Wartości nieruchomości w Illinois w ostatnich latach spadły, lecz właściciele domów ciągle płacą wysokie podatki. Podatki od nieruchomości są powiązane z godziwą wartością rynkową („fair market value”) nieruchomości. Ze względu na powolny rynek kupna/sprzedaży nieruchomości w ostatnich latach, godziwe oszacowanie wartości nieruchomości jest utrudnione.
Powiatowi lub gminni asesorzy („country or township Assessors”) często nie mogą precyzyjnie oszacować nieruchomość ze względu na brak aktualnych danych. Asesorzy („assessors”) są zmuszeni do wykorzystywania nieaktualnych informacji. Ponieważ wielu właścicieli nieruchomości uważa, że mają bardziej aktualne informacje niż asesor, decydują się na odwołalnie się od oszacowanego podatku od nieruchomości, której są właścicielami.
Odwołanie się od oszacowanego podatku od nieruchomości może być trudnym zadaniem. Prawo stanu Illinois kontroluje oszacowania podatku od nieruchomości. Lecz każdy powiat („county”) oraz gmina („township”) ma dodatkowe zasady i procedury składania wniosków odwoławczych. Ponieważ każdy powiat ma własną procedurę odwoławczą, ważne jest, aby zapoznać się z zasadami obowiązującymi w powiecie („country”) dotyczącymi odwołania się od oszacowanego podatku od nieruchomości.
Większość powiatów ma ściśle określony termin, w którym można złożyć odwołanie. Ostatni dzień na złożenie odwołania jest zazwyczaj podany w zawiadomieniu o oszacowaniu podatku od nieruchomości („assessment notice”). Należy złożyć wymaganą dokumentację do tej daty; odwołanie się w późnym terminie nie jest dozwolone.
Jeżeli termin na odwołanie jeszcze nie upłynął, właściciel nieruchomości który pragnie się odwołać, musi wypełnić wymagane formularze i dostarczyć należną dokumentację, zanim komisja rewizyjna rozpatrzy dany przypadek. Można odwołać się od oszacowanego podatku od nieruchomości z dwóch powodów: (1) nieruchomość została oceniona na kwotę większą niż jedną trzecią (1/3) jej wartości rynkowej („market value”) lub ceny sprzedaży („sale price”), albo (2) nieruchomość została oszacowana w kwocie niejednolitej z resztą nieruchomości w okolicy. W obu przypadkach należy dostarczyć wystarczającą dokumentację na poparcie danego stwierdzenia, że wartość nieruchomości nie jest taka, na jaką została oszacowana. W tym celu należy dostarczyć komisji rewizyjnej bardziej szczegółowe informacje na temat nieruchomości, a także szczegółowe informacje na temat innych porównywalnych („comparable”) nieruchomości w okolicy. Dokumentacja może mieć następującą postać:
- Umowy na wystawienie nieruchomości na sprzedaż („listing contracts”);
- Strony katalogu „Multiple Listing Service” lub „MLS”, inne katalogi aukcji lub strony internetowe;
- Oświadczenie wykonawcy o kosztach ulepszeń („improvements”);
- Ocena („appraisal”) dokonana przez licencjonowanego lub certyfikowanego taksatora („appraiser”) Stanu Illinois; lub
- Oszacowana wartość („assessed value”) porównywalnych („comparable”) nieruchomości.
W wielu powiatach mieszkańcy są zobowiązani do wypełnienia formularza porównując określone cechy danej nieruchomości z innymi obiektami o podobnych cechach, które zostały niedawno sprzedane w okolicy. Konkretne cechy często znajdujące się na formularzu są: powierzchnia działki, powierzchnia budynku i piwnicy, wiek budynku, liczba łazienek, klimatyzacja, kominki, baseny, itp. Ważne jest, aby znaleźć porównywalne nieruchomości o tylu podobnych cechach, jak jest możliwe. Poświęcenie czasu na zdobycie dokładnych informacji i staranne wypełnienie formularzy jest bardzo ważne.
Jeśli zostaną całkowicie wypełnione formularze oraz zostanie dostarczona najlepsza możliwa dokumentacja, właściciel nieruchomości, który się odwołuje, powinien usłyszeć od komisji rewizyjnej a propos ustalonej daty przesłuchania. Podczas przesłuchania będzie właściciel w stanie wykazać komisji rewizyjnej, że oszacowanie podatku od nieruchomości jest niedokładne na podstawie zebranych wcześniej dowodów. Należy pamiętać, że wiele powiatów wymaga, aby cała dokumentacja została przekazana komisji rewizyjnej przed upływem ostatecznego terminu odwołania. To oznacza, że dodatkowa dokumentacja nie może zostać wysłana później lub przedstawiona na przesłuchaniu. Niektóre powiaty pozwolą na złożenie oceny nieruchomości dokonanej przez licencjonowanego lub certyfikowanego taksatora stanu Illinois w określonym terminie po ostatecznym terminie na złożenie odwołania.
Tego rodzaju odwołanie to przedsięwzięcie, które wymaga dbałości o szczegóły i zaangażowania w znalezienie najlepszych możliwych informacji na temat posiadanej nieruchomości i porównywalnyc nieruchomości w okolicy. Dlatego wielu właścicieli domów decyduje się na wykorzystanie doświadczenia i wiedzy adwokata w tej kwestii.
Powyższe informacje nie powinny być traktowane jako porady prawne w jakiejkolwiek istniejącej sprawie, oraz nie powinny być traktowane jako tworzenie formalnej relacji adwokat-klient.
Katarzyna Brukało
Brukalo Law, P.C.
Tel. 312-450-3630
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.BrukaloLaw.com
Dwie lokalizacje – Chicago (Downtown) i Park Ridge
