W Stanach Zjednoczonych coraz więcej osób żyje pod zarządem prywatnych quasi-rządów znanych jako Stowarzyszenia Właścicieli Domów (HOA - Homeowner Associations). Te organizacje, będące formą lokalnej władzy, sprawują kontrolę nad życiem mieszkańców, oferując zarówno korzyści, jak i nakładając surowe regulacje. Według raportu z 2020 roku, aż 73,9 miliona Amerykanów - ponad jedna czwarta populacji kraju - mieszka w tzw. wspólnotach mieszkaniowych, zarządzanych przez HOA, spółdzielnie mieszkaniowe lub ich zarządy. Co więcej, ponad 75% nowo budowanych domów na sprzedaż jest częścią takiej wspólnoty.
W internecie można znaleźć opowieści o ludziach ukaranych grzywną za parkowanie pojazdów na ich własnych podjazdach, hodowanie pomidorów w doniczkach na werandach lub pozostawienie tam butelki Gatorade na jeden dzień. W Tennessee pewien mężczyzna wrócił z wakacji i odkrył, że jego samochód zniknął; myślał, że został skradziony, ale w rzeczywistości zarząd osiedla odholował go, ponieważ miał przebitą oponę. W Maryland ukarano właścicielkę domu grzywną w wysokości 40 000 dolarów, ponieważ ogrodzenie, które zbudowała, było o... 8 cali za długie. Zarząd HOA w Missouri groził rodzinie więzieniem, ponieważ postawiła mini placyk zabaw dla swojego dziecka, który był — o zgrozo! — fioletowy.
Łatwo jest się śmiać z głupoty większości tych opowieści... dopóki sam nie złapiesz się na tym, że zerkasz przez zasłony, próbując przyłapać sąsiadkę na wystawianiu śmieci pięć minut przed czasem, bo w zeszłym roku doniosła do zarządu osiedla, że nie zdjąłeś lampek świątecznych po Nowym Roku.
Trochę historii
Początki HOA sięgają popularności i rozkwitu przedmieść w latach 60. XX wieku. Pierwsze takie stowarzyszenie powstało w 1959 roku w Rossmoor w Kalifornii, a przykład ten szybko się rozprzestrzenił na resztę kraju. W 1970 roku było 10 000 HOA w USA, a do 2023 roku liczba ta wzrosła do około 365 000.
Początkowo HOA były narzędziem segregacji rasowej, służącym do wykluczania czarnoskórych mieszkańców z niektórych osiedli. Choć jawna dyskryminacja jest dziś nielegalna, dane pokazują, że w osiedlach z HOA nadal mieszka więcej białych i azjatyckich mieszkańców, a mniej czarnoskórych niż w osiedlach bez HOA. Ale funkcja tych zarządów zmieniła się. Dziś służą... no właśnie, komu dokładnie?
Plusy
HOA są atrakcyjne zarówno dla deweloperów, jak i dla władz miejskich. Deweloper oferuje miastu nowe osiedle z prywatną infrastrukturą, taką jak drogi, baseny czy systemy kanalizacyjne. Miasto, często borykające się z problemami finansowymi, chętnie akceptuje taką propozycję, gdyż nie musi inwestować w infrastrukturę, a jednocześnie zyskuje nowych podatników. Z kolei mieszkańcy teoretycznie korzystają z regulacji zapewniających spokój (np. zakaz głośnej muzyki w nocy i dostęp do prywatnego basenu, jeśli taki tam jest) oraz wielu innych prywatnych udogodnień. Ponieważ ludzie mieszkają tak blisko siebie, ma sens ustalenie ogólnych zasad i wytycznych dotyczących współistnienia.
...i minusy
Jednak system HOA ma swoje ciemne strony. Głównym celem tych organizacji jest utrzymanie wartości nieruchomości, co często prowadzi do wprowadzania rygorystycznych i czasami absurdalnych przepisów. W skrajnych przypadkach HOA mogą nawet zagrozić eksmisją za pozornie drobne naruszenia sąsiedzkich kodeksów. Na przykład, para w Teksasie została pozwana w 2022 r. przez ich HOA na kwotę 250 000 dolarów — za przestępstwo karmienia kaczek w pobliżu ich domu.
