W następstwie huraganu Ian, który 28 września uderzył w południowo-zachodnie wybrzeże Florydy, wszystkie oczy zwróciły się na jedno miasto. Zaledwie kilka kilometrów od miejsc takich jak Fort Myers, Port Charlotte i Arcadia, gdzie wiele budynków zostało totalnie zniszczonych lub zalanych, Babcock Ranch wyszło praktycznie bez szwanku. Jego 4,600 mieszkańców nigdy nie straciło prądu ani dostępu do Internetu podczas huraganu. Byli w stanie zaoferować swoje domy i szkołę jako schronienie dla mniej szczęśliwych społeczności w pobliżu.
Powód niezwykłej odporności Babcock Ranch? Planowanie. Miasto, które sprzedało swój pierwszy dom w 2018 roku, jest częścią rosnącej grupy nowych społeczności w USA, zaprojektowanych z myślą o coraz bardziej dotkliwych skutkach kryzysu klimatycznego. Deweloperzy wybrali lokalizację Babcock Ranch, 20 mil w głąb lądu i 30 stóp nad poziomem morza, aby uniknąć fal sztormowych. Zakopali linie energetyczne pod ziemią, aby chronić je przed wiatrem. Zaprojektowali systemy odwadniające, które uzupełniają naturalny przepływ wody deszczowej przez krajobraz, z rodzimą roślinnością wchłaniającą wodę wzdłuż ulic. Zainstalowali też dużą farmę słoneczną i infrastrukturę akumulatorów, aby światła były włączone nawet wtedy, gdy regionalna sieć ma problemy.
„Kiedy tworzysz nową społeczność, możesz zadbać o zrównoważony rozwój od podstaw” – mówi Syd Kitson, którego firma zajmująca się nieruchomościami zbudowała miasto. „Pracowaliśmy przez lata, aby upewnić się, że Babcock Ranch wytrzyma tego typu wydarzenia”.
Babcock Ranch nie jest jedyne. Od odpornych na suszę społeczności w Utah i Teksasie po miasta odporne na pożary w Kalifornii i miejsca odporne na burze w Nowym Jorku, w ciągu ostatniej dekady planowane społeczności wyłoniły się jako liderzy w przygotowaniach do ekstremalnych warunków pogodowych. Eksperci ds. klimatu twierdzą, że czerpią korzyści nie tylko z faktu, że ich budynki są nowe i przestrzegają surowych, nowoczesnych przepisów budowlanych, ale także z możliwości włączenia przez planistów każdego elementu miasta – dróg, kanałów, sieci elektrycznych, przestrzeni publicznej, prywatnych ogrodów — w długoterminową wizję. „Istnieje wiele korzyści z tego holistycznego procesu projektowania” – mówi Lindsay Brugger, wiceprezes ds. odporności w Urban Land Institute, organizacji non-profit zajmującej się badaniami. „Budynki są tak odporne, jak społeczności, których są częścią”.
Tylko dla bogatych
Chociaż nie wszystkie tego typu społeczności są skierowane do ludzi bogatych, a wiele z nich, w tym Babcock, wycenia swoje skromniejsze domy na równi z lokalną średnią (ok. 350,000 dolarów w powiecie Charlotte na Florydzie), w większości pozostają one poza zasięgiem rodzin o niskich dochodach.
Odporność tego typu planowanych społeczności jest częścią ogólnokrajowego trendu mieszkaniowego w erze zmian klimatycznych, mówi Jesse Keenan, profesor nadzwyczajny na Uniwersytecie Tulane. Biedniejsi ludzie w USA częściej mieszkają w starszych budynkach, które są podatne na ekstremalne warunki pogodowe, podczas gdy ci z gotówką przenoszą się na wyższy poziom, gdzie klęski żywiołowe stają się raczej niedogodnością niż wydarzeniem zmieniającym życie. „To wzmacnia to, co widzieliśmy w ciągu ostatnich kilku lat: segregację tych, którzy mają i tych, którzy nie mają” – mówi Keenan. „Bogaci dostosowują się, a ludzie, którzy nie są bogaci, zostają w tyle”.
To podejście do planowania generalnego zostało przyjęte przez prywatnych deweloperów w połowie XX wieku zarówno w przypadku przedmieść, jak i nowych miast, które obiecywały spokój i dostęp do natury (a w niektórych przypadkach segregację rasową). Nie zawsze oznaczało to odporność na warunki pogodowe: Cape Coral, planowana społeczność zbudowana w latach 60. na nisko położonym terenie na południowo-zachodnim wybrzeżu Florydy, została sprzedana przez swoich deweloperów jako „Waterfront Wonderland”, ale poważne niepowodzenia w planowaniu sprawiły, że stała się jednym z najbardziej narażonych na powódź miast w USA.
