W czasach pandemii wiele rodzin decyduje się na zakup domu, by mieć więcej przestrzeni i móc pracować zdalnie. Ceny nieruchomości pną się w górę, ale przeciętne oprocentowanie 30-letnich pożyczek hipotecznych jest ciągle na rekordowo niskim poziomie. Cena domu, na jaki cię stać, zależy od różnych czynników: twojego przychodu, oszczędności, oprocentowania i długości pożyczki, kosztu utrzymania domu (podatki gruntowe i ubezpieczenie) oraz od twojej historii kredytowej.
Dlaczego ważne są wskaźniki
Na początek powinieneś dowiedzieć się, czym są wskaźniki zwane w bankowości “ratios”, bardzo przestrzegane przez banki.
Banki stosują sztywne zasady kwalifikacyjne, bowiem nie zatrzymują udzielonych pożyczek, lecz je odsprzedają. Banki rozpatrują podania, akceptują lub odrzucają wnioskodawców, pożyczają pieniądze pod zastaw nieruchomości, a potem te kredyty odsprzedają na wtórnym rynku pożyczkowym (secondary mortgage market). Największymi nabywcami pożyczek hipotecznych są agencje rządowe: Federal National Mortgage Association (FNMA), przez podobieństwo skrótu do nazwiska dziewczyny zwana Fannie Mae; Federal Loan Mortgage Corporation (FLMC), nazwany Freddie Mac; oraz Federal Housing Administration (FHA).
Kupując pakiety pożyczek hipotecznych Fannie Mae i Freddie Mac dyktują parametry kredytu, żeby zminimalizować prawdopodobieństwo niewypłacalności pożyczkobiorców. To właśnie one domagają się, żeby informacje o finansach klientów były prawdziwe i zachowana została pewna proporcja ich długów do dochodu.
Reguła “28/36”
Najważniejszym wskaźnikiem jest debt-to-income ratio, czyli proporcja długu do dochodu:
– 28/36 – proporcja stosowana do konwencjonalnych pożyczek albo
– 31/43 – proporcja używana do pożyczek gwarantowanych przez FHA.
Pierwsza liczba, zwana też front-end ratio lub housing expense ratio, wyraża procent twego dochodu, jaki może być wydany na utrzymanie domu. Większość pożyczkodawców uważa, że twoje miesięczne płatności na dom (spłata kredytu, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu) nie mogą przekraczać 28 proc. twego dochodu brutto.
Druga liczba zwana jest back-end ratio lub overall debt ratio. Oblicza się ją sumując miesięczne wydatki na dom i spłatę innych pożyczek oraz dzieląc wynik przez miesięczny dochód brutto. Banki chcą, by iloraz ten nie przekraczał 36 proc.
Jeżeli po zakupie domu pozostanie ci rezerwa finansowa, masz dobrą punktację kredytową i inne przychody niewykazane we wniosku, to FHA może zezwolić na wskaźnik 40/50.
Aby ustalić dokładnie, na jaką miesięczną ratę cię stać, podsumuj wysokość rocznego wynagrodzenia twego i żony (jeżeli obydwoje pracujecie) i podziel przez 12. Daje to miesięczny dochód rodziny brutto. Otrzymaną liczbę pomnóż przez 0.28. Gdy spłacasz jakieś inne pożyczki, np. samochodową czy kartę kredytową, to nowa rata plus wszystkie spłaty nie mogą pochłaniać więcej niż 36 proc. twego miesięcznego dochodu.
Przykład
Wiele witryn udostępnia pomocne kalkulatory. W Google wpisz „How much house can I afford”. Przykładem jest witryna https://www.fool.com/mortgages/how-much-house-can-i-afford.aspx.
Załóżmy, że wraz z żoną macie przychód 80,000 dol. rocznie i odłożyliście 70,000 dol. na początkową wpłatę. Upatrzyliście sobie piękny dom za 380,000 dol., gdzie podatki gruntowe wynoszą 4,000 dol., a ubezpieczenie - ok. 500 dol. rocznie. Nie macie żadnych długów, liczysz, że dostaniesz 30-letnią pożyczkę na 3.75 proc. Czy możesz kupić ten dom? Kalkulator pożyczkowy pokazuje, że stać was na raty do 1,490 dol. miesięcznie, więc na pożyczkę do 322,100 dol. Po dodaniu wpłaty początkowej widzisz, że na wymarzony dom cię stać.