Problemem jest również to, że HOA działają w dużej mierze poza jakąkolwiek kontrolą. Stany, powiaty, miasta i sądy generalnie nie ingerują w wewnętrzne sprawy osiedli mieszkaniowych tego typu, o ile nie dojdzie do rażącego naruszenia prawa lub zasad porządku publicznego. To daje HOA ogromną władzę nad mieszkańcami, którzy często nie mają skutecznych środków odwoławczych.
Nadmiar władzy bez kontroli
Evan McKenzie, profesor nauk politycznych z University of Illinois Chicago, określa HOA jako "najbardziej rozpowszechnioną i dramatyczną prywatyzację funkcji samorządu lokalnego, jaka kiedykolwiek miała miejsce". Jego zdaniem, te prywatne rządy wykonują wszystkie tradycyjne funkcje samorządów lokalnych, ale bez odpowiedniej regulacji i nadzoru.
Choć nie wszystkie HOA są złe, ich struktura i sposób działania budzą wątpliwości. Krytycy argumentują, że podkopują umowę społeczną i zachęcają mieszkańców do postrzegania siebie przede wszystkim jako właścicieli nieruchomości, a dopiero potem jako obywateli. HOA często wykorzystują swoje wpływy i regulacje dotyczące użytkowania gruntów, aby zapobiegać budowie przystępnych cenowo mieszkań na swoim terenie i w okolicy. Przyczynia się to do pogłębiania nierówności społecznych. Badania pokazują, że ceny domów w HOA są średnio wyższe niż ceny domów poza HOA w okolicy, co może prowadzić do dalszych podziałów społecznych.
Próby zmian
W ostatnich latach pojawiają się próby reform systemu HOA. Na przykład na Florydzie, gdzie blisko 45% mieszkańców żyje pod ich zarządem, gubernator Ron DeSantis podpisał niedawno ustawę mającą chronić indywidualnych właścicieli przed nadużyciami. HOA na Florydzie nie będą już mogły ustanawiać drakońskich zasad dotyczących parkowania, pozostawiania koszy na śmieci przy krawężniku lub zakładania ogródka warzywnego, a zasady, które ustanawiają, będą musiały być bardziej przejrzyste. Ponadto wprowadza obowiązkowe szkolenia dla członków zarządów wspólnot mieszkaniowych.
Jednak krytycy twierdzą, że takie reformy nie rozwiązują fundamentalnych problemów. Uważają, że aby skutecznie je rozwiązać, potrzebne mogą być bardziej radykalne zmiany w systemie prywatnego zarządzania osiedlami mieszkaniowymi w Stanach Zjednoczonych. Konieczne może być zwiększenie nadzoru nad HOA ze strony lokalnych samorządów, wprowadzenie silniejszych mechanizmów ochrony praw indywidualnych właścicieli oraz promowanie bardziej zrównoważonych modeli rozwoju podobnych osiedli.
Zacznij działać
Powszechnym problemem jest to, że zdecydowana większość mieszkańców nie bierze czynnego udziału w spotkaniach i głosowaniach własnych zarządów. Czasami zagrożeni utratą stanowiska ludzie wybrani przecież na nie przez mieszkańców, mogą się nieco opamiętać. Podobnie z firmami wynajętymi do prowadzenia tej działalności – przecież mogą decyzją mieszkańców być zmienione. Wszystko oczywiście zależy od przyjętego kodeksu osiedla, ale i on podlegać może zmianom, jeśli taka jest wola większości mieszkańców.
W miarę jak coraz więcej Amerykanów staje się częścią wspólnot zarządzanych przez HOA, debata na temat roli i zasięgu tych organizacji staje się coraz bardziej istotna. Kluczowe staje się znalezienie równowagi między ochroną wartości nieruchomości a prawami mieszkańców, między efektywnością a sprawiedliwością.
na podst. businessinsider, vox
rj
