Umowy pracy wykonawców przy projektach dotyczących rezydencji („residential projects”) podlegają ustawie a propos remontu i przebudowy domów w stanie Illinois („Illinois Home Repair and Remodeling Act” lub „HRRA”). Uchwalona w 2000 roku ustawa „HRRA” ma na celu promowanie uczciwych praktyk w branży budowlanej w przypadku remontu oraz przebudowy domów. Ustawa „HRRA” zawiera liczne wymagania, które mają wpływ na wszystkich wykonawców, niezależnie od tego, czy remontują kuchnię, łazienkę, czy cały dom. Wykonawcy muszą zapoznać się z ustawą „HRRA.”
Jakiego rodzaju prace budowlane reguluje ustawa „HRRA”?
Ustawa „HRRA” ma zastosowanie do prac remontu lub przebudowy, które mają być wykonane na kwotę powyżej $500 USD przy rezydencji („residence”). Wyrażenie ‘remont i przebudowa’ („repair and remodelling”) jest szeroko zdefiniowane i obejmuje naprawę, wymianę, przebudowę, modernizację, ulepszenie lub uzupełnienie nieruchomości w kategorii rezydencji. Szczególne znaczenie ma jednak słowo ‘rezydencja’, które definiuje się jako dom jednorodzinny lub mieszkanie lub dom wielorodzinny lub nieruchomość zawierająca sześć lub mniej mieszkań, kondominiów, lub jednostek mieszkalnych.
Jakie postanowienia powinna zawierać pisemna umowa w ramach ustawy „HRRA”?
Zgodnie z ustawą „HRRA”, wymagana jest pisemna umowa na wszystkie prace remontowe lub przebudowy wartości ponad $1000 USD wykonywane przy rezydencji. Umowę należy przedłożyć do podpisania klientowi przed przystąpieniem do remontu lub przebudowy. Dwa z głównych postanowień umowy, których wymaga ustawa „HRRA”, to (1) całkowity koszt projektu, w tym części i materiały, a także wszelkie opłaty za wycenę; oraz (2) firmę i adres osoby zajmującej się naprawą lub przebudową domu. Umowa powinna również zawierać daty rozpoczęcia i zakończenia wraz z klauzulą zezwalającą właścicielowi na rozwiązanie umowy oraz instrukcje, jak to zrobić, jeśli umowa jest podpisana w domu klienta. Chociaż nie jest to wymagane według ustawy „HRRA”, wykonawca może i powinien zawierać warunki chroniące siebie, takie jak harmonogram płatności, a także przepisy dotyczące niewywiązania się z zobowiązań, które przewidują odsetki lub honoraria adwokatów w przypadku, gdy klient nie zapłaci. Ustawa „HRRA” wymaga również, aby wykonawca posiadał ubezpieczenie na czas trwania projektu.
Ponadto, jeśli umowa zawiera postanowienia, które wymagają od konsumenta: (a) poddania wszystkich sporów umownych pod wiążący arbitraż („binding arbitration”) zamiast rozprawy w sądzie; lub (b) zrzeknięcie się („waive”) praw konsumenta do procesu przed sądem przysięgłym („trial by jury”), wówczas wykonawca musi poinformować konsumenta o takich postanowieniach przed przyjęciem i wykonaniem umowy.
Broszura o prawach konsumenta („Consumer Rights Brochure”)
Ustawodawcy stanu Illinois uznają, że konsumenci mają jedynie podstawową wiedzę na temat umów i prac budowlanych. Umowa „HRRA” wymaga również, aby przed zawarciem jakiejkolwiek umowy o remont i przebudowę domu właściciel otrzymał kopię broszury zatytułowanej „Naprawy domowe: poznaj swoje prawa konsumenta” („Home Repair: Know Your Consumer Rights”). Ta broszura, opublikowana przez biuro prokuratora generalnego stanu Illinois („Illinois Attorney General’s Office”), zawiera podstawowe informacje na temat tego, co powinna zawierać umowa, oraz inne wskazówki dla właścicieli domów. Niniejsza broszura musi zostać przekazana klientowi przed podpisaniem umowy, a klient powinien również podpisać i odesłać potwierdzenie odbioru, aby wykonawca mógł zachować w swoich aktach. Ustawa „HRRA” wymaga tylko otrzymanie broszury przez konsumenta w przypadku kontraktów powyżej $1000 USD, ale dobrą praktyką jest, aby rozdawać rutynowo broszurę w przypadku wszystkich prac przy rezydencjach („residences”).
Co się stanie, jeśli naruszona zostanie ustawa „HRRA”?
Poszkodowany właściciel domu może zgłosić wykonawcę do biura prokuratora generalnego stanu Illinois („Illinois Attorney General’s Office”) lub prokuratora stanowego („State Attorney’s Office”) w związku z naruszeniem ustawy „HRRA”. Wykonawcy mogą grozić kary pieniężne lub zawieszenie działalności. Ponadto właściciel domu może również wnieść roszczenie cywilne przeciwko wykonawcy na bazie ustawy o oszustwach konsumenckich i nieuczciwych praktykach biznesowych („Consumer Fraud and Deceptive Business Practices Act”) i może dochodzić odszkodowania od wykonawcy. Roszczenia tego typu często występują przeciwko wykonawcom, którzy wnoszą własne pozwy wobec klientów niepłacących. Jednak nawet jeśli wykonawca nie przestrzegał w pełni wymagań ustawy „HRRA”, właściciel domu nadal musi udowodnić, że poniósł rzeczywiste szkody („actual damages”) w wyniku domniemanych naruszeń („alleged violations”). Aby uniknąć ryzyka, wykonawcy powinni przestrzegać ustawy „HRRA”.
Podsumowując, wykonawcy powinni zawsze mieć pisemną umowę na wszystkie swoje projekty, nie tylko projekty związane z pracą przy rezydencjach, aby było jasne, jakie są warunki i czego oczekują od siebie strony. Naruszenie ustawy „HRRA” może być kosztowne dla wykonawcy, ale także dla konsumenta.
Powyższe informacje nie powinny być traktowane jako porady prawne w jakiejkolwiek istniejącej sprawie, oraz nie powinny być traktowane jako tworzenie formalnej relacji adwokat-klient.
Catherine R. Brukalo
Of Counsel to SPINA, McGUIRE & OKAL, P.C.
7610 W North Avenue, Elmwood Park, IL 60707
T: 708-453-2800 x313
F: 708-452-5088