Ale późniejsze pokolenia planowanych społeczności radziły sobie lepiej. W 2012 roku, podczas burzy Sandy, społeczność Arverne by the Sea w Queens w stanie Nowy Jork, wówczas w połowie ukończona, radziła sobie znacznie lepiej niż inne pobliskie społeczności przybrzeżne: jej budynki zostały wzniesione kilka stóp nad równinę zalewową i ustawione pod kątem z dala od plaży, aby zmniejszyć wpływ wiatru. W 2016 roku pierwsze domy ukończone w planowanej społeczności Stonebrook Estates na północ od Houston w Teksasie zostały zabezpieczone przed rekordowymi opadami, które spowodowały katastrofalne powodzie w mieście, dzięki wyrafinowanej strategii zarządzania wodą opadową opartą na roślinności.
Miasta w Kalifornii odporne na pożary
Planowane społeczności są szczególnie popularne w Kalifornii, gdzie ilość ziemi spalanej każdego roku przez pożary gwałtownie wzrosła w ciągu ostatniej dekady. Dan Dunmoyer, prezes i dyrektor generalny California Building Industry Association (CBIA) szacuje, że w toku jest „40 lub 50 planowanych społeczności w tym samym czasie”, co stanowi do 40% nowych domów wybudowanych w tym stanie w ciągu ostatnich kilku lat. „Próbujemy tworzyć społeczności, w których prawie niemożliwe jest ich spalenie” – mówi Dunmoyer.
Jednym z przykładów jest Rancho Mission Viejo, w połowie wybudowana, planowana społeczność z 14,000 domów na dawnym ranczu w powiecie Orange. Domy w trzech dzielnicach są otoczone pasami ziemi — starannie zaprojektowanymi po zbadaniu, jak topografia wpływa na rozprzestrzenianie się ognia — gdzie roślinność jest regularnie przerzedzana i nawadniana. Zapobiega to gromadzeniu się suchej masy, która służy jako paliwo do pożarów. System recyklingu ścieków umożliwia kontynuowanie nawadniania w okresach suszy. Podobnie jak w Babcock Ranch, linie energetyczne są zakopane pod ziemią, aby zapobiec ich upadkowi i pożarom. Rancho Mission Viejo ma również listę zakazanych gatunków roślin, w tym eukaliptusy, jałowce, cedry, cyprysy, sosny i palmy, które mają skłonność do łapania żaru i rozprzestrzeniania pożarów, mówi Jay Bullock, wiceprezes ds. planowania rozwoju. „Społeczności wokół nas mają wszystkie te gatunki, ponieważ wyobraź sobie społeczność w Kalifornii, która nie ma palm! Cóż, my nie mamy".
Nieekologiczne
Chociaż dobrze zaprojektowane, zaplanowane społeczności zapewniają swoim mieszkańcom bezpieczeństwo, nie jest jasne, czy są najlepszym rozwiązaniem dla emisji gazów cieplarnianych napędzających kryzys klimatyczny. Krytycy podkreślają, że wiele nowoczesnych planowanych społeczności funkcjonuje jako miejsce zamieszkania osób dojeżdżających do pracy w dużych miastach, co oznacza, że ich mieszkańcy muszą codziennie jeździć godzinami do pracy, przyczyniając się do około 15% emisji w USA pochodzących z samochodów osobowych. Keenan mówi, że bardziej zrównoważonym sposobem na zwiększenie zasobów mieszkaniowych w USA byłoby „wypełnienie miast”, gdzie niewykorzystane obszary bliżej centrów handlowych zamieniane są w domy, tworząc gęsto zaludnione, energooszczędne dzielnice obsługiwane przez transport publiczny.
Samowystarczalne
Zwolennicy planowanych społeczności twierdzą, że jeśli zostaną odpowiednio zbudowane, mogą zapewnić mieszkańcom wszystko, czego potrzebują, w odległości możliwej do pokonania pieszo, w tym powierzchnie komercyjne lub biura do pracy zdalnej. Jak mówi Kitson, w Babcock Ranch około jedna trzecia mieszkańców wykonuje pracę zdalną, a ci, których stać na pojazdy elektryczne, mogą skorzystać z energii słonecznej i rozbudowanych możliwości ładowania.
