Popyt na pożyczki najniższy od 1995 r.
Wraz z podnoszeniem się oprocentowań na pożyczki kupno domu staje się coraz droższe. Według Freddie Mac stopa 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu przekroczyła w tym tygodniu dane z 2000 r. Wraz ze wzrostem oprocentowania miesięczne raty stają się coraz droższe dla osób pragnących kupić dom, nawet jeśli podstawowa cena domu pozostaje taka sama.
Jaka to różnica w spłatach?
Na przykład przy stałym oprocentowaniu kredytu hipotecznego na okres 30 lat wynoszącym 3,22% w styczniu 2022 r. miesięczna spłata domu w Nowym Jorku o wartości $400 000 z 20% zaliczką wyniosła $1 716 według kalkulatora bankowego.
Obecnie, przy stopie wynoszącej 7,09% (dane z 18 sierpnia 2023), miesięczna spłata za ten sam dom, za tę samą cenę i przy zachowaniu tych samych warunków i parametrów sprzedaży, wyniesie $2 477.
To aż $761 różnicy.
„Te wyższe koszty kredytu hipotecznego stanowią ogromną barierę dla każdego, kto chce wejść na rynek mieszkaniowy” – mówi główny ekonomista Ernst & Young.
Jednocześnie według nowych danych opublikowanych w środę, indeks wniosków o kredyt hipoteczny prowadzony przez Mortgage Bankers Association spadł o 4,2% do najniższego poziomu od 1995 roku.
Czemu oprocentowanie kredytów hipotecznych stało się tak wysokie?
Jednym z najważniejszych czynników wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych jest podejście Fed do polityki pieniężnej, które obejmuje podwyżki stóp procentowych mające na celu walkę z inflacją. Zazwyczaj oprocentowanie kredytów hipotecznych „śledzi rentowność 10-letnich obligacji skarbowych” i nie odzwierciedla bezpośrednio wzrostu stóp procentowych. Podwyżka stóp procentowych może jednak wpłynąć na rentowność obligacji skarbowych.
Od marca 2022 r. Fed podniósł stopy procentowe łącznie 11 razy, z poziomu 0,0–0,25% do 5,25–5,5%. Podwyżki te mogą pośrednio wpłynąć na wyższe oprocentowanie długoterminowych kredytów hipotecznych, ponieważ powodują, że pożyczanie pieniędzy jest dla banków droższe, a instytucje te przerzucają koszty na konsumentów, podnosząc oprocentowanie wszystkich niemal kredytów, takich jak na samochody i domy. Dlatego w tym samym okresie oprocentowanie 30-letnich kredytów wzrosło z 4,45% do 7,09%.
Oczywistym kompromisem za ból, jaki wielu konsumentów odczuwa w związku z wyższą spłatą kredytów, jest fakt, że wysiłki Fed pomogły obniżyć inflację.
Niektórzy eksperci przewidują obecnie, że Stany Zjednoczone mają większe szanse na „miękkie lądowanie” – czyli utrzymanie stanu niskiej inflacji, który pozwoli również uniknąć recesji – czego wielu ekonomistów jeszcze niedawno bardzo się obawiało. Lipcowy raport wykazał, że inflacja była na najniższym poziomie od miesięcy i wyniosła 3 procent rok do roku w porównaniu z poziomem 9,1 procent w czerwcu 2022.
Co to oznacza dla kupujących i sprzedających domy?
Wyższe oprocentowanie na razie zniechęca niektórych potencjalnych nabywców do zakupu. Z kwietniowego badania US News and World Report wynika, że 66 procent osób zainteresowanych kupnem twierdzi, że z taką decyzją czeka, aż stopy procentowe spadną.
W przypadku osób, które mimo wszystko chcą kupić dom, Wall Street Journal zauważa, że prefinansowanie przy późniejszej, niższej stopie kredytu hipotecznego może być rozwiązaniem, jeśli planuje się pozostać w domu przez ponad pięć lat.
Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych miało wpływ również na sprzedawców. Mniej osób wystawia na sprzedaż swoje domy, ponieważ nie chcą kupować następnego przy tak wysokich stawkach. Około 80 procent posiadaczy kredytów hipotecznych ma obecnie oprocentowanie poniżej 4,25 i wielu nie chce zaciągać nowej pożyczki na gorszych warunkach.
W rezultacie dostępnych jest mniej mieszkań: jak donosi Associated Press, liczba sprzedaży spadła o 19 procent w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Niedobór również podsycił prognozy, że ceny domów mogą w tym roku wzrosnąć.
Kiedy stopy procentowe ponownie obniżą się?
Fed prawdopodobnie wstrzyma podwyżki stóp procentowych w najbliższym czasie i przez cały 2024 r. może występować presja na ich obniżenie. Proces ten prawdopodobnie zajmie trochę czasu i nie spowoduje natychmiastowych znaczących spadków.
„To proces stopniowy. Nie wrócimy z dnia na dzień do 5-procentowych kredytów hipotecznych” – uważa główny ekonomista Ernst & Young w rozmowie z Vox.
Ale możemy do tego wrócić w okresie roku, bo na przykład w kwietniu 2002 r. oprocentowanie kredytów 30-letnich wynosiło 7,13 procent. Rok później, w kwietniu 2003 r., stawki te spadły do 5,79%.
Zatem jeśli ktoś chce kupić lub sprzedać dom i czeka na spadek stóp procentowych, być może będzie musiał wykazać się cierpliwością: minie trochę czasu, zanim powrócimy do rekordowo niskich stawek obserwowanych przez konsumentów jeszcze w 2021 r.
rj
