Wzrost cen na rynku nieruchomości trwa. Największy dotyczy jednak nowych konstrukcji mieszkalnych, co wynika zarówno z wielkiego popytu, jak również rosnących kosztów materiałów i robocizny. Ceny nowych domów w rejonie Chicago wzrosły w ciągu ostatniego roku średnio o 50,000 dolarów - to największy wzrost w okresie ostatnich co najmniej 15 lat.
„Ludzie zarobili sporo pieniędzy w obecnej ekonomii, a dzięki niskiemu oprocentowaniu kredytów hipotecznych dostaliśmy wiatru w żagle” - powiedział Charlie Murphy, prezes i dyrektor generalny Icon Building Group z siedzibą w Vernon Hills w rozmowie z chicagobusiness.com, po czym dodaje, iż „innym powodem jest gwałtowny wzrost kosztów dostaw, materiałów i robocizny”.
Raport opublikowany 30 kwietnia przez firmę Schaumburg Tracy Cross & Associates, śledzącej wzrost kosztów zakupu nieruchomości na przedmieściach, wykazał średni wzrost cen o ponad 13%, czyli 50,000 dolarów między pierwszym kwartałem 2021 r. a tym samym okresem tego roku. W połączeniu z danymi z całego roku kalendarzowego 2021, jest to najwyższy przyrost zaobserwowany od 15 lat - powiedział Erik Doersching, wiceprezes wykonawczy w tej firmie.
Według wyliczeń Cross & Associates średnia cena nowych domów jednorodzinnych sprzedawanych przez firmy budowlane w pierwszym kwartale 2022 r. w rejonie Chicago wyniosła około $437, 400 w porównaniu z około $396,000 rok wcześniej.
Średnia cena wszystkich sprzedanych, nowobudowanych konstrukcji mieszkalnych, w tym domów, kamienic i kondominiów, wyniosła prawie $499,000, co oznacza wzrost o 12.4% w porównaniu z prawie $444,000 rok wcześniej.
Niskie zapasy nowych domów nadal hamują sprzedaż. Podobnie jak wiele innych sektorów gospodarki, tak i firmy budowlane zostały zaskoczone boomem mieszkaniowym, jaki nastąpił po covidowym załamaniu gospodarki. Ponieważ miały one za sobą dekadę słabej sprzedaży, więc nie było wystarczająco dużo rozwiązań mogących sprostać tak gwałtownemu wzrostowi popytu.
Wzrost oprocentowania przyhamuje rynek
Branża spodziewa się, iż wzrost stóp procentowych, który rozpoczął się na początku drugiego kwartału, spowolni sytuację na rynku nowych konstrukcji. W połączeniu z bardziej stabilnym łańcuchem dostaw rosnące stopy procentowe „powinny sprawić, że ceny się wyrównają” – mówią specjaliści. Wyrównanie w tym przypadku nie oznacza spadku, a spowolnienie ich wzrostu.
132% wzrost liczby foreclosure
Jednocześnie na rynku nieruchomości gwałtownie zwiększyła się liczba wniosków dotyczących foreclosure. Wzrosła ona o 132% w porównaniu z rokiem poprzednim. W pierwszym kwartale 2022 r. ponad 78,000 nieruchomości w USA zostało zakwalifikowanych do przejęcia przez bank, co stanowi wzrost o 39% w porównaniu z poprzednim kwartałem i aż o 132% w stosunku do poprzedniego roku Do tego poważne zaległości hipoteczne - 90 dni lub więcej - są o 70% wyższe, niż wskazują dane sprzed pandemii.
Czy to oznacza przewidywalny spadek cen?
Prawdopodobnie nie. Przynajmniej nie z tego powodu, bo inne mogą mieć na to wpływ.
Specjaliści oceniają, iż zapotrzebowanie jest tak wielkie, że te kilkadziesiąt tysięcy domów w skali kraju nie sprawi wielkiej różnicy. Poza tym przejmowanie domów rozłożone jest w czasie i nie trafią one na rynek jednocześnie. Do tego – o czym należy pamiętać – walka o domy na rynku jest tak wielka, że nie ma co liczyć na „okazje”, bo cena natychmiast podbijana jest przez wielu kupujących.
Przewartościowany rynek
Według agencji Moody`s znajdujemy się w okresie wielkiego przewartościowania na rynku mieszkaniowym, co może spowodować nawet 10% spadek cen w niektórych miastach.
