Po tym, jak podczas pandemii oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło rekordowo niski poziom, zwiększając popyt i podbijając ceny, rynek nieruchomości zwalnia. To dobra wiadomość dla potencjalnych nabywców, choć dla wielu z nich coraz wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych oznacza, że zakup wciąż jest nieopłacalny. W tym samym czasie spada liczba nowych domów ponieważ deweloperzy obawiają się spadającego popytu, a ceny czynszów rosną.
„Po raz pierwszy od kilku lat kupujący mają siłę negocjacyjną" - mówi Nicole Bachaud, starszy ekonomista w Zillow. „Ale z zastrzeżeniem, że tylko jeśli mogą sobie pozwolić na obecne ceny”.
Ponieważ opinii dotyczących obecnej sytuacji na rynku nieruchomości i jego przyszłości jest wiele, pozwólmy mówić liczbom. Oto kilka wykresów wyjaśniających, co się dzieje i pozwalających wyciągnąć wnioski:
Oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło najwyższy poziom od 2008 r.
Średnie, stałe, 30-letnie oprocentowanie kredytu hipotecznego:
źródło: Vox, Freddie Mac
Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło w czasie pandemii w związku z obawami o koronawirusa i jego wpływem na amerykańską gospodarkę (w styczniu 2021 r. 30-letnia stała stopa kredytu hipotecznego osiągnęła 2.65 proc.). Doprowadziło to do zwiększonego popytu, ponieważ niższe oprocentowanie to niższe odsetki, co sprawia, że koszt zakupu domu jest znacznie niższy.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie wzrosło w tym roku po części dlatego, że Rezerwa Federalna zaczęła podnosić stopy procentowe, aby poradzić sobie z wysoką inflacją. Chociaż Fed nie ustala bezpośrednio oprocentowania kredytów hipotecznych, wyższe stopy powodują, że pożyczanie pieniędzy jest droższe w całej gospodarce.
Sprzedaż domów jednorodzinnych szybko spada
Roczna sprzedaż nowych domów z uwzględnieniem wahań sezonowych:
źródło: Vox, US Census Bureau
Sprzedaż nowych domów jednorodzinnych i już istniejących nieruchomości gwałtownie spadła, sygnalizując niższy popyt wywołany wyższym oprocentowaniem kredytów i wysokimi cenami. Według danych US Census Bureau, sprzedaż nowych domów jednorodzinnych w lipcu wyniosła 511 tys. To najmniej od siedmiu lat.
Choć sprzedaż spada, ceny wciąż wysokie
Średnia miesięczna cena dla wszystkich istniejących domów:
źródło: Vox, National Association of Realtors
Chociaż ceny zaczynają spadać, nadal pozostają znacznie wyższe niż rok temu. Według danych National Association of Realtors średni koszt zakupu istniejącego domu wyniósł w lipcu $403,800. To o 10,000 dolarów mniej niż w czerwcu, ale wciąż o 10.8 procent więcej niż rok wcześniej.
W niektórych regionach ceny domów spadają szybciej, szczególnie w miastach, które odnotowały największy popyt podczas pandemii. Na przykład w Boise w stanie Idaho aż 70 procent domów na sprzedaż odnotowało w lipcu spadek cen, wynika z analizy firmy Redfin, a w Denver w stanie Kolorado dotyczyło to 58 procent domów na sprzedaż.
Zwalnia budowa nowych domów
Liczba rozpoczętych budów nowych domów:
źródło: Vox, US Census Bureau
Jak widać na wykresie, liczba rozpoczętych budów nowych domów spadła w lipcu do ok. 1.45 mln. Był to spadek o 9.6 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem. Zaufanie budowniczych do rynku spadło w sierpniu ósmy miesiąc z rzędu w związku ze zmniejszonym popytem, ale również wyższymi kosztami budowy, wynika z ankiety przeprowadzonej przez National Association of Home Builders.
Rośnie koszt wynajmu
Średni miesięczny koszt wynajmu w USA:
źródło: Vox, Zillow
Ceny czynszów również podskoczyły podczas pandemii, choć tempo ich wzrostu zaczęło słabnąć. Typowy miesięczny koszt wynajmu wynosił w lipcu 2,031 dolarów w całym kraju, o 0.6 procent więcej niż w czerwcu, i 13.7 procent więcej niż rok temu.
Czynsz zwykle rośnie wraz z upływem czasu i rzadko obserwuje się jego spadek, co sugeruje, że prawdopodobnie będzie coraz wyższy. Obecna sytuacja na runku nieruchomości prawdopodobnie utrzyma wysoki popyt na rynku wynajmu, uważają ekonomiści przypominając, że kiedy ludzie nie mogą kupić domu ze względu na ceny i oprocentowania, jedyną alternatywą jest wynajem.
Spada przystępność nieruchomości
Indeks przystępności domów i mieszkań według National Association of Realtors:
źródło: Vox, National Association of Realtors
Wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych coraz mniej rodzin może sobie pozwolić na zakup domu, co pokazuje indeks przystępności domów. Indeks ten mierzy, czy przeciętna rodzina zarabia wystarczająco dużo, aby kwalifikować się do uzyskania kredytu hipotecznego na typowy dom. Przystępność cenowa spadła w czerwcu, gdy miesięczna rata kredytu hipotecznego wzrosła o 53.7 procent, a średni dochód rodziny wzrósł o 5.8 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.
Chociaż przystępność cenowa spada i różne wskaźniki wydają się niepokojące, to drastyczny spadek na rynku mieszkaniowym jest według większości ekonomistów nadal mało prawdopodobny. Według nich rynek przechodzi okres mający zrównoważyć podaż i popyt.
„To, co dzieje się teraz na rynku mieszkaniowym, wygląda naprawdę przerażająco w porównaniu do tego, gdzie byliśmy” – mówi Nicole Bachaud, starsza ekonomistka w Zillow. „Ale ważne jest, aby pamiętać, że to wszystko ma na celu przywrócenie równowagi, abyśmy wrócili do normalnego rynku".
na podst: vox.com
rj
