W pierwszej połowie tego roku tylko 1% wszystkich amerykańskich domów zmieniło właściciela – zostało sprzedanych lub kupionych. Stanowi to najniższy odsetek od co najmniej dekady. To pokazuje konsekwencje stagnacji na rynku nieruchomości i jest złym prognostykiem dla agentów nieruchomości.
Przyjrzyjmy się danym
Średnio tylko 14 z każdych 1000 istniejących domów zmieniło właściciela w pierwszej połowie 2023 roku, w porównaniu do 19 w tym samym okresie w 2019 roku. Oznacza to, że nabywcy domów mają o 28% mniej domów do wyboru niż przed pandemią, która wstrząsnęła amerykańskim rynkiem mieszkaniowym. Według portalu Redfin wskaźnik rotacji sprzed pandemii jest dość typowy dla współczesnego rynku mieszkaniowego, ale bardziej aktywny rynek miałby wskaźnik bliższy 40 lub 50 – mowa o liczbie sprzedanych/kupionych domów na 1000 dostępnych. Ten obecny jest dla wolnego rynku zjawiskiem nienaturalnym.
Powody
Głównym powodem jest to, że na rynku nie ma zbyt wielu nieruchomości wystawionych na sprzedaż, bo sprzedający coraz rzadziej decydują się na sprzedaż swoich domów i mieszkań ze względu na nieprzystępne warunki kredytowe na zakup kolejnej. To konsekwencja wysokich stóp procentowych i droższych w obsłudze kredytów. Szał kupowania domów w latach pandemii wyczerpał podaż, a zapasy nie zostały uzupełnione.
"Szybki wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych stworzył podjazdową bitwę dla wielu Amerykanów, którzy chcą kupić dom, blokując zapasy i sprawiając, że domy, które trafiają na rynek, są zbyt drogie" - powiedział Taylor Marr, zastępca głównego ekonomisty Redfin. Przeciętny dom sprzedaje się za około 40% więcej niż przed pandemią".
Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych do poziomu zbliżonego do 5% byłby największym krokiem w walce z kryzysem nieprzystępności cenowej. Sprawiłby, że właściciele domów czuliby się bardziej komfortowo sprzedając swój obecny dom i stając się nabywcami innego – bo mieliby możliwości zaciągnięcia kolejnego kredytu hipotecznego. Niższe stopy procentowe obniżyłyby dodatkowo miesięczne płatności – raty, jeżeli kredytobiorca korzysta ze zmiennego oprocentowania.
"Budowanie większej liczby mieszkań jest koniecznością, a władze federalne i lokalne mogą pomóc poprzez reformę zagospodarowania przestrzennego i ułatwienie procesu budowy" - powiedział. "Zachęty finansowe, takie jak obniżenie podatków od przeniesienia własności dla sprzedających domy i subsydiowanie większych przeprowadzek za pomocą ulg podatkowych, również zwiększyłyby podaż" – dodaje Taylor Marr.
Najtrudniej z najmniejszymi
Podobna sytuacja – stagnacja - na rynku nieruchomości jest także w Europie. Tam ze względu na nieprzystępne kredyty zakupowym hitem stały się kawalerki w blokach i apartamentach. W Stanach Zjednoczonych jest podobnie – królują małe metraże. Najtrudniejszym do znalezienia rodzajem domu jest mały dom na terenie miasta. Jest ich mało, a jeżeli zostają wystawione na sprzedaż, to za zawrotne kwoty. Od początku roku zaledwie 11 z każdych 1000 domów z dwiema i trzema sypialniami na obszarach miejskich zmieniło właściciela. Najtrudniej jest w Kalifornii – tam ten współczynnik wynosi 6. To jednak nie jedyne domy cieszące się dużym zainteresowaniem.
"To, czego ludzie chcą najbardziej, to gotowe do zamieszkania, średniej wielkości domy w dzielnicach z wysoko ocenianymi szkołami" - powiedziała Heather Mahmood-Corley, agentka Redfin Premier w Phoenix. "Są one najtrudniejsze do znalezienia, ponieważ aby ludzie mogli je kupić, ktoś musi je sprzedać, a tak się nie dzieje”.