Dwa lata temu wydawało się niemal pewne, że ceny nieruchomości zaczną spadać. Wtedy myślenie takie miało to sens: restrykcje dotyczące poruszania się i kontaktów, wysoka stopa bezrobocia, wstrzymanie części gospodarki, itd. Zarówno Kongres, jak i Rezerwa Federalna wytoczyły najcięższe działa i w niespotykany dotąd sposób zaczęły stymulować gospodarkę. W efekcie w krótkim czasie i mimo recesji rynek mieszkaniowy osiągnął spory wzrost i trwa to do dziś.
Jednak trwający boom mieszkaniowy może wkrótce zakończyć się - twierdzi Mark Zandi, główny ekonomista Moody's Analytics.
O tym, jak szalone sytuacje mają miejsce na rynku, niech świadczy fakt, że w miejscowości Millcreek w stanie Utah, sprzedano na aukcji dom za $575,000. Miał on tylko 3 sypialnie, jedną łazienkę i nie nadawał się do zamieszkania, gdyż skażony był metamfetaminą.
Ze znalezieniem nabywcy nie było jednak problemu, bo położony jest w ekskluzywnej dzielnicy, w której średnia cena nieruchomości sięga 800 tysięcy, więc po zneutralizowaniu trucizny i wymianie wielu elementów domu kupujący pewnie na tym zarobi. Produkcja lub palenie metamfetaminy w mieszkaniu powoduje skażenie mebli, ścian, przedmiotów osobistych, a następnie grozi zdrowiu mieszkańców narażonych na wdychanie jej i wchłanianie przez skórę. Dlatego coraz popularniejsze są przed zakupem testy na obecność metamfetaminy.
Fed ma za zadanie utrzymywać maksymalne zatrudnienie i stabilizować ceny. Oczywiście przy inflacji na najwyższym poziomie od 40 lat nie ma wątpliwości, który z celów znajduje się obecnie na liście priorytetów, a Fed walczący z inflacją ma duże implikacje dla rynku nieruchomości.
Już teraz Rezerwa Federalna podnosi oprocentowania, aby powstrzymać wzrost cen na rynku mieszkaniowym i w całej gospodarce. Rzeczywiście, w ciągu ostatnich dwóch miesięcy średnia 30-letnia stała stopa oprocentowania kredytów hipotecznych wzrosła z 3.11% do ponad 5%.
Ten szybki wzrost stanowi szok dla rozgrzanego do czerwoności rynku mieszkaniowego. Już teraz zaczynamy widzieć, jak zmienia się sytuacja. W nadchodzących miesiącach - uważa Mark Zandi - ochłodzenie powinno się tylko zwiększyć. Przewiduje on, że do tego czasu w przyszłym roku roczny przyrost cen może wynieść zero.
Podobnie jak inni specjaliści nie przewiduje on jednak krajowej, powszechnej korekty cen. Uważa jednak, że niektóre z najbardziej przewartościowanych rynków mieszkaniowych mogą odnotować spadek cen nawet o 10%.
Które?
Według Moody`s spośród 392 zbadanych obszarów metropolitalnych 96% jest „przewartościowanych”, z czego 149 o co najmniej 25%. Najbardziej przewartościowanym jest Boise w stanie Idaho, gdzie ceny domów są o 73% wyższe od ich realnej wartości. Wynika to z faktu, że rejon ten był miejscem napływu rekordowej liczby osób z Kalifornii w okresie pandemii.
Nie tak bardzo, ale w znacznym stopniu przewartościowane są część Florydy, Arizony, Las Vegas w Nevadzie, rejony Georgii i Tennessee. W naszym rejonie na uwagę zasługuje Madison w Wisconsin i Kokomo oraz Indianapolis w Indianie. W Illinois przewartościowanie rynku nie jest znaczące, a najbardziej, choć tylko w skali kilku procent, dotyczy to rejonu Champaign-Urbana, Rock Island, Rockford, czy St. Louis.
Spokojnie, to tylko prognozy
Do przepowiedni tego typu powinniśmy jednak podchodzić spokojnie i traktować je z przymrużeniem oka. W końcu, gdy wiosną 2020 r. wybuchła recesja wywołana COVID-19, prawie wszystkie znaczące firmy i organizacje zajmujące się oceną rynku nieruchomości opublikowały modele prognoz przewidujące, że ceny domów w USA spadną do wiosny 2021 r. Stało się odwrotnie, bo takiego wzrostu cen domów Stany Zjednoczone od dziesięcioleci nie widziały.
rj
