Jeżeli masz duże konto inwestycyjne i zamierzasz sprzedać akcje aby zapłacić za downpayment, mam dla Ciebie dobrą wiadomość. Wielkie banki inwestycyjne oferują dziś pożyczki pokrywające w 100% kupno domu pod zastaw naszego konta inwestycyjnego. Zamiast pierwszej, z reguły dużej wpłaty (zwykle 10-30% wartości domu) możesz zatrzymać pieniądze na koncie inwestycyjnym i cieszyć się giełdowymi zyskami. Banki blokują co prawda możliwość wypłaty pieniędzy, ale z reguły zapewniają Ci zupełną swobodę w wyborze inwestycji.
Jak to działa?
Zwykle aby otrzymać pożyczkę hipoteczną osoba kupująca dom powinna posiadać konto inwestycyjne wartości 33-40% nabywanej nieruchomości. W przypadku domu za 200 tysięcy dolarow jest to więc 66-80 tyś. doł. W zamian za to bank udziela pożyczki hipotecznej pokrywającej nawet w 100% wartość domu. Zadeklarowanej na koncie kwoty nie można niestety wycofać bowiem stanowi ona gwarancję spłaty kredytu. W niektorych przypadkach banki czasami pozwalają także na wpłacenie małego down payment, aby zredukować pożyczaną sumę i zarazem wysokość "zastawu".
Zalety
Zalety tego rodzaju pożyczki są bezsporne. Po pierwsze - nie musimy likwidować naszego konta inwestycyjnego, a giełdowe zyski nadal powiększają nasz majątek.
Po drugie - kupujący dom posiada pełną swobodę inwestowania zadeklarowanych pieniędzy, o ile suma na koncie nie spadnie poniżej określonego minimum. Zyski z inwestycji są oczywiście własnością posiadacza konta, a bank inwestycyjny i tak zarabia na opłatach od przeprowadzanych transakcji. Nadwyżkę na koncie można bez kłopotu spieniężyć.
Pożyczka "pod akcje" jest także korzystna ze względow podatkowych. Ponieważ pożyczamy większą sumę pieniędzy niż przy tradycyjnym down payment, także nasze spłaty są wyższe, a więc możemy odtrącić od naszego dochodu większą sumę spłacanych odsetek od kredytu. Nie wycofując inwestycji nie tracimy także na podatkach od zyskow kapitałowych, jaki musielibyśmy zapłacić przy spieniężaniu akcji.
Oprocentowanie pożyczki jest konkurencyjne - z reguły odpowiada temu co dzieje się aktualnie na rynku. Banki i tak na tym korzystają - po pierwsze zarabiają na pożyczce, po drugie - zatrzymują u siebie klienta, ktorego pieniędzmi mogą nadal obracać.
Tego rodzaju kredyt może być bardzo atrakcyjny dla młodych ludzi kupujących swoj pierwszy dom i mających rodzicow z pokaźnym kontem inwestycyjnym. Rodzice mogą "zastawić" część inwestycji zamiast dokładać się do down payment i w dalszym ciągu zachować swoje inwestycje. Młody człowiek wprowadza się zaś do własnego domu, opłacając jedynie koszty closingu.
Wady
Każdy kij ma dwa końce. Wadą takiego kredytu pod zastaw akcji są wyższe miesięczne spłaty, ktorym nie każdy może podołać.
Kłopoty zaczynają się także w razie spadku giełdy. Pożyczając pieniądze zobowiązujemy się bowiem do utrzymania wartości konta na określonym poziomie. Bank więc może od nas zażądać zablokowania dodatkowej kwoty jeśli wartość naszych inwestycji spadnie. Nazywa się to ładnie "maintenance cali". Powinniśmy wtedy uzupełnić konto o żądaną sumę. Z reguły następuje to wtedy, gdy wartość zablokowanych inwestycji spadnie poniżej 85% pierwotnie zadeklarowanej sumy, ale i tu rożne banki stosują rożne zwyczaje.
Nawet jeśli nie będziesz w stanie dołożyć pieniędzy do konta bank nie zabierze Ci domu, tak długo jak będziesz systematycznie spłacał raty pożyczki. Instytucja finansowa może jednak w takim przypadku zamrozić Twoje pieniądze w bardziej konserwatywnych formach inwestycji, jak np. 30-letnie obligacje państwowe.
Czy to się opłaca
Propozycja pożyczki pod zastaw konta dotyczy ludzi bogatszych i o silnych nerwach. Decyzja o wzięciu takiego kredytu zależeć będzie od kalkulacji, czy zyski z inwestycji będą wyższe od potencjalnych oszczędności przy braniu tradycyjnej pożyczki hipotecznej z - powiedzmy - 20-procentową przedpłatą. i tak przy 200 tysięcznym kredycie i zablokowaniu 40% czyli 80 tyś. dolarow, nasza "dopłata" po podatkach wyniosłaby w pierwszym roku około 2,000 dolarow w porownaniu z "klasycznym" kredytem hipotecznym. Te 2 tysiące dolarow to zaledwie 2.5% zysku od inwestycji z 80 tysięcy dolarow. Opłaca się? Giełda w ostatnich latach dawała inwestorom dużo więcej, ale trzeba pamiętać, że podczas "rynku niedźwiedzia" nasze konto może tracić na wartości. Ocena ryzyka należy więc do indywidualnego inwestora.
Gdzie się zwrocić
Oto adresy kilku bankow inwestycyjnych oferujących pożyczki:
• Fidelity Investments: tel. 800-544-6600, www.fidelity.com/mortgage;
• Merrii Lynch: tel. 800-854-7154, www.ml.com/mortgage_credit;
• Morgan Stanicy Dean Witter: tel. 800-473-5584, www.msdw.homeloans.com;
• Salomon Smith Bamey: 888-667-8424, www.smithbarney.com.
Życzę Czytelnikom tak wysokich kont, aby zwrocenie się o pożyczkę pod zastaw akcji nie było żadnym problemem.
