Jeszcze kilka miesięcy temu wyglądało na to, że właściciele komercyjnych nieruchomości w Chicago, w tym biur, budynków apartamentowych, czy powierzchni handlowych, zapłacą w tym roku większą część miejskiego podatku od nieruchomości. Okazało się, że jednak płacić więcej będą właściciele prywatnych domów.
Po tym, jak asesor powiatu Cook zdecydowanie podniósł wycenę wartości biur, apartamentów na wynajem i innych budynków komercyjnych w zeszłym roku, wydawało się że ich właściciele zapłacą większą część podatku od nieruchomości w Chicago. Spodziewano się tego, gdyż w tym samym czasie podwyżka wyceny prywatnych nieruchomości była znacznie niższa.
Jednak za kilka dni, gdy pierwsze rachunki podatkowe zaczną napływać do odbiorców w mieście okaże się, że to jednak właściciele domów w Chicago będą bardziej obciążeni tym kosztem i zapłacą w sumie 52.8% całkowitego podatku należnego miastu, co stanowi o 0.7 więcej niż w 2021 r. Tymczasem budynki komercyjne odpowiadać będą za 47.2% podstawy podatkowej w mieście, co oznacza spadek z 47.9% w 2021 r.
Miało być inaczej
Choć to niewielka różnica - zaledwie 0.7 punktu procentowego – to stanowi wielkie zwycięstwo miejskiego sektora nieruchomości komercyjnych, który przygotowywał się do dużych podwyżek podatków po tym, jak asesor Fritz Kaegi podniósł wycenę nieruchomości niemieszkalnych w Chicago o 53.7%, jednocześnie podnosząc oceny nieruchomości mieszkaniowych o zaledwie 21.7%.
Kaegi, który objął stanowisko asesora w 2018 roku i został ponownie wybrany w zeszłym tygodniu, uważa, że wartość nieruchomości komercyjnych w powiecie była przez długi czas zaniżana, przenosząc zbyt duże obciążenia podatkowe na właścicieli domów. Jego działania miały te proporcje odwrócić.
Ale właściciele komercyjni mają sojusznika w postaci Board of Review, trzyosobowym panelu, w którym właściciele nieruchomości mogą kwestionować wyceny asesora. Rada ta stosuje inną metodologię wyceny nieruchomości komercyjnych, która jest dla nich znacznie bardziej przyjazna.
Rada zniwelowała podwyżki na nieruchomościach komercyjnych do tego stopnia, że właściciele domów w miastach odpowiedzą za jeszcze większą część ogólnego podatku od nieruchomości niż w ubiegłym roku.
W wyniku ich decyzji właściciele domów zapłacą 52.8% obciążeń podatkowych, a właściciele nieruchomości komercyjnych 47.2%. Wśród beneficjentów decyzji Redy Rewizyjnej jest na przykład hotel należący do Donalda Trumpa w Chicago. Biuro Kaegi wyceniło 339-pokojową posiadłość nad rzeką na $105.3 miliona, ale Rada Rewizyjna obniżyła jej wartość do $73 milionów. Podobna sytuacja miała miejsce z wieloma innymi budynkami komercyjnymi. Skoro właściciele budynków komercyjnych zapłacą mniej, różnicę będą pokrywali właściciele domów.
Brakuje słów
Zapytany o swoją reakcję na działania komisji, Kaegi nie ukrywał swojej frustracji.
„Wybierz sobie przymiotnik na określenie szoku. Zdumiony? Osłupiały? Przerażony? - powiedział.
Rada zawsze obniża wartość nieruchomości pierwotnie ustaloną przez biuro asesora. Ale to „absolutnie bezprecedensowe”, że zarząd posunął się tak daleko, jak tym razem, powiedział Kaegi. Według niego pandemia COVID-19 obniżyła wartość wielu nieruchomości biurowych i handlowych, ale inne, w tym centra danych i budynki przemysłowe, faktycznie zyskały na wartości w ciągu ostatnich kilku lat.
„Podstawa naliczania podatku od nieruchomości jest bardzo zniekształcona w wyniku zmian (wprowadzonych przez Board of Review)” – powiedział Kaegi.
Zmiany spowodują przeniesienie setek milionów dolarów podatków odpowiedzialności z nieruchomości komercyjnych na właścicieli domów w Chicago. Indywidualni właściciele domów i mieszkań dowiedzą się, ile są winni, gdy powiat opublikuje dane w sieci w tym tygodniu.
Co mówi rada
William O'Shields, zastępca głównego komisarza w Board of Review, powiedział, że stanowisko Kaegi to dobra polityka, przenosząca ciężar z właścicieli domów, ale wynika ze złej matematyki. Twierdzi, że zarząd stosuje proces oceny nieruchomości komercyjnych, który był powszechnie akceptowany przez długi czas.
„To po prostu inna metodologia” — powiedział O'Shields. „Nie ma w tym nic nikczemnego”.
Co dalej
Kaegi i Board of Review żyją w niezgodzie w związku z odmiennym spojrzeniem na politykę podatkową w powiecie. Mimo przegranej przez asesora, a tym samym właścicieli nieruchomości, Kaegi cieszy się, że dwóch z trzech członków zarządu odchodzi po przegranej reelekcji w tym roku.
Kaegi planuje również w tym roku jeszcze raz ocenić wartości niektórych nieruchomości komercyjnych w Chicago, aby zbliżyć je do swoich pierwotnych ocen. To zerwanie z przeszłością: Zazwyczaj wycena taka w powiecie miała miejsce raz na trzy lata, ale Kaegi postanowił zrobić wyjątek w Chicago, w odpowiedzi na redukcje Rady Rewizyjnej.
rj
