W ciągu pierwszych trzech lat pełnienia funkcji asesora powiatu Cook, Fritz Kaegi znacznie podniósł szacowaną wartość nieruchomości (assesment), będącą podstawą naliczania podatku. Podwyżka była znacznie wyższa dla budynków komercyjnych, co mocno rozzłościło ich właścicieli. W czwartym roku jego urzędowania też nie będą zadowoleni.
Biuro asesora Kaegi ponownie dostarczyło nam niepożądanych wiadomości zapowiadając kolejną podwyżkę szacowanej wartości nieruchomości, głównie komercyjnych, podsycając obawy przed kolejnymi, znaczącymi podwyżkami podatków od nieruchomości w 2023 r. Ma on już i tak bardzo złą opinię w społeczności biznesowej Chicago, według której swymi działaniami odstrasza on inwestorów i zabija lokalną gospodarkę.
Kaegi wycenił w tym roku dziewięć z 13 okręgów miejskich w północnym Cook County. Według wstępnej analizy łączna szacowana wartość wszystkich nieruchomości nieuznawanych za mieszkalne (non residential) w dziewięciu z nich wzrosła od 2021 r. aż o 43.4%, w porównaniu do 32.4% podwyżki dla właścicieli domów.
Polityczna gra?
Krytycy nowego asesora Cook County, który został wybrany w 2018 roku, oskarżają go o grę polityczną. Według nich celowo próbuje on przenieść ciężar opłat podatkowych z właścicieli nieruchomości rezydencyjnych na właścicieli budynków komercyjnych, zwłaszcza posiadaczy budynków z apartamentami na wynajem. Kaegi wygrał prawybory demokratyczne w czerwcu i oczekuje się, że w listopadowych wyborach powszechnych zdobędzie drugą kadencję.
Ale Kaegi twierdzi, że dokładnie wycenia nieruchomości w oparciu o rzeczywiste dane rynkowe i przyjęte oraz uznane metody, w przeciwieństwie do swojego poprzednika, Joe Berriosa, który z kolei był powszechnie oskarżany o zaniżanie szacowanej wartości nieruchomości komercyjnych.
„Nasze liczby są właściwe i uzasadnione, jeśli już, to są nawet trochę konserwatywne” – mówi Kaegi.
W ciągu pierwszych trzech lat swej kadencji, nowy asesor podniósł assesment wszystkich nieruchomości tzw. niemieszkalnych o 77%. Podniesiono również wartości mieszkań i domów, ale nie tak bardzo, więc różnica ta obciążyła w większym stopniu właścicieli budynków komercyjnych.
Czy niszczy lokalną gospodarkę?
Zarzucają mu to biznesmeni, według których jego podwyżki są jednym z powodów, dla których wielu inwestorów unika na razie Cook County w obawie przed wzrostem podatków.
Jeśli tak się dzieje, to nie znajdziemy na to zbyt wiele dowodów oceniając sprzedaż i ceny nieruchomości komercyjnych w Cook. Jednak właściciele nieruchomości biurowych, przemysłowych i handlowych zazwyczaj przenoszą podatki na swych najemców, podnosząc ceny, więc nie uderzają one bezpośrednio w nich, co ma miejsce w przypadku właścicieli domów i mieszkań.
Podatki mogą jednak mieć wpływ na decyzję firmy o ekspansji w Cook County lub przeprowadzce w inne miejsce, co jak wiemy, zdarzyło się wielokrotnie w przeszłości.
Faktem jest, że właściciele komercyjnych budynków i ziemi w Chicago i Illinois płacą jedne z najwyższych podatków od nieruchomości w kraju, głównie dlatego, że stan tak bardzo polega na nich w celu finansowania szkół publicznych.
Niedawne badanie przeprowadzone przez Lincoln Institute of Land Policy oraz Minnesota Center for Fiscal Excellence wykazało, że Chicago miało w zeszłym roku drugą najwyższą, rzeczywistą stawkę podatku od nieruchomości wśród największych miast w 50 stanach. Tylko Detroit uplasowało się wyżej.
Czy będą podwyżki podatku
Cook County wykorzystuje wzory do obliczania podatków od nieruchomości, ale matematyka ta jest skomplikowana, zwłaszcza, że ostateczne rachunki zależą od wielu innych czynników, w tym sum, jakie okręgi szkolne, gminy i inne ciała administracyjne muszą zebrać w danym roku. Rosnący szacunek wartości nie zawsze więc zapowiada podwyżkę podatku.
Kluczowym czynnikiem jest to, jak bardzo ocena naszej nieruchomości zmienia się w stosunku do innych. Jeśli wzrośnie, ale nie tak bardzo jak u innych, podatki mogą nawet spaść. Tak więc, mimo że całkowita szacowana wartość domów w dziewięciu okręgach miejskich na północy powiatu Cook wzrosła o 32.4%, to właściciele domów mogą nie zobaczyć podwyżki, ponieważ wyceny nieruchomości niemieszkalnych wzrosły jeszcze bardziej.
Wielki błąd
Biuro asesora Cook County popełniło poważny błąd w 2020 roku. Błędnie założono, że pandemia COVID-19 obniży wartość domów, więc obniżono wtedy szacunkową wartość nieruchomości od 8% do 12%.
Był to kontrowersyjny ruch, a rynek poszedł w drugą stronę. Podwyżka w tym roku koryguje więc ten błąd.
O ile biznesmeni postrzegają Kaegi jako wroga, to właściciele lokali komercyjnych znajdują zrozumienie w Board of Review, trzyosobowym panelu, do którego wpływają odwołania w sprawie podatków. Grupa ta konsekwentnie obniżała szacowane przez Kaegi wartości nieruchomości komercyjnych w ciągu ostatnich trzech lat, przynosząc pewną ulgę właścicielom. Może to się jednak skończyć, gdyż po wyborach prawdopodobnie zmieni się skład panelu.
rj
