Właściciele domów w całym Chicago odnotowują dramatyczne zmiany ich oszacowanej wartości, co zostanie wykorzystane do określenia podatku od nieruchomości w przyszłym roku.
Ulepszona metoda wyceny domów prowadzona przesz biuro asesora powiatu Cook, a przy tym szybko zmieniające się ceny nieruchomości, spowodowały w dzielnicach takich jak North Centre i Logan Square na północy i północnym zachodzie Chicago, podniesienie wartości o 50 procent, a w niektórych przypadkach nawet więcej.
W tym samym czasie wiele obszarów z mniej kosztownymi nieruchomościami - takich jak Englewood i New City - odnotowało równie duże spadki szacunkowych wartości.
Opracowane nowe metody wyceny wartości nieruchomości to odpowiedź na problemy ujawnione w zeszłym roku przez “Chicago Tribune”. Raport opublikowany przez dziennik sporządzony na podstawie dziennikarskiego śledztwa z udziałem organizacji ProPublica Illinois ujawniał przypadki obniżania naliczonych przez biuro asesora powiatu Cook Josepha Berriosa podatków od nieruchomości należących do bogatych mieszkańców powiatu Cook, posiadających polityczne koneksje.
W niektórych przypadkach wartość budynku, od której naliczany jest podatek, wyceniona była poniżej rynkowej. Przeanalizowano dokumenty dotyczące kilkudziesięciu tysięcy nieruchomości w powiecie Cook.
Od dzielnicy North Lawndale przez Little Village po Calumet City i Melrose Park mieszkańcy otrzymywali rachunki za podatek od nieruchomości naliczone w oparciu o zawyżoną wartość domu - wynikało z analizy "Chicago Tribune".
Tymczasem wielu właścicieli nieruchomości w uznanych za “bogate” miasteczkach takich jak Winnetka, Glencoe oraz w chicagowskich dzielnicach Lakeview i Gold Coast, korzystało z tego, że wartość ich domów była zaniżona.
W rezultacie osoby żyjące na biedniejszych obszarach częściej płacą procentowo wyższe podatki niż mieszkańcy bardziej zamożnych społeczności.
Poważne zaniedbania pojawiły się przy wycenie budynków i placów do użytku komercyjnego, których wartość nie była aktualizowana w kolejnych latach.
Liczne błędy dotknęły głównie małe biznesy, które zmuszone były do płacenia wyższych stawek, kiedy w tym samym czasie właściciele nieruchomości o wysokiej wartości otrzymywali ulgi dzięki zaangażowaniu prawników z dużymi wpływami politycznymi.
W myśl prawa stanowego asesor musi dokonywać aktualizacji wartości nieruchomości co trzy lata, tymczasem biuro Berriosa ignorowało te przepisy.
Dziennik "Chicago Tribune" poinformował, że za kadencji asesora Berriosa liczba odwołań od wyceny i naliczonego na tej podstawie podatku od nieruchomości wzrosła do rekordowego poziomu.
Tylko w 2015 roku złożono 370,000 wniosków, z których 80 procent rozpatrzono pozytywnie obniżając wartość domu. Dla porównania, w Nowym Jorku, który ma wyższe od Chicago stawki podatkowe, do biura tamtejszego asesora wpłynęło 53,000 podań z odwołaniem.
Demokrata Joe Berrios zapłacił polityczną cenę, bo po fali krytyki przegrał wyborczą walkę. Jego następca, także demokrata, Fritz Kaegi uważa, że poczyniono postępy w naprawie systemu wyceny nieruchomości. Jest teraz lepszy, ponieważ umożliwia lepsze porównywanie domów o podobnych cechach w obrębie dzielnic.
Kaegi zgodził się jednak, że wciąż niewystarczające są dane na temat stanu poszczególnych domów, ich dokładnej lokalizacji i innych czynników uwzględnianych w nowym modelu wyceny. Metoda nie bierze pod uwagę też w wystarczającym stopniu dużej liczby przejęć nieruchomości przez banki (foreclosures), które obniżają wartość domów w sąsiednich dzielnicach miasta. Tak więc zmiany pozostają w toku.
Radykalne zamiany cenowe wywołują jednak niepokój w niektórych dzielnicach, w których wcześniej pracownicy biura asesora Berriosa zaniżali wartość nieruchomości, a gdzie rynek kwitnie.
Agent nieruchomości, David Hanna, powiedział, że właściciele domów w zamożnych lub coraz bardziej popularnych obszarach cierpią z powodu "szoku cenowego”, ponieważ otrzymali zawiadomienia o nowej wycenie w ostatnich miesiącach. "Są niezadowoleni" - podsumował. Wyższa wartość przełoży się na wzrost podatku od nieruchomości.
Największe wzrosty w wycenie obejmowały część północnych i północno zachodnich dzielnic, Humboldt Park, Logan Square, dzielnicy Near West Side i West Town, gdzie było to od 40 do 51 procent więcej. Wzrost wyceny o ponad 30 procent odnotowano w Lincoln Park, Lincoln Square, Lakeview i Edgewater.
Hanna uważa, że nowe wyceny "w większości wypadków wydają się racjonalne”. Są "bardziej zgodne" z prawdziwą wartością nieruchomości - dodał. Niemniej jednak niepewność co do tego, w jaki sposób wpłyną na przyszłoroczne rachunki podatkowe, a także rosnące stopy procentowe, mają wpływ na rynek mieszkaniowy w Chicago, który w zeszłym miesiącu odnotował spadek.
JT