Twoja historia kredytowa
Może okazać się, że nie dostaniesz reklamowanego niskiego oprocentowania, bo jest ono zarezerwowane dla klientów o kryształowej historii kredytowej. Twoja punktacja (credit score) wynosi zaledwie 650 punktów (na 800 możliwych), więc bank oferuje kredyt na 5 proc., bowiem ponosi większe ryzyko. Skoro możesz podołać miesięcznie racie 1,490 dol., to na 5 proc. pożyczysz tylko 277,900 dol. Dodajesz do tego 70,000 dol. uskładanej wpłaty początkowej i okazuje się, że podołasz cenie 347,900 dolarów. Upatrzony dom jest droższy, więc nie stać cię na niego.
Uwaga: Jak widać, na oprocentowanie pożyczki rzutuje przede wszystkim twoja punktacja kredytowa (credit score). Jeżeli jest ona niższa od ok. 640 punktów, to pożyczki hipotecznej nie dostaniesz wcale.
Dom kilkurodzinny
W przypadku domu kilkurodzinnego ważne jest, czy będziesz w nim mieszkał, czy nie.
Bank bierze pod uwagę czynsze z mieszkań, ale muszą to być legalne lokale. Odpadają piwnice, strychy, nielegalne przybudówki, a także wynajmowane pokoje. Dochód z mieszkań musi być udokumentowany umowami z lokatorami (leases). Obliczając twoją moc pożyczkową, bank bierze np. 75 proc. czynszów, bo resztę odlicza na wakaty i utrzymanie domu. Załóżmy, że kupujesz dom trzyrodzinny. Zamieszkasz w jednym mieszkaniu, a dwa pozostałe przyniosą ci po 1,000 dol., w sumie 2,000 dol. miesięcznie. Bank doliczy 1,500 dol. do twego dochodu (2,000 x 0.75).
Banki stosują dwie metody kwalifikacyjne. Jedna z nich, stosowana najczęściej, dodaje do twoich miesięcznych zarobków (6,666 dol.) 75% czynszu (1,500) i od tej sumy (8,166 dol.) wylicza 28 proc., co daje 2,286 dol. miesięcznych wydatków na spłatę i utrzymanie domu. W ten sposób nie 75 proc. czynszu, lecz znacznie mniej spłaca twoją pożyczkę.
Jeżeli kupujesz kilkurodzinny dom pusty, bank nie zechce uznać przyszłych czynszów i weźmie pod uwagę tylko przychód twój i żony.
Tak traktowane są budynki mające do 4 mieszkań, w których kupujący zamierza zamieszkać. Większe domy czynszowe, jak i nieruchomości komercyjne, traktowane są inaczej. Porozmawiaj z doświadczonym pośrednikiem obrotu nieruchomości albo działem pożyczek w twoim banku.
Prequalification i preapproval
Zanim ruszysz na poszukiwanie domu czy mieszkania, dowiedz się w banku dokładnie, jaką pożyczkę dostaniesz. Banki wstępnie kwalifikują klientów osobiście, przez telefon lub przez Internet, co nazywa się prequalification. Nic za to nie płacisz, spędzisz tylko 20 do 30 minut w banku lub rozmawiając przez telefon. Pracownik banku dokona szybkich obliczeń i powie ci, ile pożyczki możesz dostać. Pamiętaj, że jest to liczba bardzo przybliżona i że bank nie gwarantuje ci kredytu. Aby go dostać, musisz formalnie złożyć wniosek o pożyczkę, zapłacić application fee i przedłożyć potrzebne dokumenty, które udowodnią twój dochód i oszczędności. Pracownik banku (loan officer) sprawdzi twoją historię kredytową, dopiero wtedy wyda preapproval letter – list zaświadczający, że bank jest gotów udzielić pożyczki na określoną kwotę w przeciągu następnych 60 dni.
Sprzedający domy preferują kupców, którzy mają wstępne zatwierdzenie pożyczki.
Własnego dachu nad głową w życzy Państwu
Elżbieta Baumgartner
Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu książek-poradników, m.in. „Jak chować pieniądze przed fiskusem”, „Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić”, „Podręcznik właściciela domu”.
Są one dostępne w księgarni Polonia, 882 Manhattan Ave., Greenpoint, albo bezpośrednio od wydawcy: Poradnik Sukces, 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363, tel. 1-718-224-3492, www.PoradnikSukces.com.
