Asesor powiatu Cook, Fritz Kaegi, ogłosił, że wartość nieruchomości w Chicago w 2024 roku wynosiła łącznie 50,8 miliarda dolarów, z czego ponad połowę stanowiły nieruchomości komercyjne. Tym samym planuje on przesunięcie części ciężaru podatkowego z właścicieli nieruchomości mieszkalnych na komercyjne.
Zgodnie z nowymi wycenami, wartość nieruchomości komercyjnych, takich jak biurowce, magazyny i duże kompleksy apartamentowe, wynosi 25,8 miliarda dolarów, podczas gdy wartość domów jednorodzinnych i mniejszych budynków mieszkalnych to 25 miliardów. Oznacza to wzrost całości o 23% w porównaniu z rokiem poprzednim. Po raz pierwszy od lat proporcje obciążeń podatkowych odwróciły się: właściciele nieruchomości mieszkalnych będą odpowiadać za 49% zobowiązań podatkowych miasta, a właściciele nieruchomości komercyjnych za 51%.
System podatkowy sprzyja firmom?
Nowa polityka Kaegiego ma na celu zmianę wieloletniego trendu, w którym właściciele nieruchomości komercyjnych skutecznie obniżali swoje zobowiązania podatkowe poprzez apelacje do Board of Review. W 2023 roku aż 97% nieruchomości wartych powyżej 5 milionów dolarów skorzystało z tej możliwości, a 88% przypadków zakończyło się obniżką podatków.
W wyniku tych apelacji mieszkańcy Cook County ponieśli znaczące podwyżki podatków, zwłaszcza na południu powiatu, gdzie przeciętna stawka wzrosła o niemal 20%. Kaegi wielokrotnie podkreślał, że nieruchomości komercyjne są regularnie wyceniane na niskim poziomie na potrzeby podatkowe, by następnie osiągać znacznie wyceny na potrzeby sprzedaży.
Zmiany
Pomimo trudnej sytuacji w centrum miasta, niektóre sektory rynku nieruchomości komercyjnych nadal rosną. Wartość nieruchomości przemysłowych wzrosła o 65%, a wartość budynków wielorodzinnych o 34%. Jednak wartość biurowców rosła znacznie wolniej, co według właścicieli nie odzwierciedla rzeczywistej sytuacji na rynku po pandemii.
Zarzuty te podnosili przedstawiciele branży nieruchomościowej, wskazując, że wysokie podatki mogą zniechęcać inwestorów i utrudniać odbudowę rynku. Jednak Kaegi pozostaje nieugięty, argumentując, że jego wyceny są zgodne z rynkowymi realiami i mają na celu przywrócenie równowagi w systemie podatkowym.
Co dalej?
Kaegi popiera wprowadzenie nowych przepisów, które miałyby chronić właścicieli domów przed gwałtownymi wzrostami podatków. Proponowana ustawa tzw. "circuit-breaker" zakłada ulgi podatkowe dla osób o niskich i stałych dochodach, których zobowiązania wzrosły o ponad 25%. Na razie jednak brak środków na jej finansowanie, co może opóźnić jej wdrożenie.
Nowa polityka podatkowa budzi kontrowersje, ale wygląda na to, że w Cook County toczy się walka o bardziej sprawiedliwy podział należności podatkowych od nieruchomości. Czas pokaże, czy Kaegiemu uda się tego dokonać.
rj
