku jest podpisanie na terenie Stanów Zjednoczonych pełnomocnictwa, któremu następnie zostanie nadana klauzula apostille i przesłanie go na adres pełnomocnika w kraju. W treści pełnomocnictwa wskazanym byłoby zawarcie oświadczenia mocodawcy, że zgodnie z art. 23 ustawy prawo prywatne międzynarodowe, mocodawca dokonuje wyboru prawa polskiego, jako właściwego dla treści pełnomocnictwa. Po otrzymaniu dokumentu wraz z nadaną klauzulą apostille, należy dokonać jego tłumaczenia na język polski przez tłumacza przysięgłego i z tymi dokumentami można stawić się do jakiejkolwiek kancelarii notarialnej w Polsce celem sporządzenia aktu.
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości powinno się potraktować jako sprawę priorytetową, wręcz niezbędną. Można przeprowadzić ją osobiście bądź zlecić wykonanie takiej usługi kancelarii prawnej. Wykonanie powyższych kroków, w sposób skuteczny pozwoli zminimalizować ryzyko związane z zakupem mieszkania, domu czy działki.
Zapraszam serdecznie do kontaktu.
Adwokat Wojciech Strojek
Auris Kancelaria
ul. Krucza 16/22 lok. 7
00-526 Warszawa
tel.: +48 697 945 877
e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.auriskancelaria.pl
