W typowym projekcie budowlanym na ogół występuje właściciel, deweloper lub czasami najemca („tenant”), który zatrudnia generalnego wykonawcę („general contractor”) do wykonania pracy nad projektem. Następnie generalny wykonawca zatrudnia podwykonawców („subcontractors”) do określonych prac handlowych, takich jak prace elektryczne lub stolarskie. Często ci podwykonawcy zatrudniają również podwykonawców lub dostawców materiałów, i tak dalej.
Zastawy mechanika („mechanic’s liens”) w Illinois podlegają ustawie „Illinois Mechanics Lien Act.” Zastaw („lien”) jest niematerialnym udziałem („intangible right”) w nieruchomości. Ukazuje się na tytule własności nieruchomości i uniemożliwia właścicielowi sprzedaży lub przefinansowania nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia roszczenia o zastaw. Roszczenie dotyczące zastawu mechanika jest rejestrowane w urzędzie powiatowego rejestratora aktów własności nieruchomości („county recorder of deeds office”) w powiecie („county”), w którym znajduje się nieruchomość. Termin rejestracji zastawu mechanika upływa cztery miesiące po ostatniej dacie wykonanej pracy przez wnioskodawcę. Podwykonawcy muszą również przekazać właścicielowi dodatkowe powiadomienie („notice”) w ciągu 90 dni od ostatniej daty ich wykonanej pracy.
Należy zauważyć, że zastawy mechanika mogą być rejestrowane tylko w przypadku projektów prywatnych („private projects”), a nie projektów państwowych („government owned projects”), takich jak szkoły publiczne, parki miejskie, biblioteki lub inne obiekty komunalne.
Jednak podwykonawcy, którzy nie otrzymują wynagrodzenia za projekty publiczne, mają inne środki zaradcze. Mogą wnieść zastaw na fundusze należne generalnemu wykonawcy („general contractor”) projektu publicznego zgodnie z sekcją 23 ustawy „Illinois Mechanics Lien Act.” Jest to również powszechnie określane, jako ‘zastaw pułapkowy’ („trapping lien”) skoro żadne roszczenie nie ukazuje się na akcie własności nieruchomości. Po otrzymaniu pozwu jednostka publiczna jest zobowiązana do zatrzymania funduszy określonych w pozwie w takim zakresie, w jakim je posiada. Ponadto w przypadku większości projektów publicznych generalny wykonawca jest zobowiązany do wniesienia zabezpieczenia płatności („payment bond”) zgodnie z ustawa zabezpieczenia płatności publicznych budowli w Illinois („Illinois Public Construction Bond Act”). Podwykonawcy mogą również dochodzić i egzekwować roszczenia z tych zabezpieczeń płatności („payment bonds”) wraz z ich roszczeniami z funduszy publicznych. Roszczenia tego typu należy składać w ciągu 180 dni od ostatniego dnia wykonanej pracy przez wnioskodawcę.
Według ustawy „Illinois Mechanics Lien Act” generalny wykonawca to taki, który zawarł umowę bezpośrednio z właścicielem lub agentem właściciela. Oznacza to, że nawet hydraulik może zostać uznany za generalnego wykonawcę, o ile jego umowa na wykonanie pracy jest zawarta z właścicielem. Podwykonawca to taki, który ma umowę z generalnym wykonawcą. Jest to ważne rozróżnienie skoro procedura o złożenie zastawu mechanika może się różnić w zależności od tej klasyfikacji.
Generalnym wykonawcom, podwykonawcom i dostawcom materiałów („material suppliers”), którzy dostarczyli siłę roboczą lub materiały użyte do ulepszenia nieruchomości, przysługuje możliwość roszczenia o zastaw mechanika za nieodpłatną pracę dotyczącą tej nieruchomości.
Aby móc dochodzić roszczenia o zastaw mechanika zgodnie z prawem stanu Illinois, na ogół należy mieć:
1. Ważną umowę z właścicielem lub jego agentem (np. generalnym wykonawcą) na trwałe ulepszenie nieruchomości;
2. Wykonanie tej umowy lub usprawiedliwione niewykonanie (np. brak terminowej płatności);
3. Dzieło lub materiały muszą w rzeczywistości poprawiać lub dodawać wartość nieruchomości; oraz
4. Praca i materiały muszą być rodzaju takiego, a propos którego można starać się o zastaw („lienable”).
Przykłady prac, w stosunku do których można starać się o zastaw („lienable”) to: prace stolarskie, w tym obramowanie, montaż podłóg i wykładzin, montaż płyt kartonowo-gipsowych, wykopy, kostka brukowa, prace elektryczne, pokrycia dachowe, murowanie, montaż sprzętu HVAC, hydraulika, w tym instalacja kanalizacji, wyposażenie form betonowych, okablowanie, wiercenie studni, wynajem dźwigów i innych maszyn budowlanych, malowanie całego domu, montaż windy i zagospodarowanie terenu.
Niektóre przykłady a propos których nie można starać się o zastaw („not lienable”) obejmują: łatanie dziur i malowanie miejscowe, czyszczenie, naprawy, konserwację, prace gwarancyjne i instalowanie nietrwałych elementów wyposażenia, takich jak sprzęt kuchenny.
Istnieją bardzo krótkie terminy na podjęcie działań w sprawie złożenia zastawu mechanika w przypadku projektów prywatnych jak i publicznych. Zalecane jest skonsultowanie się z adwokatem, gdy tylko spodziewa się generalny wykonawca lub podwykonawca problemów z płatnościami od klienta.
Powyższe informacje nie powinny być traktowane jako porady prawne w jakiejkolwiek istniejącej sprawie, oraz nie powinny być traktowane jako tworzenie formalnej relacji adwokat-klient.
Catherine R. Brukalo
Of Counsel to
SPINA, McGUIRE & OKAL, P.C.
7610 W North Avenue, Elmwood Park, IL 60707
T: 708-453-2800 x313
F: 708-452-5088
Twitter: @BrukaloLaw
Facebook: www.Facebook.com/brukalolaw
Adwokat mówiący biegle po polsku & angielsku
