Zgodnie z prawem w stanie Illinois, właściciel nieruchomości („real property”) oraz mienia osobistego („personal property”) może zrobić z nimi, co uważa, pod warunkiem, że nie korzysta z nich w sposób, który jest nielegalny. Właściciel może pozwolić innym korzystać z nieruchomości lub mienia osobistego, których jest właścicielem poprzez dzierżawę. Umowa najmu może być ustna lub pisemna.
Dzierżawa jest wykorzystywana w przypadkach komercyjnych lub handlowych („commercial”) oraz konsumenckich („consumer”). Różne ustawy określają relacje między właścicielem nieruchomości lub mienia osobistego, a użytkownikiem na podstawie umowy najmu („lease”). Często, umowy najmu pozwalają osobom, które nie mogą lub nie chcą posiadać nieruchomości własnościowej, na korzystanie z nieruchomości za opłatą – płacąc czynsz („rent”). Umowy najmu mogą pomóc zarówno właścicielowi, jak i użytkownikowi nieruchomości.
W podstawowej formie umowy najmu są umowami na użytkowanie nieruchomości. Podobnie jak w przypadku każdej umowy („contract”), umowy najmu powinny zawierać każdy element dotyczący nieruchomości („real property”) i jej użytkowania. Umowa najmu („lease”) powinna zawierać: (a) opis nieruchomości, (b) termin lub czas użytkowania, (c) cenę za użytkowanie oraz (d) wszelkie warunki użytkowania, w tym kto jest odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości, kto jest odpowiedzialny, jeżeli osoba doznaje urazu cielesnego poprzez korzystanie z nieruchomości, co dzieje się, gdy jedna ze stron nie dotrzyma umowy, oraz inne podobne elementy.
Umowa najmu może być ustna lub pisemna. W zależności od charakteru nieruchomości, metod użytkowania nieruchomości oraz innych podobnych elementów umowy, zaleca się stronom sporządzić pisemna umowę najmu. Pisemna umowa najmu pomaga konkretnie określić, kto jest odpowiedzialny za co. W niektórych przypadkach ustawy stanu Illinois wymagają pisemnych umów najmu, w tym umów, które mogą trwać przez rok lub dłużej. W przypadku ustnej umowy najmu, prawo w Illinois ogólnie stwierdza, że termin umowy najmu jest tak długi jak termin, w którym obowiązuje zapłata czynszu. Na przykład, jeśli czynsz jest płacony co miesiąc, prawo w stanie Illinois zazwyczaj uznaje taką umowę najmu jako umowę z miesiąca na miesiąc („month-to-month”).
Dzierżawa jest wykorzystywana w przypadkach komercyjnych lub handlowych („commercial”) oraz konsumenckich („consumer”). Ważne jest, aby rozróżnić te dwa przypadki. W przypadku komercyjnym („commercial”) strony są traktowane na równi ze sobą. W przypadku komercyjnym („commercial”) szczegóły określone w pisemnym dokumencie umowy najmu kontrolują sytuację. W przypadku konsumenckim („consumer”) także generalnie kontrolują szczegóły określone w pisemnym dokumencie umowy najmu. Lecz w przypadku konsumenckim („consumer”) różne ustawy stanowe oraz interpretacje sądowe danych ustaw zapewniają dodatkowe zabezpieczenia dla konsumentów („consumers”).
Umowy najmu są stosowane zarówno w odniesieniu do nieruchomości jak i mienia osobistego. Dzierżawa nieruchomości w przypadku komercyjnym często ma do czynienia z wynajmem przez przedsiębiorstwa nieruchomości w centrach handlowych lub biurach. Dzierżawa nieruchomości w przypadku konsumenckim zazwyczaj obejmuje wynajem mieszkania lub domu. W każdym przypadku ustawy stanu Illinois ograniczają prawo właściciela do przejęcia kontroli nad nieruchomością lub mieniem osobistym, które podlegają umowie najmu. Jeśli użytkownik nieruchomości nie wykona swojego obowiązku w ramach dzierżawy, umowa najmu zazwyczaj umożliwi właścicielowi odebranie nieruchomości. Jednak zgodnie z ustawą stanu Illinois, właściciel musi przekazać pewne zawiadomienie użytkownikowi oraz nie może naruszać spokoju użytkownika. W związku z tym, aby uniknąć rozprawy sądowej, nieruchomość musi zostać zwrócona właścicielowi dobrowolnie lub w ramach umowy najmu; w przeciwnym razie właściciel musi złożyć wniosek do sądu o pozwolenie sądu na odzyskanie nieruchomości.
Dzierżawa mienia osobistego funkcjonuje w sposób podobny do tego, który dotyczy dzierżawy nieruchomości. Także ważne w przypadku odzyskania mienia osobistego przez właściciela jest unikanie jakiegokolwiek naruszenia pokoju użytkownika.
W przypadku niewykonania zobowiązania i eksmisji („eviction”) z nieruchomości lub przejęcia („repossession”) mienia osobistego właściciel może dochodzić od użytkownika odszkodowania, które może obejmować pozostałą należność wynikającą z umowy najmu. Właściciel musi działać, aby złagodzić szkody („mitigate damages”) - właściciel musi najpierw spróbować ponownie wynająć nieruchomość lub mienie osobiste na pozostały okres umowy najmu, aby zmniejszyć kwotę, która jest należna z tytułu niewykonanej umowy. Inne szkody mogą wiązać się z uszkodzeniem samej nieruchomości lub mienia osobistego oraz kosztem egzekwowania umowy najmu. Opłaty honorarium adwokata zazwyczaj nie mogą być odzyskane jako dodatkowe szkody, jeżeli umowa najmu nie zawiera odniesienia do zwrotu opłat związanych z kosztami adwokackimi.
Umowy najmu pomagają zarówno właścicielom, jak i tym, którzy chcą korzystać z nieruchomości lub mienia osobistego. Właściciele są w stanie wydzierżawić nieruchomość lub mienie osobiste oraz realizować dochód. Użytkownicy mogą nie chcieć posiadać własności lub może ich nie stać na to, by sobie na to pozwolić; przez dzierżawę mogą korzystać z nieruchomości lub mienia osobistego innych. Każda strona ma prawa wynikające z umowy najmu; w dużej mierze kontrolują szczegóły określone w pisemnym dokumencie umowy najmu. W związku z tym właściciele i użytkownicy powinni współpracować z adwokatem przy rozważaniu oraz sporządzeniu umowy najmu.
Powyższe informacje nie powinny być traktowane jako porady prawne w jakiejkolwiek istniejącej sprawie, oraz nie powinny być traktowane jako tworzenie formalnej relacji adwokat-klient.
Brukalo Law, P.C.
Tel. 312-450-3630
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.BrukaloLaw.com
Dwie lokalizacje – Chicago (Downtown) i Park Ridge