Eksperci zauważają, że rośnie zapotrzebowanie na tego typu planowane społeczności, a zwiększona odporność na zmiany klimatu może nasilać ten trend w przyszłości. Dostęp do informacji na temat ryzyka klimatycznego staje się coraz bardziej powszechny: platforma internetowa zajmująca się nieruchomościami Redfin zaczęła dostarczać podstawowe oceny ryzyka środowiskowego dla wszystkich swoich nieruchomości w 2021 r. A nabywcy domów to sprawdzają: analiza Redfin opublikowana w październiku wykazała, że 62% respondentów, którzy planują kupić lub sprzedać dom w przyszłym roku „niechętnie przenosi się do miejsca zagrożonego klęskami żywiołowymi, ekstremalnymi temperaturami i/lub podnoszeniem się poziomu morza”. Ponieważ każdy stan w kraju stoi w obliczu zwiększonego ryzyka klimatycznego, nowe planowane społeczności stają się coraz bardziej atrakcyjne, mówi Dunmoyer. „Jeżeli ludzie mają zasoby, jest na nie naprawdę duże zapotrzebowanie”.
Co z mniej zamożnymi?
Społeczności o niskich dochodach mają znacznie mniejsze pole manewru w obliczu rosnących zagrożeń klimatycznych dla ich domów. Eksperci ds. mieszkalnictwa twierdzą, że osoby o niższych dochodach częściej mieszkają w starszych, niskiej jakości strukturach. Najemcy są mniej zdolni niż właściciele domów do modernizacji budynków, w których mieszkają, aby wytrzymać ekstremalne warunki pogodowe i są bardziej narażeni na odroczone prace konserwacyjne. Niedrogie mieszkania częściej znajdują się na terenach zalewowych lub innych obszarach podatnych na zagrożenia, gdzie grunty są tańsze.
Jeśli nie chcemy skończyć w sytuacji, w której bogatsi ludzie znoszą burze w osłoniętych enklawach, podczas gdy biedniejsi są stale narażeni na zmiany klimatu, samorządy lokalne muszą przyspieszyć działania adaptacyjne dla miast, koncentrując się na marginalizowanych społecznościach.
Brugger z Urban Land Institute (ULI) twierdzi, że planowane społeczności mogą tu służyć za wzór. „W skali sąsiedztwa wiele strategii można przełożyć z planowanych społeczności na istniejące miasta”. Obejmują one stosunkowo tanie rozwiązania oparte na przyrodzie, takie jak sadzenie drzew w celu ochłodzenia ulic, zmiana rodzimej roślinności w parkach w cieplejszych stanach, aby wytrzymać susze, oraz dodawanie większej ilości terenów zielonych do pochłaniania wody deszczowej. Inne interwencje są jednak znacznie droższe: przedsiębiorstwa użyteczności publicznej twierdzą, że na niektórych terenach zakopywanie linii energetycznych może kosztować nawet dziesięć razy więcej niż tradycyjne, a koszt wymiany całego systemu napowietrznego może sięgać dziesiątek miliardów dolarów.
Na poziomie pojedynczych domów potrzebne są działania modernizacyjne na dużą skalę, aby zbliżyć starsze budynki mieszkalne do nowoczesnych standardów bezpieczeństwa. Wymiana okien może na przykład ochronić wnętrza zarówno przed pożarem, jak i wiatrem, podczas gdy zmiana pokrycia dachu jest kluczem do zmniejszenia ryzyka zarówno upałów, jak i powodzi. Wyzwaniem jest koszt.
Branża ubezpieczeniowa może odegrać ważną rolę w zwiększaniu odporności. Ponieważ dostawcy zmagają się z rosnącymi zagrożeniami pogodowymi w czasie kryzysu klimatycznego, mogą wywierać presję na deweloperów, aby przestrzegali bardziej restrykcyjnych norm budowlanych, a na właścicieli budynków, aby przeprowadzali modernizacje. Oznacza to, że poziom ochrony, z którego obecnie korzystają planowane społeczności i inne domy z górnej półki rynku mieszkaniowego, powinien w ciągu następnej dekady obniżyć się do średniego rynku, mówi Keenan. „Staje się to nie tylko luksusowym udogodnieniem, ale czymś, czego potrzebujesz, aby obniżyć koszty ubezpieczenia, aby rynek się rozwinął. Ale czy rozwinie się wystarczająco szybko, aby dotrzeć do ogromnej części Stanów Zjednoczonych, która żyje w mieszkaniach niespełniających norm? Nie sądzę, żeby miało to nastąpić w najbliższym czasie – jeśli w ogóle”.
jm
