Po cenach niższych od tych rynkowych o 60, a nawet 70% inwestorzy kupują nieruchomości komercyjne, czyli przede wszystkim stosunkowo stare wieżowce z lokalami usługowymi i powierzchniami biurowymi na wynajem. Ten trend jest obserwowany w całych Stanach Zjednoczonych ze względu na niewielkie zainteresowanie tego typu obiektami po pandemii koronawirusa. Banki nie chcą finansować takich inwestycji, bo według nich rynek nieruchomości komercyjnych przechodzi prawdopodobnie największy kryzys w historii.
Żywe przykłady
Na rynku w ciągu ostatnich miesięcy pojawiło się na sprzedaż kilkadziesiąt wieżowców w największych miastach USA. Oprócz wspomnianych już perturbacji covidowych swoje dołożyły też wysokie raty kredytów, przez co utrzymanie tego typu obiektów przez właścicieli, którzy kupili je na kredyt, staje się nieopłacalne. Kilka budynków na Manhattanie zostało ostatnio sprzedanych z dużymi obniżkami sięgającymi nawet 70 procent – nabywcy liczą, że zarobią, jeżeli rynek się odbije. W kwietniu firma Yellowstone Real Estate Investments zapłaciła 185 milionów dolarów za obiekt przy 1740 Broadway - piętrowy wieżowiec biurowy w pobliżu Columbus Circle na Manhattanie. Dekadę wcześniej gigant inwestycyjny Blackstone zapłacił za ten sam budynek 600 milionów dolarów. Według Bloomberga, w tym tygodniu dwie firmy z branży nieruchomości kupiły dwa różne wieżowce w centrum Manhattanu za mniej niż 50 milionów dolarów. „Ta cena to śmiech na sali” – przyznają eksperci zajmujący się obrotem nieruchomościami.
Banki ostrzegają – można się przeliczyć
"Pustostany w budynkach biurowych osiągają poziomy, których nigdy wcześniej nie widzieliśmy" - powiedział Chad Littell, krajowy dyrektor ds. analiz rynków kapitałowych w USA w CoStar, firmie zajmującej się badaniami rynku nieruchomości komercyjnych. "Wraz ze wzrostem pustostanów trudno jest uzyskać kredyt na zakup lub rozwój biura". To oznacza, że perspektywa, w którą wierzą inwestorzy, jest dla bankowych doradców mało realna. CoStar przewiduje, że lata 2024 i 2025 będą dwoma najgorszymi w historii dla rynku komercyjnego. Eksperci branżowi twierdzą, że większość tzw. łowców okazji płaci za biurowce gotówką, ponieważ pożyczkodawcy niechętnie chcą inwestować w niestabilny sektor rynku.
Problemy
Kłopoty w sektorze biurowym rozpoczęły się wraz z pandemią, która zapoczątkowała trwałe przejście na pracę zdalną. Od tego czasu pracodawcy musieli dostosować się do braku obecności swoich pracowników w biurze przez pięć dni w tygodniu, co doprowadziło wielu z nich do zmniejszenia powierzchni biurowej. Uderzyło to we właścicieli budynków, którzy polegają na regularnych czynszach, aby spłacić swoje kredyty hipoteczne. Rosnące stopy procentowe sprawiły, że sytuacja stała się jeszcze trudniejsza, a wielu właścicieli niechętnie renegocjuje umowy finansowania lub nie może sobie pozwolić na nowe kredyty hipoteczne - zwłaszcza jeśli właściciele nie mają wystarczającej liczby najemców płacących czynsz regularnie. Coraz więcej budynków komercyjnych jest też przejmowanych przez banki ze względu na niewypłacalność właścicieli – taka sytuacja ma miejsce m.in. Nowym Jorku, Chicago i Los Angeles. Chodzi też o obligacje zabezpieczone kredytami. Jak wynika z danych firmy badawczej Trepp - tym roku doszło do przejęcia lub wygaśnięcia kredytów hipotecznych udzielonych 16 budynkom biurowym. Trepp umieścił jednak ponad jedną czwartą tych kredytów na liście obserwacyjnej pod kątem potencjalnych problemów, co oznacza, że w najbliższym czasie może dojść do kolejnych przymusowych sprzedaży.
Biur ubywa
W ubiegłym roku w Stanach Zjednoczonych rozpoczęto budowę mniej niż 5 mln stóp kwadratowych nowych biur, podczas gdy z rynku usunięto 14,7 mln – te dane podała agencja Bloomberg powołując się na informacje ze spółki pośredniczącej w obrocie nieruchomościami komercyjnymi Jones Lang LaSalle (JLL). Jest to na pewno największy spadek od 2000 roku, a być może największy w ostatnich kilkudziesięciu latach.
"Z dużą pewnością możemy stwierdzić, że krajowe zasoby powierzchni biurowej nigdy wcześniej nie spadły" - powiedział w raporcie Jacob Rowden, kierownik ds. badań w dziale powierzchni biurowych w JLL. Według raportu właściciele powierzchni biurowych stanęli w obliczu nie tylko malejącego popytu, ale także rosnących kosztów finansowania zewnętrznego. To z kolei doprowadziło do rosnących zaległości i w konsekwencji spadku cen nieruchomości.
Widać to także w Chicago
W 2022 roku w rejonie Chicago nastąpił exodus korporacji, w tym firmy inwestycyjnej Citadel, która przeniosła się do Miami wraz ze swoim założycielem miliarderem Kenem Griffinem. Spółka Caterpillar przeniosła się z położonego na północnych przedmieściach Deerfield do Irving w Teksasie. Gigant lotniczy Boeing przenosi się do Arlington w Wirginii po ponad 20 latach spędzonych w West Loop – w Chicago ma zostać kilkuset pracowników. Były też mniej huczne wyprowadzki. Także w tamtym czasie producent części samochodowych Tenneco z Lake Forest poinformował, że przenosi swoją siedzibę do stanu Michigan.
Drugie życie
Wiele osób z branży nieruchomości postrzega przekształcanie budynków biurowych w mieszkania jako sposób na zaspokojenie zapotrzebowania na więcej mieszkań w miastach i zmniejszonego popytu na powierzchnie biurowe. Kwestia adaptacji powierzchni biurowej i jej wykorzystanie rozwiązuje się sama. Konwersje są jednak kosztowne i nie wszystkie budynki można łatwo zmodernizować. Dodatkowo sytuację komplikują niektóre plany zagospodarowania przestrzennego – tzw. zoning.
fk
